Rückeroberungsklausel

Was ist eine Rücknahmeklausel?

Eine Rücknahmeklausel bezieht sich auf eine Mietvertragsklausel, die in Gewerbeimmobilien üblich ist und dem Vermieter erlaubt, einen Mietvertrag zu kündigen und den Besitz einer Immobilie zu behalten.

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Rücknahmeklausel ist ein Bestandteil eines gewerblichen Mietvertrags, der besagt, dass der Vermieter die Immobilie vor Ablauf des Mietvertrags zurückfordern kann.
• Der Vermieter darf die Immobilie nur nach einem Auslöserereignis zurückfordern, das vom Vermieter und potenziellen Mieter im Voraus ausgehandelt wird.
• Ein häufiges Auslöserereignis könnte sein, wenn der Mieter beschließt, die Immobilie an einen Dritten per Untermiete zu vermieten.
• Ein Auslöserereignis in einem Umsatzmietvertrag – bei dem der Vermieter Miete und einen Umsatzanteil erhält – könnte sein, wenn die Verkäufe des Mieters unter eine bestimmte Kennzahl fallen.

Wie eine Rücknahmeklausel funktioniert

Eine Rücknahmeklausel bezieht sich auf eine Vertragsbestimmung, die es dem Verkäufer eines Vermögenswerts ermöglicht, diesen unter bestimmten Bedingungen zurückzunehmen. Sie ist ein üblicher Bestandteil von Gewerbeimmobilien-Mietverträgen, im Gegensatz zu Wohnimmobilien-Mietverträgen. In einem solchen Mietvertrag gewährt die Klausel dem Vermieter das Recht, den Besitz einer Immobilie vor Ablauf des Mietvertrags zurückzuerlangen. Die Einzelheiten der Klausel werden zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt und in den Mietvertrag aufgenommen. Das wichtigste Detail einer Rücknahmeklausel ist der sogenannte Auslöser – das Ereignis, das es dem Vermieter ermöglicht, die Rücknahme einzuleiten.

Abtretungs- und Rücknahmeklauseln

Ein häufiger Auslöser ist die Absicht eines Mieters, die Immobilie per Untermiete an einen Dritten abzutreten. Aus diesem Grund ist die Rücknahmeklausel eng mit der Abtretungsklausel des Mietvertrags verbunden, und beide werden in der Regel gemeinsam ausgehandelt. Vermieter ziehen es vor, den Wortlaut einer Rücknahmeklausel vage zu halten, um sich Flexibilität zu verschaffen, wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Abtretung beantragt.

Wenn ein Mieterunternehmen schlecht läuft und schließen möchte, kann es versuchen, die gemietete Immobilie an ein anderes Unternehmen unterzuvermieten, anstatt den Mietvertrag mit dem Vermieter zu kündigen. Der Vermieter würde jedoch in der Regel lieber direkt einen neuen Mietvertrag mit dem neuen Unternehmen abschließen. Wenn der erste Mieter den Vermieter über seine Absicht informiert, die Immobilie an das neue Unternehmen abzutreten, könnte der Vermieter beschließen, die Rücknahmeklausel des Mietvertrags in Anspruch zu nehmen.

Rücknahmeklauseln in Umsatzmietverträgen

Ein zweiter häufiger Auslöser ergibt sich aus dem Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter ein bestimmtes Umsatzniveau aufrechterhält. In einem Umsatzmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter eine Grundmiete zuzüglich eines zusätzlichen Umsatzprozentsatzes, der an den Vermieter zu zahlen ist. Dies kann für den Mieter vorteilhaft sein, da die Grundmiete in der Regel unter dem Marktpreis liegt und die zusätzliche Miete nur fällig wird, wenn die Verkäufe gut laufen.

Ein Umsatzmietvertrag ermöglicht es dem Vermieter, eine Rücknahmeklausel in Anspruch zu nehmen, wenn die Einnahmen des Mieterunternehmens unter ein bestimmtes Niveau fallen. Dies ist das Auslöserereignis. Bei einer gemeinsam genutzten Immobilie wie einem Einkaufszentrum wird ein Vermieter eine Immobilie zurücknehmen, in der Hoffnung, einen anderen Mieter mit höheren Einnahmen zu finden. Dies verbessert das Endergebnis des Vermieters und kann auch zusätzliche Geschäfte für die anderen Mieter des Vermieters bringen.

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