Hypothekenübertragung

Was ist eine Hypothekenübertragung?

Eine Hypothekenübertragung beinhaltet die Neuzuweisung einer bestehenden Hypothek vom aktuellen Inhaber an eine andere Partei. Dies kann eine strategische Option für Hausbesitzer sein, die mit Zahlungen kämpfen, sofern die Hypothekenbedingungen dies zulassen. Nicht jeder Kredit ist übertragbar, aber das Verständnis des Prozesses kann Ihnen helfen, diese Möglichkeit zu prüfen und möglicherweise eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden.

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Hypothekenübertragung ermöglicht es einem Kreditnehmer oder Kreditgeber, eine bestehende Hypothek auf eine andere Person oder Einrichtung zu übertragen, sofern die Hypothekenbedingungen dies zulassen.
• Nicht alle Hypotheken sind übertragbar; solche, die übertragbar sind, werden als übernehmbare Hypotheken bezeichnet.
• Der Prozess der Hypothekenübertragung beinhaltet, dass der neue Eigentümer die ursprünglichen Bedingungen des Darlehens übernimmt, in der Regel ohne Änderung der Bedingungen oder der Laufzeit des Darlehens.
• Kreditgeber können Due-on-Sale-Klauseln einfügen, um Hypothekenübertragungen zu verhindern, die die vollständige Rückzahlung des Darlehens verlangen, wenn eine Immobilie den Eigentümer wechselt.
• Bestimmte Darlehensarten wie FHA-, USDA- und VA-Darlehen sind oft übernehmbar, während konventionelle Darlehen, die von Fannie Mae und Freddie Mac unterstützt werden, in der Regel nicht übernehmbar sind.
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Den Prozess der Hypothekenübertragung verstehen

Die Hypothekenübertragung ermöglicht es einem Käufer, die bestehende Hypothek des Hausbesitzers mit denselben Bedingungen und Zahlungen zu übernehmen. Wenn erlaubt, hilft diese Strategie, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden und kommt auch dem neuen Hypothekeninhaber zugute.

Zum einen möchte der neue Hypothekeninhaber möglicherweise eine ältere Hypothek übernehmen, da eine solche Übertragung es ihnen ermöglichen könnte, von früheren Zinssätzen zu profitieren, wenn diese niedriger sind als die aktuellen Marktzinssätze. Allerdings muss der neue Hypothekeninhaber möglicherweise eine Bonitätsprüfung durch den Kreditgeber durchlaufen.1

Eine Hypothekenübertragung, die erfolgreich ohne Einwände oder Auflagen abgeschlossen wird, würde die Bedingungen oder die Laufzeit des Darlehens nicht ändern. Der neue Eigentümer ist nur für den verbleibenden Saldo verantwortlich. Durch eine Hypothekenübertragung könnte ein Käufer auch die Zahlung von Abschlusskosten vermeiden, die mit einer neuen Hypothek verbunden sind.

Viele Hypotheken sind nicht für eine Übertragung geeignet. Geeignete Hypotheken werden als "übernehmbar" bezeichnet. Um eine Hypothek zu übertragen, muss der Hypothekengeber in der Regel überprüfen, ob die Person oder Einrichtung, die das Darlehen übernimmt, über ausreichendes Einkommen und eine ausreichende Kredithistorie verfügt, um die Zahlungen pünktlich leisten zu können.

Wenn die Hypothek nicht übertragen werden kann, erkunden Sie andere Wege, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Sie könnten mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um neue Zahlungspläne zu vereinbaren, wie zum Beispiel die vorübergehende Aussetzung von Zahlungen.

Tipp

Eine weitere Möglichkeit, eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, besteht darin, das Haus zu verkaufen und einen potenziellen Käufer, Kollegen, Familienangehörigen oder eine andere Einrichtung zu finden, die bereit ist, die Differenz zwischen dem Verkaufspreis des Hauses und dem ausstehenden Darlehenssaldo auszugleichen.

Wichtige Überlegungen zur Hypothekenübertragung

Kreditgeber könnten eine Klausel hinzufügen, die die Rückzahlung des Darlehenssaldos verlangt, wenn die Immobilie verkauft wird, um Übertragungen zu verhindern.

Diese Due-on-Sale-Klausel stellt sicher, dass Hausbesitzer beim Verkauf ihrer Häuser die Hypothek nicht auf den Käufer übertragen können (was eine Schlüsselrolle bei einem Angebot eines Hauskäufers spielen könnte, insbesondere wenn der Hypothekenzins niedriger war als die aktuellen Marktzinssätze). Diese Klauseln verlangen im Wesentlichen, dass der Verkäufer den gesamten ausstehenden Darlehenssaldo zurückzahlt, möglicherweise mit dem Verkaufserlös, und zwingen den Käufer gleichermaßen, eine neue Hypothek für den Kauf aufzunehmen.

Wichtig

Nach dem Garn-St. Germain Act von 1982 können Kreditgeber die Due-on-Sale-Klausel in bestimmten Situationen nicht durchsetzen, selbst wenn sich das Eigentum geändert hat.2

Um eine Due-on-Sale-Klausel zu umgehen, übertragen Sie die Hypothek auf ein unmittelbares Familienmitglied oder einen Ex-Ehepartner.

Eine Übertragung kann durch Erbschaft erfolgen, wenn ein Familienmitglied nach dem Tod des Kreditnehmers in das Haus einzieht. In einem solchen Fall könnte der Kreditgeber keine Gründe haben, die Übertragung der Hypothek zu verhindern. Wenn die Immobilie auf einen Living Trust übertragen wird und der Kreditnehmer der Begünstigte des Trusts ist, kann die Hypothek in der Regel ebenfalls übertragen werden.

Können Sie einen Mitdarlehensnehmer zu Ihrer Hypothek hinzufügen?

Sobald Sie eine eigene Hypothek haben, können Sie ohne eine Refinanzierung des Darlehens keinen Mitdarlehensnehmer hinzufügen. Viele Hypothekengeber erlauben Mitdarlehensnehmer, manche jedoch nicht. Die Anforderungen für ein Hausdarlehen variieren je nach Kreditgeber.

Welche Arten von Hypotheken sind übernehmbare Hypotheken?

Zu den übernehmbaren Hypotheken, die auf eine andere Person oder Einrichtung übertragen werden können, gehören FHA-Darlehen (Federal Housing Authority), USDA-Darlehen (U.S. Department of Agriculture) und VA-Darlehen (Veterans Affairs). Konventionelle Hypotheken, die von Freddie Mac oder Fannie Mae unterstützt werden, sind in der Regel nicht übernehmbar.3

Was ist eine inoffizielle Übertragung?

Eine inoffizielle Übertragung ist keine rechtliche Vereinbarung. In diesem Fall leistet der ursprüngliche Hausbesitzer weiterhin Zahlungen an seinen Hypothekengeber, erhält jedoch Zahlungen von einer anderen Partei, um diese Zahlungen zu unterstützen.