Angemessene Entschädigung

Wichtige Erkenntnisse

• Eine gerechte Entschädigung ist die Zahlung für Eigentum, das von der Regierung für die öffentliche Nutzung beschlagnahmt wurde.
• Der faire Marktwert wird in Enteignungsfällen oft als wahre Entschädigung angefochten.
• Der faire Marktwert berücksichtigt Grundstücke und Verbesserungen, aber nicht emotionale Bindungen oder Stress.
• Zu den Methoden der Immobilienbewertung gehören der Markt-, der Ertrags- und der Kostenansatz.
• Enteignung kann Eigentümern gelegentlich durch Infrastrukturverbesserungen zugutekommen.

Was ist eine gerechte Entschädigung?

Eine gerechte Entschädigung ist die Zahlung, die Eigentümer erhalten, wenn die Regierung privates Eigentum für die öffentliche Nutzung (Enteignung) übernimmt, wie es die Takings Clause des Fifth Amendment vorschreibt, und basiert in der Regel auf dem fairen Marktwert. Die Ermittlung dieses Wertes kann umstritten sein und spiegelt möglicherweise nicht persönliche oder gemeinschaftliche Verluste wider. Dieser Artikel erläutert die wichtigsten verwendeten Bewertungsmethoden: Markt-, Ertrags- und Kostenansatz.1

Erkundung der gerechten Entschädigung im Detail

Die Idee hinter der gerechten Entschädigung ist es, das Vermögen des Einzelnen wiederherzustellen, als ob die Eigentumsübernahme nicht stattgefunden hätte. Dies bedeutet, den fairen Marktwert für die Immobilie zu zahlen.

Allerdings betrachten Personen, die ihr Zuhause durch eine Enteignung verlieren, den fairen Marktwert der Immobilie möglicherweise nicht als gerechte Entschädigung für ihren Verlust, da dieser die Zeit, den Stress und die Kosten eines Umzugs in eine neue Immobilie nicht berücksichtigt. Die gerechte Entschädigung berücksichtigt auch nicht den Verlust nachbarschaftlicher sozialer Bindungen oder die emotionale Verbindung, die der Eigentümer zur Immobilie haben könnte. Der faire Wert wird in Enteignungsfällen oft angefochten.

Schlüsselelemente, die die gerechte Entschädigung beeinflussen

Bei der Bestimmung der gerechten Entschädigung werden folgende Punkte berücksichtigt:

Fairer Marktwert des Grundstücks

Der Preis, den der Eigentümer erhalten würde, wenn er das Grundstück freiwillig und nicht gezwungenermaßen verkaufen würde, kann zur Bestimmung des fairen Marktwerts des Grundstücks herangezogen werden. Wenn ein Grundstückseigentümer beispielsweise beschließt, ein größeres Grundstück zu erwerben und sein bestehendes Eigentum versteigert, würde der Auktionsverkaufspreis als fairer Marktwert betrachtet.

Fairer Marktwert von Grundstücksverbesserungen

Grundstücksverbesserung bezieht sich auf Bauwerke, die den Wert des beschlagnahmten Grundstücks steigern. Grundstücksverbesserungen können freistehende Wohnhäuser, Scheunen und separate Garagen umfassen. Auch immaterielle Grundstücksverbesserungen müssen berücksichtigt werden. Beispielsweise kann ein Grundstück in der Nähe eines Gebiets mit natürlichen Ressourcen als Grundstücksverbesserung betrachtet werden.

Restschaden

Wird nur ein Teil des Eigentums beschlagnahmt, bezieht sich Restschaden auf den Schaden am verbleibenden Eigentum durch die Beschlagnahme. Restschäden können die Unmöglichkeit, den besten Teil des Grundstücks zu nutzen, jede Veränderung oder Form des Grundstücks sowie die neue Nähe des Grundstücks zu öffentlicher Infrastruktur wie Straßen oder Versorgungseinrichtungen umfassen.

Vorteile

Obwohl seltener, können Eigentümer von der Beschlagnahme ihres Landes profitieren. Wenn beispielsweise ein Teil des Grundstücks eines Eigentümers für eine neue Erschließungsstraße beschlagnahmt wird, die eine Unterteilung des Grundstücks ermöglicht, kann dieser Vorteil zur Verrechnung der erhaltenen Gesamtentschädigung genutzt werden.

Ansätze zur Bewertung von Immobilien bei Enteignung

Es gibt drei allgemein anerkannte Methoden zur Bewertung einer Immobilie in einem Enteignungsfall. Diese umfassen die folgenden:

1. Marktansatz

Der Marktansatz ist recht einfach: Die beschlagnahmte Immobilie wird mit aktuellen Immobilienverkäufen mit ähnlichen Merkmalen verglichen. Diese Methode wird üblicherweise zur Bewertung von Wohnimmobilien verwendet.

2. Ertragsansatz

Der Ertragsansatz eignet sich am besten für Immobilien, die Einkommen generieren. In diesen Fällen muss zunächst das Betriebseinkommen der Immobilie ermittelt werden. Dann werden das Einkommen und der Kapitalisierungszins verwendet, um den Wert zu ermitteln.

3. Kostenansatz

Der Kostenansatz berücksichtigt ein sehr spezifisches Bauwerk auf dem Grundstück, das einzigartig genug ist, dass der Eigentümer es auf einem zukünftigen Grundstück nachbauen müsste. Der Wert des unbebauten Grundstücks würde berücksichtigt, zuzüglich der Kosten für den Ersatz des neuen Bauwerks und abzüglich der Wertminderung des aktuellen Bauwerks.