Garantiegebühren

Was sind Garantiegebühren? Ein umfassender Leitfaden

Wichtige Erkenntnisse

Garantiegebühren sind Gebühren, die an Emittenten hypothekenbesicherter Wertpapiere gezahlt werden, um Risiken und Verwaltungskosten abzudecken.
G-Gebühren schützen Emittenten, indem sie Verlustrisiken aus zahlungsunfähigen Hypotheken verringern.
Anbieter wie Freddie Mac und Fannie Mae erheben diese Gebühren, um den Zahlungsfluss auch bei Zahlungsausfall der Kreditnehmer aufrechtzuerhalten.
Garantiegebühren variieren je nach Bonität und Größe des Hypothekenpools, was ihre Kostenstruktur beeinflusst.

Was sind Garantiegebühren?

Der Begriff Garantiegebühr bezeichnet den Geldbetrag, der vom Inhaber an den Emittenten eines hypothekenbesicherten Wertpapiers (MBS) gezahlt wird. Diese Gebühr hilft dem Emittenten, Verwaltungskosten und Ausgaben im Zusammenhang mit dem Wertpapier zu decken und verringert zudem jedes Risiko oder jeden Verlust, der entstehen kann, wenn eine der Hypotheken, die das Wertpapier besichern, ausfällt. Auch als G-Gebühren bezeichnet, beziehen sich Garantiegebühren auch auf Gebühren, die ein Hypothekenschuldner an einen Garantiegeber für erbrachte Dienstleistungen zahlt.

Diese Gebühren sind entscheidend für die Aufrechterhaltung der finanziellen Gesundheit von Institutionen wie Freddie Mac, Ginnie Mae und Fannie Mae, die eine wichtige Rolle auf dem US-Immobilienmarkt spielen, indem sie die Schaffung und Verwaltung von MBS ermöglichen. Seit der Finanzkrise gibt es aktuelle Trends bei diesen Gebühren.

Wie Garantiegebühren hypothekenbesicherte Wertpapiere schützen

Emittenten von hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS) wie Freddie Mac, Ginnie Mae und Fannie Mae erheben von Kreditgebern Garantiegebühren für die Erstellung, Bedienung und Berichterstattung über das Vermögenswert sowie für die Garantie, dass der Anbieter es ergänzt, um sicherzustellen, dass Zahlungen von Kapital und Zinsen auch dann erfolgen, wenn Kreditnehmer ausfallen. Während die Gebühr normalerweise ein bestimmter Prozentsatz des Werts des Vermögenswerts ist, kann der Emittent auch einen festen Betrag verlangen. Diese Zahlungsgarantie ist der Hauptbestandteil der Garantiegebühren. Vorabgebühren für Fannie Mae- und Freddie Mac-Hausdarlehen haben sich im Mai 2023 geändert.

Anbieter wie Fannie, Freddie und Ginnie helfen Banken, indem sie Hypotheken von Hypothekenunternehmen, Geschäftsbanken, Kreditgenossenschaften, Aggregatoren usw. kaufen. In den meisten Fällen bezahlen diese staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) diese Hypotheken, indem sie sie den Ursprungsgebern in Form eines verbrieften MBS zurückgeben, den der Empfänger dann verkaufen oder behalten kann. Die in den MBS eingebaute Garantiegebühr ist der Umsatzgenerator für den MBS-Anbieter, und diese sind idealerweise über alle Produkte hinweg ausreichend, um einzelne Hypothekenausfälle abzudecken.

Garantiegebühren bestehen in erster Linie aus der Kreditgarantie, die sie dem Endbesitzer des MBS bieten, decken aber auch die Kosten für die Verwaltung und Administration der verbrieften Hypothekenpools, die Berichterstattung über den MBS an Investoren und die Securities and Exchange Commission (SEC) sowie andere Back-Office-Aufgaben.

Obwohl diese Gebühren oft als eine Art Versicherung für hypothekenbesicherte Wertpapiere bezeichnet werden, decken sie auch andere Dienstleistungen ab, wie erwähnt. Beispielsweise kann eine Bank eine G-Gebühr vom Inhaber eines Schuldscheins oder Vermögenswerts verlangen, um eine Garantie zu gewähren. Sie können Garantiegebühren auch als Teil des Zinssatzes einer Hypothek erheben. Im Gegensatz zu anderen Vorabgebühren – Dokumentations- und Bearbeitungsgebühren – werden diese Gebühren während der gesamten Laufzeit des Darlehens erhoben.

Wichtig

Kreditgeber können Garantiegebühren als Teil des Zinssatzes einer Hypothek erheben.

Faktoren, die Garantiegebühren im modernen Markt beeinflussen

Garantiegebühren werden basierend auf der Bonität und Größe des zugrunde liegenden Hypothekenpools festgelegt. Vor der Hypothekenkrise und der Finanzkrise waren Garantiegebühren ein kleiner Abzug von 15 bis 25 Basispunkten. Im Austausch für diese kleine Gebühr erhielt der Hypothekengeber ein verkaufbares Vermögenswert und räumte gleichzeitig das Darlehen aus den Büchern, um mehr Kredite freizugeben. Dies war ein hervorragendes Geschäft für Kreditgeber, da die MBS-Anbieter zur Festlegung der Garantiegebühren auf die Informationen der Kreditgeber angewiesen waren. Banken nutzten die Gelegenheit, die Grenzen dessen zu verschieben, wem vernünftigerweise eine Hypothek gewährt werden konnte, was zu NINJA-Darlehen und einer allgemeinen Marktverzerrung führte. Leider wurden die Garantiegebühren nicht angepasst, um diese Realität widerzuspiegeln, was zu einer massiven Hypothekenkrise führte, bei der die US-Regierung letztendlich MBS-Anbieter retten musste, weil ihre Garantiegebühren nicht ausreichten, um die tatsächliche Haftung zu decken.

Garantiegebühren verzeichneten seit der Finanzkrise und der Großen Rezession einen starken Anstieg. Im Vergleich zu den Vorkrisendurchschnitten von 15 bis 25 Basispunkten1 ist der Nachkrisendurchschnitt mehr als doppelt so hoch.2 Die Federal Housing and Finance Agency (FHFA) erstellt eine jährliche Analyse der von Freddie und Fannie erhobenen Garantiegebühren.3 Die FHFA berichtete für ein 2019 ausgegebenes festverzinsliches 30-jähriges Hypothekendarlehen eine durchschnittliche Garantiegebühr von 58 Basispunkten.4 Obwohl Garantiegebühren außerhalb von Interessengruppen der Hypothekenbranche im Allgemeinen wenig Beachtung finden, gab es politische Versuche, durch die FHFA pauschale Erhöhungen um weitere 10 Basispunkte zu erreichen, um zukünftige Risiken für amerikanische Steuerzahler zu verringern.5 Diese vorgeschlagenen Erhöhungen wurden vor der Umsetzung ausgesetzt.6

Federal Housing Finance Agency. "Fannie Mae and Freddie Mac Single-Family Guarantee Fees in 2007 and 2008," Seite 23. Zugriff am 31. Dez. 2021.

Federal Housing Finance Agency. "Fannie Mae and Freddie Mac Single Family Guarantee Fees in 2013," Seite 19. Zugriff am 31. Dez. 2021.

Federal Housing Finance Agency. "Reports and Plans." Zugriff am 31. Dez. 2021.

Federal Housing Finance Agency. "Fannie Mae and Freddie Mac Single-Family Guarantee Fees in 2019." Zugriff am 31. Dez. 2021.

United States Congress. "H.R. 3765 - Temporary Pay Roll Tax Cut Continuation Act of 2011." Zugriff am 31. Dez. 2021.

Federal Housing Finance Agency. "Guarantee Fees History." Zugriff am 31. Dez. 2021.

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