Beschränkte Garantieurkunde

Spezielle vs. Allgemeine Garantieurkunde: Wichtige Unterschiede und Verwendungen erklärt

Was ist eine Sondergewährleistungsurkunde?

Eine Sondergewährleistungsurkunde bietet nur begrenzten Schutz, indem sie nur Mängel oder Belastungen des Eigentumstitels abdeckt, die während des Besitzes des aktuellen Eigentümers an der Immobilie aufgetreten sind. Im Gegensatz zu einer allgemeinen Gewährleistungsurkunde, die die gesamte Geschichte der Immobilie abdeckt, werden Sondergewährleistungsurkunden häufig bei gewerblichen Transaktionen und Immobilien aus Zwangsvollstreckungen verwendet. Das Verständnis dieser Unterschiede ist sowohl für Käufer als auch für Verkäufer entscheidend, um eine sichere Immobilientransaktion zu gewährleisten.

Wichtige Erkenntnisse

Eine Sondergewährleistungsurkunde deckt nur Mängel oder Probleme mit dem Eigentumstitel ab, die während der Eigentumszeit des Verkäufers aufgetreten sind.
Sondergewährleistungsurkunden sind bei gewerblichen Transaktionen und bestimmten Wohnimmobilienverkäufen wie Zwangsvollstreckungen oder bankeigenen Immobilien üblich.
Allgemeine Gewährleistungsurkunden bieten umfassenderen Schutz, da sie die gesamte Geschichte des Eigentumstitels bis zum Zeitpunkt des Verkaufs abdecken.
Eine Rechtstitelversicherung wird oft zusammen mit jeder Art von Urkunde erworben, um gegen unentdeckte Pfandrechte oder Ansprüche zu schützen.
Der Name "Sondergewährleistungsurkunde" kann irreführend sein, da sie im Vergleich zu einer allgemeinen Gewährleistungsurkunde weniger Deckung bietet.
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Verständnis der Funktionsweise von Sondergewährleistungsurkunden

Sondergewährleistungsurkunden werden hauptsächlich bei gewerblichen Immobiliengeschäften verwendet. Im Gegensatz dazu verwenden Einfamilienhaus- und andere Wohnimmobilientransaktionen in der Regel eine allgemeine Gewährleistungsurkunde. Viele Hypothekengeber verlangen eine allgemeine Gewährleistungsurkunde.

In verschiedenen Bundesstaaten werden Sondergewährleistungsurkunden auch als Covenant Deeds, Grant Deeds und Limited Warranty Deeds bezeichnet. Die Garantie deckt nur den Zeitraum ab, in dem der Verkäufer mit einer Sondergewährleistungsurkunde Eigentümer der Immobilie war. Sondergewährleistungsurkunden schützen nicht vor Fehlern in einem lastenfreien Eigentumstitel, die vor dem Eigentum des Verkäufers bestanden haben könnten.

Daher haftet der Aussteller einer Sondergewährleistungsurkunde nur für Schulden, Probleme oder andere Belastungen des Titels, die er während seines Eigentums an der Immobilie verursacht hat. Der Erwerber übernimmt die Verantwortung für alle Probleme, die von den Vorbesitzern herrühren.

Erkundung allgemeiner Gewährleistungsurkunden

Eine Gewährleistungsurkunde überträgt das Eigentum an gewerblichen oder Wohnimmobilien und enthält spezifische Garantien des Verkäufers. Diese Garantien stellen sicher, dass der Eigentumstitel frei von Eigentumsansprüchen, Pfandrechten, Hypotheken oder anderen Belastungen ist, die nicht vom Verkäufer stammen.

Eine allgemeine Gewährleistungsurkunde deckt die gesamte Geschichte der Immobilie ab und garantiert, dass die Immobilie frei von Mängeln oder Belastungen ist, unabhängig davon, wann oder unter wessen Eigentum sie aufgetreten sind. Die allgemeine Gewährleistungsurkunde stellt sicher, dass der Käufer volle Eigentumsrechte ohne rechtliche Probleme mit dem Titel erhält.

Wichtig

Die allgemeine Gewährleistungsurkunde ist die gebräuchlichste und bevorzugte Methode zur Übertragung von Immobilientiteln in den USA.

Vergleich von Sondergewährleistungsurkunden und allgemeinen Gewährleistungsurkunden

Eine Sondergewährleistungsurkunde, auch als Limited Warranty Deed bekannt, ist eine Variante der allgemeinen Gewährleistungsurkunde. Der Begriff "speziell" könnte Käufern eine höhere Qualität suggerieren, aber die Sondergewährleistungsurkunde bietet weniger Deckung. Sie bietet weniger Schutz aufgrund des begrenzten Zeitrahmens, den sie abdeckt. Bei Wohnimmobilien werden Sondergewährleistungsurkunden häufig bei Zwangsvollstreckungen und Zwangsverkäufen zur Schuldenbegleichung verwendet.

Stellen Sie sich als Beispiel ein Haus vor, das vor Ihnen zwei Vorbesitzer hatte. Der erste Besitzer war ein Messie, und bald verfielen Haus und Garten. Die Bauordnung der Stadt verhängte Geldstrafen gegen den Besitzer, die auf das Grundstück gelegt wurden. Der Besitzer kam mit seiner Hypothek in Verzug, und die Bank kündigte die Zwangsvollstreckung an und verkaufte das Haus an den zweiten Besitzer.

Zur Freude der Nachbarschaft reparierte der neue Besitzer das Haus und reinigte den Garten. Nach 10 Jahren stellten sie das Haus auf den Markt, und Sie kaufen es mit einer Sondergewährleistungsurkunde. Einige Jahre später beschließen Sie, das Haus zu verkaufen. Da die Pfandrechte der Bauordnung jedoch weiterhin auf der Immobilie lasten, könnten sie Ihren Verkauf belasten. Zumindest müssen Sie das Pfandrecht der Stadt begleichen, um den Titel zu befreien.

Gemeinsame Merkmale allgemeiner und Sondergewährleistungsurkunden

Der Name des Verkäufers – der Aussteller

Der Name des Käufers – der Erwerber

Die physische Lage der Immobilie

Die Immobilie ist frei von Schulden oder Belastungen, außer denen, die in der Urkunde vermerkt sind

Der Aussteller garantiert, dass er der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und das gesetzliche Recht hat, den Titel zu übertragen

Der Aussteller garantiert, dass die Immobilie frei von allen Pfandrechten ist und dass keine ausstehenden Forderungen gegen die Immobilie von einem Gläubiger bestehen, der sie als Sicherheit nutzt

Es besteht eine Garantie, dass der Titel allen Eigentumsansprüchen Dritter standhält

Der Aussteller wird alles Notwendige tun, um den Titel des Erwerbers an der Immobilie zu sichern

Sondergewährleistungen ermöglichen die Übertragung des Eigentumstitels zwischen Verkäufer und Käufer.

Der Kauf einer Rechtstitelversicherung kann das Risiko früherer Ansprüche auf die Sondergewährleistungsurkunde mindern.

Es ist nützlich für den Kauf eines Hauses in Zwangsvollstreckung.

Sondergewährleistungsurkunden bieten einen eingeschränkten Schutz für die Erwerber oder Käufer.

Sondergewährleistungsurkunden decken nur den Zeitraum des Eigentums des Ausstellers oder Verkäufers ab.

Sondergewährleistungsurkunden werden nicht oft für Wohnimmobilien verwendet.

Praxisbeispiel für eine Sondergewährleistungsurkunde

Obwohl allgemeine Gewährleistungsurkunden bei Wohnimmobilientransaktionen häufiger vorkommen, gibt es einen Bereich, in dem die Sondergewährleistungsurkunde zur Norm wird. Dies betrifft Zwangsvollstreckungsimmobilien, real-estate-owned (REO) oder Short-Sale-Immobilien.

Die meisten von Fannie Mae (Federal National Mortgage Association, oder FNMA), Housing and Urban Development (HUD) und bankeigenen Wohnimmobilien werden mit dieser Art von Urkunde verkauft. Einer der Hauptgründe für die Verwendung von Sondergewährleistungsurkunden ist vielleicht, dass die verkaufende Behörde keine Haftung für etwaige Situationen bezüglich der Immobilie vor der Beschlagnahme übernehmen möchte.

Zum Beispiel kam 2012 ein Paar mit einem Haus im Grenada County, Mississippi, mit den Kreditraten für die Immobilie in Verzug. Im Februar 2013 wurde die Immobilie von ihrem Kreditgeber, der Wells Fargo Bank, zwangsvollstreckt. Nachfolgende Rechtsdokumente zeigten, dass Wells Fargo „die Immobilie mit einer Sondergewährleistungsurkunde an FNMA übertrug“.1

Wichtige Überlegungen zu Sondergewährleistungsurkunden

Meistens deckt eine Titelsuche alle Pfandrechte oder Ansprüche auf den Titel einer Immobilie auf. Eine Titelsuche ist eine Überprüfung verfügbarer öffentlicher Aufzeichnungen, um das Eigentum an einer Immobilie festzustellen. Anwälte, Titelgesellschaften und Einzelpersonen können Titelsuchen durchführen, um das Eigentum an einer Immobilie zu überprüfen. Obwohl diese Suchen umfangreich sind, besteht immer die Möglichkeit, dass etwas übersehen wird.

Aus diesem Grund kaufen die meisten Käufer – unabhängig von der Art der verwendeten Gewährleistungsurkunde – beim Kauf einer Immobilie auch eine Rechtstitelversicherung. Die Rechtstitelversicherung ist eine Schadensversicherung, die einen Käufer vor finanziellen Ansprüchen gegen den Titel einer von ihm besessenen Immobilie schützt.

Wofür wird eine Sondergewährleistungsurkunde verwendet?

Wenn Sie an einer gewerblichen Immobilientransaktion beteiligt sind, benötigen Sie höchstwahrscheinlich eine Sondergewährleistungsurkunde.

Was ist eine allgemeine Gewährleistungsurkunde?

Wenn Sie ein Haus oder eine andere Art von Wohnimmobilie kaufen, verwenden Sie in der Regel eine allgemeine Gewährleistungsurkunde für Ihre Transaktion mit Ihrem Hypothekengeber.

Welche anderen Namen gibt es für eine Sondergewährleistungsurkunde?

Covenant Deed, Grant Deed und Limited Warranty Deed sind alles verschiedene Namen, die von der Immobilienbranche für die Sondergewährleistungsurkunde verwendet werden.