Affo

Was sind angepasste Funds from Operations (AFFO) und wie berechnet man sie?

Was sind bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft—AFFO?

In der Welt der Real Estate Investment Trusts (REITs) sticht der bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft (AFFO) als wichtige Kennzahl hervor. Es baut auf den Funds From Operations (FFO) auf, indem es Investitionsausgaben und Wartungskosten berücksichtigt und so ein klareres Bild des Cashflows eines REIT und seiner Fähigkeit, Dividenden zu zahlen, bietet.

Der AFFO eines Real Estate Investment Trusts (REIT) – obwohl unterschiedlichen Berechnungsmethoden unterliegend – ist im Allgemeinen gleich den Funds From Operations (FFO) des Trusts, bereinigt um wiederkehrende Investitionsausgaben zur Erhaltung der Qualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte des REIT. Die Berechnung beinhaltet die Anpassung der GAAP-linearen Mietberechnung, Leasingkosten und andere wesentliche Faktoren.1

Wichtige Erkenntnisse

Der bereinigte Mittel aus dem operativen Geschäft (AFFO) ist eine Finanzkennzahl zur Schätzung des wahren Werts und des Cashflow-Potenzials eines Real Estate Investment Trusts (REIT).
AFFO gilt als genauer als Funds From Operations (FFO), da es Investitionsausgaben abzieht, die für die Instandhaltung von Immobilien erforderlich sind.
Im Gegensatz zu FFO berücksichtigt AFFO Mieterhöhungen und schließt einmalige Gewinne aus Immobilienverkäufen aus, um den laufenden Cashflow besser widerzuspiegeln.
Das Verständnis von AFFO ist für Anleger wichtig, die die Fähigkeit eines REIT bewerten, Dividenden zu zahlen und immobilienbezogene Ausgaben im Laufe der Zeit zu verwalten.
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Warum AFFO eine genauere Abbildung der REIT-Rentabilität bietet

Unabhängig davon, wie Branchenexperten die bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft (AFFO) berechnen, gilt sie als genauere Messgröße für den residualen Cashflow für Aktionäre als das einfache FFO. Obwohl FFO weit verbreitet ist, werden darin keine Investitionsausgaben abgezogen, die zur Aufrechterhaltung des bestehenden Immobilienportfolios erforderlich sind, sodass es den tatsächlichen residualen Cashflow nicht vollständig misst. Professionelle Analysten bevorzugen AFFO, da es zusätzliche Kosten des REIT sowie zusätzliche Einnahmequellen wie Mieterhöhungen berücksichtigt. Somit bietet es eine genauere Basis für die Schätzung von Barwerten und einen besseren Prädiktor für die zukünftige Fähigkeit des REIT, Dividenden zu zahlen. Dies ist eine Non-GAAP-Kennzahl.2

Wie man den bereinigten Mittel aus dem operativen Geschäft (AFFO) berechnet

Bevor der AFFO berechnet wird, muss ein Analyst zunächst die Funds From Operations (FFO) des REIT ermitteln. Der FFO misst den Cashflow aus einer bestimmten Liste von Aktivitäten. Der FFO spiegelt die Auswirkungen der Leasing- und Akquisitionstätigkeit des REIT sowie die Zinskosten wider. Der FFO berücksichtigt den Nettogewinn des REIT, einschließlich Amortisation und Abschreibung, schließt jedoch die Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen aus. Der Grund, warum diese Gewinne nicht einbezogen werden, ist, dass es sich um einmalige Ereignisse handelt und sie im Allgemeinen keine langfristigen Auswirkungen auf das zukünftige Ertragspotenzial des REIT haben.3

Die Formel für FFO lautet:4

FFO = Nettogewinn + Amortisation + Abschreibung - Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen

Sobald der FFO ermittelt ist, kann der AFFO berechnet werden. Obwohl es keine offizielle Formel gibt, wäre die Berechnung des AFFO in der Regel wie folgt:

AFFO = FFO + Mieterhöhungen - Investitionsausgaben - routinemäßige Wartungskosten

Kurzer Fakt

Traditionelle Kennzahlen zur Bewertung von Aktien wie Gewinn pro Aktie (EPS) und Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) sind bei der Schätzung des Werts eines REIT nicht zuverlässig.

Praktisches Beispiel: Berechnung des AFFO für einen REIT

Als Beispiel für die AFFO-Berechnung nehmen Sie Folgendes an: Ein REIT hatte im letzten Berichtszeitraum einen Nettogewinn von 2 Millionen US-Dollar. In dieser Zeit erzielte er 400.000 US-Dollar aus dem Verkauf einer seiner Immobilien und verlor 100.000 US-Dollar aus dem Verkauf einer anderen. Er meldete 35.000 US-Dollar an Amortisation und 50.000 US-Dollar an Abschreibung. Im gleichen Zeitraum betrugen die Netto-Mieterhöhungen 40.000 US-Dollar, die Investitionsausgaben 75.000 US-Dollar und die routinemäßige Wartung belief sich auf 30.000 US-Dollar.

Angesichts dieser Informationen kann der FFO wie folgt berechnet werden:

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 - ($400,000 - $100,000) = $1,785,000

Daraus ergibt sich der AFFO wie folgt:

AFFO = FFO + $40,000 - $75,000 - $30,000 = $1,720,000

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Was sind die Komponenten der Funds From Operations (FFO)-Formel?

Nareit. “Glossary of REIT Terms.”

Stephanie Krewson-Kelly, R. Brad Thomas. “The Intelligent REIT Investor,” Pages 133, 139-140. Wiley, 2016.

Nareit. “Nareit Funds From Operations White Paper - 2018 Restatement.” Pages 1, 4-5.

CFI: “Adjusted Funds From Operations (AFFO).”

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