Proprietäre Umkehrhypothek

Was sind proprietäre Reverse-Hypotheken? Eigenkapitalzugang mit privaten Kreditgebern

Wichtige Erkenntnisse

Eine proprietäre Umkehrhypothek ermöglicht älteren Hausbesitzern, über einen privaten Kreditgeber auf ihr Wohneigentum zuzugreifen, anders als bundesversicherte HECMs.
Diese Darlehen sind weniger reguliert als HECMs und bieten keinen bundesstaatlichen Versicherungsschutz.
Sie bieten möglicherweise höhere Auszahlungsgrenzen als standardmäßige Umkehrhypotheken, haben aber andere Qualifikationskriterien.
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Was ist eine proprietäre Umkehrhypothek?

Eine proprietäre Umkehrhypothek ist ein Darlehen, das es älteren Hausbesitzern ermöglicht, über einen privaten Kreditgeber auf das Eigenkapital ihrer Häuser zuzugreifen. Diese Hypotheken sind nicht so streng reguliert wie Home Equity Conversion Mortgages (HECMs). Sie sind nicht bundesversichert und erfordern nicht, dass die Hausbesitzer eine Hypothekenversicherung abschließen.

Proprietäre Umkehrhypotheken machen nur einen kleinen Teil des Marktes für Umkehrhypotheken aus, und die meisten ihrer Kunden sind Eigentümer von Häusern, deren Wert über der von der Federal Housing Administration (FHA) festgelegten Grenze liegt. Diese Grenze betrug im Jahr 2024 1.149.825 $.

Wie proprietäre Umkehrhypotheken funktionieren

Proprietäre Umkehrhypotheken werden manchmal Jumbo-Umkehrhypotheken genannt, da sie hauptsächlich von Personen gesucht werden, die Zugang zu mehr Geld haben möchten, als die bundesversicherte Umkehrhypothek bieten kann, und deren Häuser mehr wert sind als die von der Regierung festgelegte Grenze.

Im Wesentlichen funktionieren sie genauso wie die meisten HECM-versicherten Umkehrhypotheken. Der Hausbesitzer erhält eine Kreditlinie bis zum Schätzwert des Hauses. Er kann sie als Einmalzahlung, als lebenslange monatliche Rente oder als Reihe monatlicher Zahlungen über mehrere Jahre erhalten. Es ist die Wahl des Hausbesitzers. Der entnommene Betrag wird erst zurückgezahlt, wenn der Hausbesitzer oder seine Erben das Haus verkaufen.

Eine weitere Variante der Umkehrhypothek ist die zweckgebundene Umkehrhypothek, die die Entnahmen des Hausbesitzers auf die Zahlung bestimmter Kosten beschränkt, in der Regel Grundsteuern und Hausreparaturen. Proprietäre Umkehrhypotheken haben wie die meisten HECM-versicherten Umkehrhypotheken keine derartigen Einschränkungen.

Wichtige Überlegungen zu proprietären Umkehrhypotheken

Proprietäre Umkehrhypotheken verschwanden nach dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2008 und tauchten wieder auf, als die Immobilienpreise wieder anstiegen. Sie sind immer noch relativ selten, da nur wenige Hypothekenkreditgeber sie anbieten möchten. Es gibt keinen großen Sekundärmarkt für proprietäre Umkehrhypotheken, im Gegensatz zum Markt für konventionellere Hypotheken. Sie sind auch anfälliger für Betrug als traditionelle Vorwärtshypotheken, da es sich um komplexe Produkte handelt, die speziell für Rentner entwickelt wurden, die Bargeld benötigen und nur begrenzte Möglichkeiten haben, es zu erhalten.

Vorteile und Nachteile von proprietären Umkehrhypotheken

Da sie nicht reguliert sind, können die Kreditgeber von proprietären Umkehrhypotheken ihre eigenen Bedingungen außerhalb der von der FHA festgelegten Einschränkungen festlegen.

Dazu gehören:

Sie können andere oder andere Gebühren als FHA-versicherte Darlehen erheben.

Sie verlangen nicht, dass ihre Kunden eine Hypothekenversicherung abschließen.

Ihre Kunden müssen nicht an einer Beratungssitzung teilnehmen, um sicherzustellen, dass sie die zu unterzeichnenden Dokumente verstehen.

Mangelnde Regulierung kann ein zweischneidiges Schwert sein. Kreditgeber können höhere Hypothekenzinssätze, zusätzliche Gebühren oder beides verlangen. Sie können auch weniger im Verhältnis zum Hauswert leihen, um das Fehlen einer Hypothekenversicherung auszugleichen.

Zusätzliche Merkmale von proprietären Umkehrhypotheken

Proprietäre Umkehrhypotheken können Merkmale aufweisen, die andere Umkehrhypotheken nicht haben, wie z. B. Eigenkapitalbeteiligungsklauseln, auch genannt Wertsteigerungsbeteiligungsklauseln.

Der Erlös einer proprietären Umkehrhypothek kann für alles verwendet werden, einschließlich der Tilgung der bestehenden Hypothek des Hausbesitzers, um den monatlichen Cashflow zu erhöhen. Im Gegensatz zu HECMs beschränken proprietäre Umkehrhypotheken nicht den Betrag, den ein Kreditnehmer im ersten Jahr der Laufzeit der Umkehrhypothek abheben kann.

In jeder Hinsicht ist die proprietäre Umkehrhypothek die weniger restriktive Option.

Proprietäre Umkehrhypothek vs. HECM

Lockere Vorschriften

Nicht versichert

Keine verpflichtende Beratung, keine Beratung durch Dritte

Kreditgrenze liegt beim Kreditgeber

Kann höhere Gebühren haben

Strenge Vorschriften

Bundesversichert

Verpflichtende Beratungssitzung

Kreditgrenze von 1.149.825 $ (2024)

In der Regel niedrigere Gebühren

Auswahl zwischen proprietären Umkehrhypotheken und HECM

Wenn Sie eine proprietäre Umkehrhypothek in Betracht ziehen, sollten Sie die Zinssätze und Gebühren mehrerer Kreditgeber für proprietäre Umkehrhypotheken vergleichen. Genauso wichtig ist es, diese Angebote mit mehreren HECM-Angeboten zu vergleichen, um zu sehen, welche Option Ihnen das beste Angebot bietet. Ziehen Sie auch Alternativen wie ein Eigenheimdarlehen oder eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) in Betracht.

Zwei Faktoren – Ihr Alter und wie stark Ihr Hauswert die HECM-Grenzen übersteigt – können helfen zu bestimmen, wie gut dieses Angebot für Sie ist.

Was ist eine proprietäre Umkehrhypothek?

Eine proprietäre Umkehrhypothek ist ein Darlehen eines privaten Kreditgebers, das die Größenbeschränkungen einer standardmäßigen Umkehrhypothek überschreitet. Eine proprietäre Umkehrhypothek hat lockerere Vorschriften, ist aber nicht bundesversichert und kann teurer sein.

Was sind die Nachteile einer Umkehrhypothek?

Eine Umkehrhypothek ermöglicht Senioren, auf das Eigenkapital zuzugreifen, das sie in ihren Häusern aufgebaut haben, und Einkommen zu erzielen. Der Kreditgeber erhebt jedoch Zinsen, Gebühren und Abschlusskosten. Darüber hinaus muss der Kreditnehmer weiterhin die Hausratversicherung und die Grundsteuern bezahlen.

Wann müssen Sie eine Umkehrhypothek zurückzahlen?

In der Regel müssen Sie die Umkehrhypothek zurückzahlen, wenn Sie das Haus verkaufen, länger als ein Jahr außerhalb des Hauses leben, die Hausinstandhaltung vernachlässigen, versterben oder die Hausratversicherung und Grundsteuern nicht bezahlen.