Freistellung für das Eigenheim

Was ist eine Homestead-Befreiung?

Eine Homestead-Befreiung schützt ein Eigenheim vor Gläubigern nach dem Tod des Ehepartners eines Hausbesitzers oder während eines Insolvenzverfahrens und senkt zudem die Grundsteuern.

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Homestead-Befreiung reduziert die Grundsteuerpflicht und schützt ein Eigenheim vor bestimmten Gläubigern, gilt jedoch nur für den Hauptwohnsitz.
• Die Anspruchsvoraussetzungen für Homestead-Befreiungen variieren je nach Bundesstaat; einige Staaten gewähren automatische Befreiungen, andere erfordern ein Antragsverfahren.
• Während die Befreiung vor ungesicherten Gläubigern schützt, verhindert sie keine Zwangsvollstreckung durch eine Bank, die die Hypothek hält.
• Das Bundesinsolvenzrecht bietet unter Homestead-Befreiungen begrenzten Schutz, wobei bundesstaatspezifische Gesetze oft umfassendere Deckung bieten.
• Homestead-Befreiungen werden entweder als fester Betrag oder als Prozentsatz des Hauswerts berechnet, was Personen mit geringerwertigen Immobilien stärker zugutekommt.
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Historischer Hintergrund: Der Homestead Act von 1862

Der Homestead Act von 1862 beschleunigte die Besiedlung des westlichen Teils der USA während des Bürgerkriegs. Er erlaubte jedem erwachsenen Bürger oder beabsichtigten Bürger, der nie die Waffen gegen die US-Regierung erhoben hatte, 160 Acre vermessenes Regierungsland zu beanspruchen. Die Antragsteller mussten auf dem Land leben und es bewirtschaften.1

Weitere Gesetze zur Landnahme wurden im späten 19. und frühen 20. Jahrhundert hinzugefügt. Der Federal Land Policy and Management Act von 1976 beendete die Landnahme, mit Ausnahme von Alaska, wo die Landnahme bis 1986 erlaubt war.

Qualifikation für eine Homestead-Befreiung: Anforderungen und Tipps

Die Homestead-Steuerbefreiung kann überlebenden Ehepartnern eine fortlaufende Grundsteuererleichterung auf einer abgestuften Skala bieten, sodass Häuser mit niedrigeren Bewertungen am meisten profitieren. Die Homestead-Befreiung soll sowohl physischen Schutz als auch finanziellen Schutz bieten und den Zwangsverkauf eines Hauptwohnsitzes verhindern.

Einzelpersonen können eine Homestead-Grundsteuerbefreiung beantragen, wenn sie einen Hauptwohnsitz haben und die gesamte Grundsteuerrechnung für diesen Wohnsitz senken möchten. Einige Bundesstaaten bieten die Befreiung jedem Hausbesitzer an, während andere verlangen, dass Einzelpersonen bestimmte Kriterien erfüllen, wie:

Eine Person mit einer Behinderung

Ein älterer Erwachsener

Ein Veteran

Ein Strafverfolgungsbeamter oder Ersthelfer mit einer Behinderung

Warnung

Die Homestead-Befreiung verhindert oder stoppt keine Bankzwangsvollstreckung, wenn der Hausbesitzer mit seiner Hypothek in Verzug gerät.

Staatsspezifische Homestead-Befreiungen: Regeln und Variationen

Einige Homestead-Befreiungen reduzieren den steuerpflichtigen Wert Ihres Hauses um einen festgelegten Betrag. Andere Befreiungen verwenden einen Prozentsatz zur Berechnung der Reduzierung. Mit der ersten Methode erhalten geringerwertige Häuser eine größere Reduzierung. Die Prozentmethode kommt denjenigen mit teuren Häusern zugute.

Eine Version der Homestead-Befreiungsbestimmung ist in jedem Bundesstaat oder Territorium zu finden, mit einigen Ausnahmen wie New Jersey und Pennsylvania. Wie die Befreiung angewendet wird und wie viel Schutz sie vor Gläubigern bietet, variiert jedoch je nach Bundesstaat. In einigen Bundesstaaten ist die Homestead-Befreiung ein automatischer Vorteil, in anderen müssen Hausbesitzer jedoch einen Antrag beim Staat stellen, um sie zu erhalten.2

Schutz Ihres Eigenheims: Homestead-Befreiung und Gläubigerschutz

Einige Bundesstaaten, darunter Florida und Texas, gewähren unbegrenzten finanziellen Schutz vor ungesicherten Gläubigern für das Eigenheim, wobei für das geschützte Eigentum Flächenbeschränkungen gelten können. Die Schutzgrenzen gegenüber Gläubigern reichen von $5,000 bis $550,000, je nach Bundesstaat.32

Die Schutzgrenzen gelten nicht für den Wert des Hauses, sondern für das Eigenkapital des Hausbesitzers. Ein Hausbesitzer kann nicht gezwungen werden, die Immobilie zugunsten von Gläubigern zu verkaufen, wenn das gehaltene Eigenkapital unter der Grenze liegt, aber Gläubiger können den Verkauf erzwingen, wenn das Eigenkapital eines Homesteads die Grenzen überschreitet.4

Wichtig

Gesicherte Gläubiger wie Hypothekenbanken werden von diesem Schutz nicht beeinträchtigt. Der Hausbesitzer ist nur vor ungesicherten Gläubigern geschützt, die möglicherweise auf den Wert des Hauses zugreifen, um Forderungen gegen das Vermögen des Hausbesitzers zu befriedigen.5

Insolvenz und Homestead-Schutz: Was Sie wissen müssen

Das Bundesinsolvenzrecht schützt ein Eigenheim vor dem Verkauf, wenn das Eigenkapital des Eigentümers $25,150 nicht übersteigt, sofern der Insolvenzfall nach dem 1. April 2019 eingereicht wurde.67 Hausbesitzer nutzen häufig die Grenzen des Bundesstaates, die sich oft als günstiger erweisen.

Diejenigen, die in New Jersey oder Pennsylvania Insolvenz anmelden, können Schutz unter den bundesstaatlichen Grenzen erhalten, trotz des Fehlens einer staatlichen Homestead-Befreiung in diesen Bundesstaaten. Der Insolvenzschutz schützt jedoch nur vor ungesicherten Gläubigern. Er verhindert nicht, dass eine Bank, die eine Hypothek hält, das Haus zwangsvollstreckt.5

Steuervorteile der Homestead-Befreiung: Abzüge verstehen

Eine Homestead-Steuer oder Grundsteuer wird in der Regel auf Häuser auf der Grundlage des vom örtlichen Steuerbewertungsamt festgelegten Schätzwerts erhoben. Die Homestead-Steuer kann ein Prozentsatz des Immobilienwerts oder ein fester Betrag sein. Die Homestead-Befreiung kann je nach Landesrecht fortlaufende Ermäßigungen der Grundsteuer bieten.

Homestead-Steuerbefreiungen bieten in der Regel einen festen Rabatt auf Steuern, wie z.B. die Befreiung der ersten $50,000 des Schätzwerts, wobei der Rest zum normalen Satz besteuert wird. Mit einer Homestead-Befreiung von $50,000 würde ein Haus im Wert von $150,000 nur auf $100,000 des Schätzwerts besteuert werden. Ein Haus im Wert von $75,000 würde nur auf $25,000 besteuert werden.

Feste Homestead-Steuerbefreiungen schaffen eine progressive Steuer, die für diejenigen mit bescheidenen Häusern günstiger ist. Die Befreiung wird in einigen Gebieten durch eine lokale oder staatliche Umsatzsteuer finanziert.8

Gelten Homestead-Befreiungen nur für einen Hauptwohnsitz?

Hausbesitzer müssen die Immobilie als ihren ständigen Wohnsitz bewohnen, um für eine Homestead-Befreiung in Frage zu kommen.

Wo beantragen Einzelpersonen eine Homestead-Befreiung?

Die Website oder das Büro eines Bezirks- oder örtlichen Steuerbewerters bietet Details zu verfügbaren Homestead-Steuerbefreiungen. Einige Bundesstaaten verlangen einen Antrag, der online verfügbar ist, und haben Fristen.

Welche Bundesstaaten haben Homestead-Befreiungen?

Die meisten Bundesstaaten haben Homestead-Befreiungen, mit Ausnahme von New Jersey und Pennsylvania. Einige Bundesstaaten haben andere Homestead-Gesetze, wie Bestimmungen, die überlebende Ehepartner vor Gläubigern schützen.