Anerkenntnis

Wichtige Erkenntnisse

• Attornment tritt ein, wenn ein Mieter einen neuen Eigentümer als seinen Vermieter anerkennt, auch im Falle einer Zwangsvollstreckung.
• Im Immobilienbereich betrifft die Attornment-Vereinbarung die Rechte des Mieters nur, wenn der Mieter sie unterzeichnet.
• SNDA-Vereinbarungen enthalten Attornment-Klauseln, die Mieter verpflichten, weiterhin Miete an neue Eigentümer zu zahlen.
• Eine Nichtbeeinträchtigungsklausel in SNDA erlaubt Mietern, die gemieteten Räume zu nutzen, es sei denn, sie geraten in Verzug, auch nach einer Zwangsvollstreckung.
• Die Nachrangigkeitsklausel in SNDA stellt die Interessen des Kreditgebers über die Mietrechte des Mieters im Falle einer Zwangsvollstreckung.

Was ist Attornment?

Attornment ist die Anerkennung eines neuen Eigentümers als Vermieter durch den Mieter, was dazu beiträgt, das Mietverhältnis bei Eigentümerwechsel intakt zu halten. In SNDA-Vereinbarungen verpflichten Attornment-Klauseln Mieter, den Mietvertrag auch nach einem Verkauf oder einer Zwangsvollstreckung weiterhin zu erfüllen. Dies gilt sowohl im gewerblichen als auch im privaten Bereich und macht Attornment zu einem praktischen Merkmal reibungsloser Eigentümerübergänge.

Wie Attornment Mieter und Vermieter beeinflusst

Attornment wird am häufigsten mit Immobilienrecht in Verbindung gebracht und dient dazu, die Beziehung zwischen den Parteien einer Transaktion anzuerkennen.

Attornment kann eintreten, wenn ein Mieter eine Wohnung mietet und der Eigentümer während der Mietzeit wechselt. Der Mieter muss die Attornment-Vereinbarung unterzeichnen, damit die Rechte des neuen Eigentümers gelten. Wenn der Mieter sich weigert, kann der Vermieter eine Räumungsklage einleiten.

Eine SNDA-Klausel besagt, dass ein neuer Eigentümer den Mietvertrag und die Pflichten des früheren Eigentümers übernimmt, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt. Mieter müssen unabhängig vom Eigentümer weiterhin Miete zahlen.

Untersuchung von Attornment-Klauseln in Gewerbemietverträgen

Gewerbemietverträge enthalten oft eine SNDA, die die Rechte von Mieter und Vermieter festlegt. Sie kann auch andere Parteien wie den Kreditgeber des Vermieters oder den Käufer der Immobilie betreffen. Sie besteht aus drei Teilen:

Nachrangigkeitsklausel (S)

Nichtbeeinträchtigungsklausel (ND)

Attornment-Klausel (A)

Attornment in einem Gewerbemietvertrag ist ähnlich. Die Attornment-Klausel in einer SNDA verpflichtet den Mieter, den neuen Eigentümer der Immobilie als seinen Vermieter anzuerkennen, unabhängig davon, ob der neue Eigentümer die Immobilie durch einen normalen Verkauf oder eine Zwangsvollstreckung erworben hat. Die Klausel verlangt auch, dass der Mieter für die restliche Mietzeit weiterhin Miete an den neuen Vermieter zahlt.

In der Nachrangigkeitsklausel einer SNDA stimmt der Mieter zu, sein Interesse an der Immobilie den Interessen eines Drittkreditgebers unterzuordnen. Der Vermieter möchte die Gewerbeimmobilie möglicherweise zur Sicherung von Finanzierungen nutzen, nachdem er einen Mietvertrag mit einem Mieter abgeschlossen hat. Daher verlangen die meisten Kreditgeber, dass Mieter ihre Mietrechte den Hypothekenrechten des Kreditgebers unterordnen. Die Nachrangigkeitsklausel gibt dem Drittkreditgeber die Möglichkeit, den Mietvertrag im Falle einer gewerblichen Zwangsvollstreckung zu kündigen.

Eine Nichtbeeinträchtigungsklausel oder -vereinbarung gibt dem Mieter das Recht, die gemieteten Räume weiterhin zu nutzen, solange er nicht in Verzug gerät. Der Mieter kann die Räume auch nach einem Verkauf oder einer Zwangsvollstreckung der Immobilie mieten. Die Nichtbeeinträchtigungsklausel unterstützt die Rechte des Mieters an den Räumlichkeiten, selbst wenn der Vermieter seinen Hypothekenverpflichtungen nicht nachkommt und die Immobilie zwangsversteigert wird.