Übertragung physischer Vermögenswerte

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Übertragung von Sachanlagen (TPA) beinhaltet den Verkauf einer Immobilie mit einer HUD-versicherten Hypothek, die der Zustimmung von HUD bedarf.
• TPAs bewahren die HUD/FHA-Qualifikationen von Immobilien auch bei Eigentümerwechseln und gewährleisten so die Kontinuität der Wohnungsbauvorteile.
• Käufer müssen einen TPA-Antrag ausfüllen und sich der Nutzungsvereinbarungen bewusst sein, die den Kaufpreis der Immobilie beeinflussen können.
• TPAs können vollständig (vollständiger Eigentümerwechsel) oder modifiziert (teilweiser Eigentümerwechsel) sein, was die Verpflichtungen der beteiligten Parteien beeinflusst.
• Die Richtlinien von HUD haben im TPA-Prozess Vorrang vor den Anforderungen der Kreditgeber, um die Einhaltung der Vorschriften zu gewährleisten.

Was ist eine Übertragung von Sachanlagen (TPA)?

Eine Übertragung von Sachanlagen (TPA) bezieht sich auf den Verkauf einer Immobilie, bei dem sich das Eigentum an einem Hypothekendarlehen ändert, das vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) gefördert wird. Der Verkauf von qualifizierten Immobilien, die von HUD gehalten und von der Federal Housing Administration (FHA) versichert sind, muss über HUD abgewickelt werden, wenn das Eigentum auf einen neuen Eigentümer übertragen wird, während das Darlehen nicht zurückgezahlt ist.

Der Übertragungsprozess muss den Richtlinien von HUD folgen, nicht denen der Kreditgeber. Dies ist der Fall bei traditionellen Hypotheken. TPAs können auch die vollständige Übertragung eines wirtschaftlichen Interesses durch einen passiven Trust umfassen. Der Prozess erfolgt in zwei Schritten und kann entweder vollständig oder modifiziert sein.

Verstehen einer Übertragung von Sachanlagen (TPA)

Die US-Regierung hat viele Programme, um Verbrauchern ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen und so erschwinglich wie möglich zu machen. HUD, das die FHA beaufsichtigt, ist besonders wertvoll für Menschen, die nicht über ausreichende Kreditgeschichten oder genügend Geld für eine Anzahlung verfügen, um die Anforderungen traditioneller Kreditgeber zu erfüllen. Sowohl HUD als auch die FHA versichern von privaten Kreditgebern vergebene Kredite, sodass sie den Kreditgeber bezahlen, falls der Kreditnehmer ausfällt.

Eine Übertragung von Sachanlagen erfolgt, wenn ein Kreditnehmer die Immobilie an eine andere Partei verkaufen möchte, während das Darlehen noch aussteht. Was passiert mit dem Darlehen, wenn sich das Eigentum ändert? Bei einer traditionellen Hypothek deckt das vom Käufer gezahlte Geld die Hypothek des Verkäufers und alle anderen wohnungsbezogenen Schulden, die Abschlusskosten und direkt den Verkäufer. Bei HUD-Darlehen kann das Eigentum an der Immobilie zusammen mit dem Darlehen übertragen werden, was als Übertragung von Sachanlagen bezeichnet wird.

Immobilieneigentümer müssen zunächst einen Antrag bei der Behörde für eine TPA einreichen. Darauf folgt das vorläufige Genehmigungsverfahren. Alle TPA-Anträge müssen über einen von HUD vorgegebenen Prozess eingereicht werden, der eine Reihe von Formularen umfasst. Einige Immobilien, die für eine TPA in Frage kommen, unterliegen auch einer Abtretung oder Übernahme des Housing Assistance Payments Contract. Diese Verträge beziehen sich auf Immobilien, die möglicherweise über das Housing Choice Voucher Program Section 8 vermietet werden.

In der Phase der vorläufigen Genehmigung prüft HUD den Antrag sowie 22 separate Dokumente, darunter:

Finanzielle Aufstellungen des Käufers

Schreiben des Käufers, das die Transaktion beschreibt

Vorgeschlagene Organisationsdokumente des Kreditnehmers

Frühere Teilnahmezertifikate

Wenn die Bedingungen der vorläufigen Genehmigung nicht innerhalb von 45 Tagen erfüllt werden, sind beide Parteien rechtlich verpflichtet, die notwendigen Schritte zu unternehmen, um die Immobilie an den Verkäufer zurückzuübertragen.

Wichtig

Viele durch HUD-geförderte Darlehen finanzierte Immobilien sind Mehrfamilienhäuser, die zu niedrigen Kosten unter staatlichen Vorschriften vermietet werden. Während Mehrfamilienhäuser im Besitz von gewerblichen Unternehmen sein können, betreffen TPAs nur HUD-versicherte Wohnungsbaudarlehen. Daher gelten sie nicht für gewerbliche Darlehen.

Besondere Überlegungen zu TPAs

Einige HUD-Immobilien haben spezifische Nutzungsvereinbarungen für bestimmte Immobilien. HUD ermutigt alle potenziellen Käufer, etwaige bestehende Nutzungsvereinbarungen für Immobilien vor dem Kauf sorgfältig zu lesen. Jede ist einzigartig und wird wahrscheinlich beeinflussen, ob der Käufer den Kaufpreis für angemessen hält.

Zum Beispiel müssen Immobilieneigentümer möglicherweise eine bestimmte Anzahl von Einheiten als bezahlbaren Wohnraum reservieren und sie an Einzelpersonen und Familien vermieten, die nicht genug Einkommen haben, um den Marktpreis zu zahlen. Wenn die Immobilie den Besitzer wechselt und eine TPA genehmigt wird, muss der neue Eigentümer die Regeln der Behörde befolgen, was bedeutet, dass alle bezahlbaren Wohneinheiten so bleiben müssen.

Warnung

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung einer Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).

Arten der Übertragung von Sachanlagen

Wie oben erwähnt, erfordert eine TPA die Genehmigung von HUD, bevor sie durchgeführt werden kann. Eine TPA kann entweder vollständig oder modifiziert sein.

Eine vollständige TPA betrifft eine Transaktion, bei der die Immobilie vollständig den Besitzer wechselt. Das bedeutet, dass ein Eigentümer das Haus an einen anderen verkauft. Bei einer vollständigen TPA übernimmt der Käufer den Schuldschein und die mit der Immobilie verbundene Hypothek. Der Käufer kann entweder die bestehende Regulierungsvereinbarung, den zentralen Vertrag mit HUD, oder eine neue Regulierungsvereinbarung mit HUD übernehmen.

In einigen Fällen kann nur ein prozentualer Anteil am Eigentum von „Prinzipalen in einer Einheit“ für eine TPA in Frage kommen. Dies wird als modifizierte TPA bezeichnet, was bedeutet, dass sich nur die Eigentümerstruktur ändert, der tatsächliche Eigentümer jedoch nicht vollständig wechselt.

Wie funktioniert eine Übertragung von persönlichen Vermögenswerten?

Eine Übertragung von persönlichen Vermögenswerten erfolgt, wenn ein Immobilieneigentümer das Eigentum auf eine andere Partei übertragen möchte. Dies beinhaltet die Übertragung eines ausstehenden FHA-gesicherten Darlehens, das bei HUD gehalten wird. Anträge müssen ausgefüllt und von unterstützenden Dokumenten begleitet werden. Nachdem der Antrag vollständig und eingereicht ist, folgt die Behörde mit einer vorläufigen Genehmigung. Käufer müssen sich an etwaige bestehende Nutzungsvereinbarungen halten. TPAs können entweder vollständig oder modifiziert sein.

Was ist bezahlbarer Wohnraum?

Der Begriff bezahlbarer Wohnraum bezieht sich auf Häuser und Wohneinheiten, die Einzelpersonen und Familien zu Preisen unter dem Marktniveau zur Verfügung gestellt werden. Programme für bezahlbaren Wohnraum werden von Bundesbehörden, insbesondere dem US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, überwacht. Immobilieneigentümer können Anreize erhalten, um ihre Wohneinheiten bezahlbar zu machen, wie Steueranreize und niedrigere Kaufpreise.

Was ist HUD?

HUD ist ein Akronym, das für Housing and Urban Development (Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung) steht. Es ist eine Abteilung der US-Bundesregierung, die 1965 gegründet wurde, um die Erschwinglichkeit von Wohnraum zu verbessern. Ihre Maßnahmen unterstützen den Wohnungsmarkt und die Eigenheimquoten in bestimmten Teilen des Landes. Die Wohnungsbauprogramme der Behörde bieten bezahlbare und sichere Optionen für Mieter und bekämpfen Wohnungsdiskriminierung.