Grundstücksflipping

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Land Flip ist eine betrügerische Praxis, bei der Grundstücke wiederholt zwischen Käufern und Verkäufern ausgetauscht werden, um ihren Wert künstlich in die Höhe zu treiben.
• Diese Manipulation der Grundstückspreise kann potenzielle Investoren dazu verleiten, überteuerte Immobilien zu kaufen.
• Land Flipping kann rechtliche Konsequenzen haben und zu finanziellen Verlusten für die Beteiligten führen.
• Das Verständnis der Anzeichen von Land Flipping kann Investoren helfen, nicht Opfer dieser Art von Betrug zu werden.
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Was ist ein Land Flip?

Ein Land Flip ist eine betrügerische Immobilienpraxis, bei der Käufer und Verkäufer zusammenwirken, um ein unbebautes Grundstück zwischen ihnen auszutauschen, um den Preis der Immobilie über den Marktwert hinaus zu erhöhen. Es wird oft mit betrügerischen Machenschaften in Verbindung gebracht, aber ähnlich wie beim Hausflipping beinhaltet Land Flipping auch legitime Investitionen in minderwertiges Land, das unter dem Marktwert bewertet und verbessert wird. Später wird es zu Marktpreisen verkauft, um einen Gewinn zu erzielen.1

Wie ein Land Flip funktioniert

Nach der Manipulation des Marktpreises einer Immobilie verkaufen die Täter des Land Flips sie zu einem überhöhten Preis an einen ahnungslosen externen Käufer. Unternehmen, die einen Land Flip durchführen, können potenzielle Investoren telefonisch, durch Anzeigen in lokalen Medien und mit attraktiven Direktmailings ansprechen. Diese Werbeaktionen versprechen hohe Gewinne und beinhalten Geschenke, um das Engagement der Investoren zu gewinnen.

Wenn dieser Käufer versucht, das Land später wieder zu verkaufen, kann sein Wert viel niedriger sein als zum Zeitpunkt des Kaufs. Land Flips können durchgeführt werden, um verschiedene Probleme zu verbergen, wie versteckte rechtliche Probleme, giftige Verschmutzung, Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten.

Zum Beispiel könnte eine Gruppe von fünf Land Flip-Teilnehmern ein Grundstück für 10.000 $ kaufen. Jedes Mitglied der Gruppe verkauft das Grundstück an ein anderes zu einem etwas höheren Preis. Wenn das fünfte und letzte Mitglied das Grundstück von den anderen gekauft hat, ist sein Preis auf 14.000 $ gestiegen. An diesem Punkt verkauft die Gruppe das Land an einen unabhängigen Käufer für 15.000 $, was einen betrügerischen Gewinn von 5.000 $ generiert.

Wichtig

Aufgrund des spekulativen Charakters des Preises kommt Land Flipping häufiger bei unbebauten Grundstücken vor.

Risiken beim Land Flipping

Finanzinstitute sind beim Abschluss von Krediten für den Kauf unbebauter Grundstücke dem Risiko eines Land Flips ausgesetzt. Dies liegt zu einem großen Teil daran, dass der Wert und die Nachfrage nach einem unbebauten Grundstück schwer zu bestimmen sind.

Der Kreditgeber kann das unbebaute Grundstück wieder in Besitz nehmen, wenn ein Käufer mit dem Kredit in Verzug gerät. Es kann jedoch schwierig sein, die Immobilie wieder zu verkaufen, selbst zu einem Break-even-Preis. Viele Kreditgeber verlangen bei unbebauten Grundstücken eine Anzahlung von bis zu 25 %, um sich gegen das Ausfallrisiko abzusichern.2

Land Flips hinterlassen beim neuen Käufer potenziell teure oder störende Eigenschaften des Landes. Betrachten Sie ein Grundstück mit giftiger Grundwasserverschmutzung, die vor der Entwicklung saniert werden muss. Berücksichtigen Sie auch Grundstücke mit Grundpfandrechten, Eigentumsproblemen oder komplizierten Dienstbarkeiten. All diese Merkmale machen das Land nicht nur weniger attraktiv, sondern können auch Betriebspflichten mit sich bringen, die der neue Käufer erfüllen muss.

Kurzer Fakt

Ein Käufer wird oft erst dann von dem Land Flip erfahren, wenn er versucht, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Wenn er feststellt, dass er die Immobilie nicht zu dem Preis weiterverkaufen kann, den er für angemessen hielt, kann ihm klar werden, dass ein Land Flip stattgefunden hat.

Beispiel eines Land Flips erklärt

Im Jahr 2006 berichteten die Washington Post und andere Nachrichtenagenturen über einen beträchtlichen Land Flip-Skandal mit der Total Realty Management. In diesem Fall fielen unbebaute Grundstücke entlang der Küste von North Carolina, die für bis zu 400.000 $ verkauft wurden, plötzlich auf einen Wert von 20.000 $.3

In einigen Fällen wurden Grundstücke zwischen Mitarbeitern der Total Realty Management hin und her verkauft. Beispielsweise kaufte TRM ein Grundstück für 180.000 $ und verkaufte es am selben Tag für 250.000 $ an einen Mitarbeiter. Der Mitarbeiter verkaufte das Grundstück zurück an TRM, das es dann für 310.000 $ an einen anderen Komplizen verkaufte. Schließlich wurde das Grundstück an ein ahnungsloses Paar für 354.000 $ verkauft.3

Berichten über den Skandal zufolge verloren mindestens 1.500 beteiligte Investoren jeweils Hunderttausende von Dollar. Auch zwangsvollstreckende Banken verloren zig Millionen.3

Ist ein Land Flip dasselbe wie ein Hausflipping?

Obwohl die Begriffe ähnlich sind, unterscheiden sich ein Land Flip und das Flippen eines Hauses. Hausflipping ist eine legitime Anlagestrategie, bei der ein Käufer die Immobilie erwirbt, Renovierungen durchführt und das Haus dann mit Gewinn verkauft. Ein Land Flip wird oft mit einer betrügerischen Transaktion in Verbindung gebracht, bei der Verschwörer zusammenarbeiten, um den wahren Wert eines Grundstücks in die Höhe zu treiben.

Ist ein Land Flip illegal?

Es gibt mehrere Umstände, die einen Land Flip illegal machen. Beispielsweise erfolgen einige Transaktionen, wenn eine Partei das Land kauft, um seinen Wert zu erhöhen, aber nie die Absicht hat, eine tatsächliche Zahlung zu leisten. Darüber hinaus wird ein Land Flip oft mit einem negativen Aspekt der Immobilie in Verbindung gebracht, den der Verkäufer zu verbergen versucht; der Versuch, einen Immobilienkäufer zu täuschen oder wesentlich nachteilige Informationen zu verheimlichen, ist illegal.

Wie kann ich mich vor einem Land Flip schützen?

Wenn Sie den Kauf eines unbebauten Grundstücks in Betracht ziehen, stellen Sie sicher, dass Sie ausreichende Informationen von unabhängigen oder von Dritten stammenden Quellen erhalten. Dazu gehören Umweltberichte, geologische Berichte sowie Informationen über Dienstbarkeiten oder Grundpfandrechte. Ziehen Sie auch eine unabhängige Bewertung der Immobilie in Betracht.