Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Was ist eine Investitionsimmobilie?

Investitionsimmobilien sind Immobilienanlagen, die gekauft werden, um Renditen entweder durch Mieteinnahmen, zukünftigen Weiterverkauf oder beides zu erzielen. Diese Immobilien können von Einzelanlegern, Gruppen oder Unternehmen gehalten werden und entweder langfristige Vorhaben oder kurzfristige "Flips" sein – bei denen Investoren renovieren und schnell mit Gewinn verkaufen. Obwohl oft mit Immobilien assoziiert, kann sich 'Investitionsimmobilie' auch auf Vermögenswerte wie Kunst, Wertpapiere oder Sammlerstücke beziehen, die zur zukünftigen Wertsteigerung gekauft werden.

Wichtige Erkenntnisse

• Investitionsimmobilien sind Immobilienanlagen, die erworben werden, um Renditen durch Mieteinnahmen, zukünftigen Weiterverkauf oder beides zu erzielen.
• Diese Immobilien können in Wohn-, Gewerbe- oder Mischnutzungskategorien eingeteilt werden, die jeweils unterschiedliche Ertragspotenziale und Anlagestrategien bieten.
• Die Finanzierung von Investitionsimmobilien ist schwieriger als bei Hauptwohnsitzen und erfordert mindestens 20% Anzahlung und gute Bonität.
• Anleger müssen Mieteinnahmen dem IRS melden, können aber auch relevante Ausgaben abziehen, und der Verkauf einer Investitionsimmobilie kann zu einem steuerpflichtigen Kapitalgewinn führen.
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Wie Investitionsimmobilien funktionieren und Einkommen generieren

Investitionsimmobilien werden nicht als Hauptwohnsitz genutzt. Sie generieren Einkommen wie Dividenden, Zinsen, Mieten oder Lizenzgebühren, die nicht zum regulären Geschäft des Eigentümers gehören. Wie eine Investitionsimmobilie genutzt wird, beeinflusst ihren Wert erheblich.

Wichtig

Investitionsimmobilien generieren Einkommen und sind keine Hauptwohnsitze.

Investoren studieren oft, um die profitabelste Nutzung einer Immobilie zu finden. Dieser Prozess wird als Ermittlung der höchsten und besten Nutzung der Immobilie bezeichnet. Wenn beispielsweise eine Investitionsimmobilie sowohl für gewerbliche als auch für Wohnzwecke ausgewiesen ist, wägt der Investor die Vor- und Nachteile beider ab, bis er feststellt, welche die höchste potenzielle Rendite bietet. Dann nutzt er die Immobilie auf diese Weise.

Eine Investitionsimmobilie wird oft als Zweitwohnsitz bezeichnet. Aber die beiden bedeuten nicht unbedingt dasselbe. Zum Beispiel kann eine Familie ein Ferienhaus oder eine andere Urlaubsimmobilie zur eigenen Nutzung kaufen, oder jemand mit einem Hauptwohnsitz in der Stadt kauft eine zweite Immobilie auf dem Land oder in einem anderen Bundesstaat als Rückzugsort für Wochenenden. In diesen Fällen dient die zweite Immobilie dem persönlichen Gebrauch – nicht als Einkommensimmobilie.

Verschiedene Arten von Investitionsimmobilien erklärt

Wohnimmobilien

Mietwohnungen sind eine beliebte Möglichkeit für Investoren, ihr Einkommen aufzubessern. Ein Investor, der eine Wohnimmobilie kauft und an Mieter vermietet, kann monatliche Mieten kassieren. Dies können Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Apartments, Reihenhäuser oder andere Arten von Wohngebäuden sein.

Gewerbeimmobilien

Einkommensgenerierende Immobilien müssen nicht immer Wohnimmobilien sein. Einige Investoren – insbesondere Unternehmen – kaufen Gewerbeimmobilien, die speziell für geschäftliche Zwecke genutzt werden. Instandhaltung und Verbesserungen dieser Immobilien können teurer sein, aber diese Kosten können durch höhere Renditen ausgeglichen werden. Denn die Mietverträge für diese Immobilien erzielen oft höhere Mieten. Diese Gebäude können gewerblich genutzte Apartmenthäuser oder Einzelhandelsstandorte sein.

Mischnutzung

Eine Mischnutzungsimmobilie kann gleichzeitig für gewerbliche und Wohnzwecke genutzt werden. Zum Beispiel kann ein Gebäude im Erdgeschoss ein Ladengeschäft wie einen Convenience-Store, eine Bar oder ein Restaurant haben, während der obere Teil des Gebäudes Wohneinheiten beherbergt.

So finanzieren Sie Ihre Investitionsimmobilien

Während Kreditnehmer, die einen Kredit für ihren Hauptwohnsitz aufnehmen, Zugang zu einer Reihe von Finanzierungsoptionen haben, darunter FHA-Darlehen, VA-Darlehen und konventionelle Darlehen, kann es schwieriger sein, eine Finanzierung für eine Investitionsimmobilie zu erhalten.

Versicherer bieten keine Hypothekenversicherung für Investitionsimmobilien an, und infolgedessen müssen Kreditnehmer mindestens 20% Anzahlung leisten, um eine Bankfinanzierung für Investitionsimmobilien zu erhalten.

Banken bestehen auch auf guten Kredit-Scores und relativ niedrigen Beleihungsquoten, bevor sie einen Kreditnehmer für eine Hypothek auf eine Investitionsimmobilie genehmigen. Einige Kreditgeber verlangen auch, dass der Kreditnehmer ausreichend Ersparnisse hat, um mindestens sechs Monate Ausgaben für die Investitionsimmobilie zu decken, um sicherzustellen, dass die Hypothek und andere Verpflichtungen termingerecht erfüllt werden.

Steuerliche Auswirkungen für Investitionsimmobilien verstehen

Wenn ein Investor Miete von einer Investitionsimmobilie erhält, verlangt der Internal Revenue Service (IRS), dass er die Miete als Einkommen meldet, aber die Behörde erlaubt ihm auch, relevante Ausgaben von diesem Betrag abzuziehen. Wenn ein Vermieter beispielsweise im Laufe eines Jahres 100.000 $ an Miete einnimmt, aber 20.000 $ für Reparaturen, Rasenpflege und ähnliche Ausgaben zahlt, meldet er die Differenz von 80.000 $ als Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit.

Wenn eine Person eine Investitionsimmobilie zu einem höheren Preis als dem ursprünglichen Kaufpreis verkauft, entsteht ein Kapitalgewinn, der dem IRS gemeldet werden muss. Für 2021 und 2022 liegen die Kapitalertragssteuersätze für die meisten Vermögenswerte, die länger als ein Jahr gehalten werden, entweder bei 0%, 15% oder 20%.1

Im Gegensatz dazu muss ein Steuerzahler beim Verkauf seines Hauptwohnsitzes nur dann Kapitalertragssteuer melden, wenn der Verkaufserlös 250.000 $ (bei Einzelveranlagung) oder 500.000 $ (bei gemeinsamer Veranlagung von Ehepaaren) übersteigt. Der Kapitalgewinn einer Investitionsimmobilie ist ihr Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises abzüglich wesentlicher Verbesserungen.2

Zur Veranschaulichung: Stellen Sie sich vor, ein Investor kauft eine Immobilie für 100.000 $ und gibt 20.000 $ für die Installation neuer Sanitäranlagen aus. Einige Jahre später verkauft er die Immobilie für 200.000 $. Nach Abzug der ursprünglichen Investition und der Kapitalreparaturen beträgt sein Gewinn 80.000 $.

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Internal Revenue Service. "Topic No. 409 Capital Gains and Losses." Abgerufen am 26. Dez. 2021.

Internal Revenue Service. "Topic No. 409 Capital Gains and Losses." Abgerufen am 26. Dez. 2021.

Internal Revenue Service. "Topic No. 701 Sale of Your Home." Abgerufen am 26. Dez. 2021.

Internal Revenue Service. "Topic No. 701 Sale of Your Home." Abgerufen am 26. Dez. 2021.

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