Eigentumsübertragung_anstelle_einer_Zwangsvollstreckung

Eigentumsübertragung anstelle einer Zwangsvollstreckung: Bedeutung und FAQs

Was ist eine Deed in Lieu of Foreclosure?

Eine Deed in Lieu of Foreclosure ist ein Dokument, das das Eigentum an einer Immobilie vom Eigentümer an seinen Kreditgeber überträgt, im Austausch für die Befreiung von der Hypothekenschuld.

Die Wahl einer Deed in Lieu of Foreclosure kann finanziell weniger schädlich sein als ein vollständiges Zwangsvollstreckungsverfahren.

Wichtige Erkenntnisse

Eine Deed in Lieu of Foreclosure ist eine Option, die von einem Hypothekenschuldner – oft einem Hausbesitzer – ergriffen wird, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.
Dies ist ein Schritt, der normalerweise nur als letzter Ausweg unternommen wird, wenn der Immobilieneigentümer alle anderen Optionen ausgeschöpft hat, wie z. B. eine Kreditänderung oder einen Leerverkauf.
Es gibt Vorteile für beide Parteien, einschließlich der Möglichkeit, zeitaufwändige und kostspielige Zwangsvollstreckungsverfahren zu vermeiden.
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Verständnis der Deed in Lieu of Foreclosure

Eine Deed in Lieu of Foreclosure ist eine mögliche Option, die ein Kreditnehmer oder Hausbesitzer ergreift, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Bei diesem Verfahren überträgt der Hypothekenschuldner die Sicherheitenimmobilie, in der Regel das Haus, an den Hypothekengläubiger zurück, der als Hypothekennehmer fungiert, im Austausch für die Befreiung von allen Verpflichtungen aus der Hypothek. Beide Seiten müssen die Vereinbarung freiwillig und in gutem Glauben eingehen. Das Dokument wird vom Hausbesitzer unterschrieben, von einem Notar beglaubigt und in öffentlichen Aufzeichnungen eingetragen.

Dies ist ein drastischer Schritt, der normalerweise nur als letzter Ausweg unternommen wird, wenn der Immobilieneigentümer alle anderen Optionen ausgeschöpft hat (wie eine Kreditänderung oder einen Leerverkauf) und die Tatsache akzeptiert hat, dass er sein Zuhause verlieren wird.

Obwohl der Hausbesitzer sein Eigentum aufgeben und umziehen muss, wird er von der Last des Kredits befreit. Dieser Prozess wird in der Regel mit weniger öffentlicher Sichtbarkeit durchgeführt als eine Zwangsvollstreckung, sodass der Immobilieneigentümer möglicherweise seine Peinlichkeit minimieren und seine Situation privater halten kann.

Wichtig

Wenn Sie in einem Staat leben, in dem Sie für einen etwaigen Kreditfehlbetrag verantwortlich sind – die Differenz zwischen dem Wert der Immobilie und dem Betrag, den Sie noch auf die Hypothek schulden – bitten Sie Ihren Kreditgeber, auf den Fehlbetrag zu verzichten und dies schriftlich zu erhalten.1

Deed in Lieu vs. Foreclosure

Deed in Lieu und Foreclosure klingen ähnlich, sind aber nicht identisch. Bei einer Foreclosure nimmt der Kreditgeber die Immobilie zurück, nachdem der Hausbesitzer die Zahlungen nicht geleistet hat. Die Foreclosure-Gesetze können von Staat zu Staat variieren, und es gibt zwei Arten, wie eine Foreclosure stattfinden kann:

Judicial Foreclosure, bei der der Kreditgeber eine Klage einreicht, um die Immobilie zurückzufordern

Nonjudicial Foreclosure, bei der der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung ohne Inanspruchnahme des Gerichtssystems durchführen kann

Die größten Unterschiede zwischen einer Deed in Lieu und einer Foreclosure betreffen die Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit und Ihre finanzielle Verantwortung, nachdem der Kreditgeber die Immobilie zurückgefordert hat. In Bezug auf Kreditauskünfte und Kredit-Scores kann eine Foreclosure in Ihrer Kredithistorie schädlicher sein als eine Deed in Lieu of Foreclosure. Foreclosures und andere negative Informationen können bis zu sieben Jahre in Ihren Kreditberichten bleiben.2

Wenn Sie die Urkunde für ein Haus durch eine Deed in Lieu an den Kreditgeber zurückgeben, entlässt der Kreditgeber Sie im Allgemeinen aus allen weiteren finanziellen Verpflichtungen. Das bedeutet, dass Sie keine weiteren Hypothekenzahlungen leisten oder den verbleibenden Kreditsaldo begleichen müssen. Bei einer Foreclosure kann der Kreditgeber zusätzliche Schritte unternehmen, um Geld zurückzuerhalten, das Sie noch für das Haus oder Anwaltskosten schulden.

Wichtig

Wenn Sie nach einer Foreclosure noch einen Fehlbetrag schulden, kann der Kreditgeber eine separate Klage einreichen, um dieses Geld einzutreiben, was möglicherweise zu Lohn- und/oder Kontopfändungen führen kann.

Vorteile und Nachteile einer Deed in Lieu of Foreclosure

Eine Deed in Lieu of Foreclosure hat Vorteile für sowohl einen Kreditnehmer als auch einen Kreditgeber. Für beide Parteien ist der attraktivste Vorteil in der Regel die Vermeidung von langwierigen, zeitaufwändigen und kostspieligen Zwangsvollstreckungsverfahren.

Darüber hinaus kann der Kreditnehmer oft eine gewisse öffentliche Bekanntheit vermeiden, je nachdem, wie dieser Prozess in seiner Region gehandhabt wird. Da beide Seiten eine gegenseitig vereinbarte Einigung erzielen, die spezifische Bedingungen darüber enthält, wann und wie der Immobilieneigentümer die Immobilie räumen wird, vermeidet der Kreditnehmer auch die Möglichkeit, dass Beamte an der Tür erscheinen, um ihn zu räumen, was bei einer Foreclosure passieren kann.

In einigen Fällen kann der Immobilieneigentümer sogar eine Vereinbarung mit dem Kreditgeber treffen, die es ihm ermöglicht, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum vom Kreditgeber zurückzumieten. Der Kreditgeber spart oft Geld, indem er die Kosten vermeidet, die ihm in einer Situation mit langwierigen Zwangsvollstreckungsverfahren entstehen würden.

Bei der Bewertung der potenziellen Vorteile einer Zustimmung zu dieser Vereinbarung muss der Kreditgeber bestimmte Risiken bewerten, die mit dieser Art von Transaktion verbunden sein können. Zu diesen potenziellen Risiken gehören unter anderem die Möglichkeit, dass die Immobilie nicht mehr wert ist als der verbleibende Saldo der Hypothek und dass nachrangige Gläubiger Pfandrechte an der Immobilie halten könnten.

Der große Nachteil einer Deed in Lieu of Foreclosure ist, dass sie Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt. Dies bedeutet höhere Kreditkosten und mehr Schwierigkeiten, in Zukunft eine weitere Hypothek zu erhalten. Sie können eine Foreclosure in Ihrer Kreditauskunft bei den Auskunfteien anfechten, aber das garantiert nicht, dass sie entfernt wird.

Deed in Lieu of Foreclosure

Reduziert oder beseitigt Hypothekenschulden ohne eine Zwangsvollstreckung

Kreditgeber können die Immobilie an die Eigentümer zurückvermieten.

Von Kreditgebern oft bevorzugt

Schadet Ihrer Kreditwürdigkeit

Schwieriger, in Zukunft eine weitere Hypothek zu erhalten

Das Haus kann weiterhin unter Wasser stehen.

Gründe, warum Kreditgeber eine Deed in Lieu of Foreclosure-Vereinbarung akzeptieren oder ablehnen

Ob ein Hypothekenkreditgeber sich entscheidet, eine Deed in Lieu zu akzeptieren oder abzulehnen, kann von mehreren Dingen abhängen, darunter:

Wie stark Sie mit Zahlungen im Rückstand sind

Was auf der Hypothek geschuldet wird

Der geschätzte Wert der Immobilie

Die allgemeinen Marktbedingungen

Ein Kreditgeber kann einer Deed in Lieu zustimmen, wenn eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass er das Haus relativ schnell mit einem anständigen Gewinn verkaufen kann. Selbst wenn der Kreditgeber etwas Geld investieren muss, um das Haus verkaufsfertig zu machen, könnte dies durch das, was er in einem heißen Markt dafür erzielen kann, aufgewogen werden.

Eine Deed in Lieu kann auch für einen Kreditgeber attraktiv sein, der keine Zeit oder Geld für die rechtlichen Aspekte eines Zwangsvollstreckungsverfahrens verschwenden möchte. Wenn Sie und der Kreditgeber eine Einigung erzielen können, könnte das dem Kreditgeber Geld bei Gerichtsgebühren und anderen Kosten sparen.

Andererseits ist es möglich, dass ein Kreditgeber eine Deed in Lieu of Foreclosure ablehnt, wenn die Rücknahme des Hauses nicht in seinem besten Interesse ist. Zum Beispiel, wenn bestehende Pfandrechte auf der Immobilie für unbezahlte Steuern oder andere Schulden lasten oder das Haus umfangreiche Reparaturen erfordert, könnte der Kreditgeber wenig Rentabilität bei der Rücknahme der Immobilie sehen. Ebenso kann ein Kreditgeber durch ein Haus abgeschreckt werden, das im Vergleich zu dem, was auf der Hypothek geschuldet wird, drastisch an Wert verloren hat.

Tipp

Wenn Sie erwägen, dass eine Deed in Lieu of Foreclosure für Sie in Frage kommen könnte, könnte es Ihre Chancen auf die Zustimmung des Kreditgebers verbessern, das Haus in einem möglichst guten Zustand zu halten.

Andere Möglichkeiten, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden

Wenn Sie mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind und vermeiden möchten, Probleme mit Ihrem Hypothekenkreditgeber zu bekommen, gibt es andere Optionen, die Sie in Betracht ziehen könnten. Dazu gehören eine Kreditänderung oder ein Leerverkauf.

Kreditänderung

Bei einer Kreditänderung gestalten Sie im Wesentlichen die Bedingungen eines bestehenden Hauskredits neu, damit Sie ihn leichter zurückzahlen können. Zum Beispiel kann der Kreditgeber zustimmen, Ihren Zinssatz, die Kreditlaufzeit oder die monatlichen Zahlungen anzupassen, was alles dazu beitragen könnte, Ihre Hypothekenzahlungen aktuell zu halten.3

Sie können eine Kreditänderung in Betracht ziehen, wenn Sie im Haus bleiben möchten. Beachten Sie jedoch, dass Kreditgeber nicht verpflichtet sind, einer Kreditänderung zuzustimmen. Wenn Sie nicht nachweisen können, dass Sie das Einkommen oder die Vermögenswerte haben, um Ihren Kredit aktuell zu halten und die Zahlungen in Zukunft zu leisten, werden Sie möglicherweise nicht für eine Kreditänderung zugelassen.

Leerverkauf

Wenn Sie das Haus nicht behalten möchten oder müssen, dann könnte ein Leerverkauf eine weitere Alternative zu einer Deed in Lieu of Foreclosure oder einem Zwangsvollstreckungsverfahren sein. Bei einem Leerverkauf erklärt sich der Kreditgeber damit einverstanden, dass Sie das Haus für weniger verkaufen, als auf der Hypothek geschuldet wird.

Ein Leerverkauf könnte es Ihnen ermöglichen, das Haus mit geringeren Kreditwürdigkeitsschäden zu verlassen, als eine Zwangsvollstreckung dies tun würde. Allerdings schulden Sie möglicherweise noch einen nach dem Verkauf verbleibenden Fehlbetrag, abhängig von den Richtlinien Ihres Kreditgebers und den Gesetzen Ihres Staates. Es ist wichtig, vorher mit dem Kreditgeber zu klären, ob Sie für einen verbleibenden Kreditsaldo verantwortlich sind, wenn das Haus verkauft wird.

Schadet eine Deed in Lieu of Foreclosure Ihrer Kreditwürdigkeit?

Ja, eine Deed in Lieu of Foreclosure wirkt sich negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit aus und bleibt vier Jahre lang in Ihrer Kreditauskunft. Laut Experten ist mit einem Rückgang der Kreditwürdigkeit um 50 bis 125 Punkte zu rechnen, was weniger ist als die 150 bis 240 Punkte oder mehr, die aus einer Zwangsvollstreckung resultieren.4

Was ist besser: Foreclosure oder Deed in Lieu?

Meistens wird eine Deed in Lieu of Foreclosure der Foreclosure selbst vorgezogen. Dies liegt daran, dass eine Deed in Lieu es Ihnen ermöglicht, das Zwangsvollstreckungsverfahren zu vermeiden und Ihnen möglicherweise sogar erlaubt, im Haus zu bleiben. Während beide Verfahren Ihre Kreditwürdigkeit schädigen, bleibt eine Foreclosure sieben Jahre in Ihrer Kreditauskunft, eine Deed in Lieu jedoch nur vier Jahre.

Wann könnte ein Kreditgeber ein Angebot einer Deed in Lieu of Foreclosure ablehnen?

Obwohl sie von Kreditgebern oft bevorzugt werden, können sie ein Angebot einer Deed in Lieu of Foreclosure aus mehreren Gründen ablehnen. Der Wert der Immobilie könnte weiter gefallen sein oder die Immobilie könnte einen großen Schaden aufweisen, was das Geschäft für den Kreditgeber unattraktiv macht. Es können auch ausstehende Pfandrechte auf der Immobilie lasten, die die Bank oder Kreditgenossenschaft übernehmen müsste, was sie vermeiden möchten. In einigen Fällen kann Ihre ursprüngliche Hypothekenurkunde eine Deed in Lieu of Foreclosure verbieten.