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Wichtige Erkenntnisse

• Koterminöse Darlehen teilen ein Fälligkeitsdatum mit einem ursprünglichen Darlehen und vereinfachen so die Refinanzierung.
• Sie sind bei der Finanzierung von Bauvorhaben und Immobilieneigentum üblich.
• Darlehen mit denselben Abwicklungsdaten verringern das Ausfallrisiko im Vergleich zu nicht-koterminösen Darlehen.
• Kreditgeber auferlegen oft Beschränkungen wie obligatorische Belegungsquoten der Immobilie.
• Koterminöse Darlehen helfen Kreditnehmern, Darlehenslaufzeiten an Zinsänderungen anzupassen.

Was bedeutet Koterminös?

Koterminös bezieht sich auf ein ergänzendes Darlehen mit einem Fälligkeitsdatum, das dem einer vorrangigen Schuld oder eines ursprünglichen Darlehens entspricht. Koterminöse Darlehen erleichtern die Refinanzierung, passen sich den aktuellen Zinssätzen an und können die Gesamtverschuldung reduzieren. Kreditgeber können bei solchen Darlehen Beschränkungen auferlegen. Koterminöse Darlehen werden häufig bei der Finanzierung von Bauvorhaben eingesetzt. Sie werden auch von privaten und gewerblichen Immobilienkäufern genutzt.

Koterminöse Darlehen verstehen

Während ein ergänzendes Darlehen ein Fälligkeitsdatum haben kann, das nach dem des ursprünglichen Darlehens liegt (oft als "nicht-koterminös" bezeichnet), bevorzugen die meisten Zweithypothekengeber oder Mezzanine-Kreditgeber, dass beide Darlehen am selben Datum fällig werden. Auf diese Weise kann der Kreditnehmer wählen, beide Darlehen in ein größeres zu refinanzieren, vorzugsweise beim selben Kreditgeber.

Das gleiche Abwicklungsdatum erleichtert es Kreditnehmern auch, festzustellen, ob die Refinanzierung der ursprünglichen und koterminösen Darlehen erhebliche Einsparungen bringt. Kreditgeber profitieren ebenfalls von gleichen Abwicklungsdaten, da dies im Vergleich zu einer nicht-koterminösen Mezzanine-Hypothek ein geringeres Ausfallrisiko darstellt.

Ein weiterer Vorteil des gleichen Abwicklungsdatums für zwei Darlehen ist, dass die Strategie sicherstellt, dass die Darlehen mit den aktuellen Zinssätzen übereinstimmen. Darüber hinaus wird es einfacher, die Zinssätze bei der Refinanzierung oder der Bündelung beider Darlehen zu einem einzigen Schuldinstrument am Ende ihrer jeweiligen Laufzeiten zu bestimmen.

Strukturierung koterminöser Darlehen

In einigen Fällen werden Mezzanine-Darlehen über Anlagevehikel finanziert, die als Gesellschaften mit beschränkter Haftung strukturiert sind.

Kreditgeber, die koterminöse Darlehen anbieten, können eine Reihe von Grenzen und Beschränkungen haben. Dazu kann die Auflage gehören, dass derselbe Kreditgeber alle bestehenden vorrangigen Hypotheken des Kreditnehmers bedienen muss. Der Kreditgeber erlaubt möglicherweise kein koterminöses ergänzendes Darlehen, das kurz nach der Genehmigung eines ursprünglichen Darlehens aufgenommen wird. Der Kreditnehmer muss möglicherweise mindestens ein Jahr nach Beginn der Laufzeit des ursprünglichen Darlehens warten, bevor er diese zusätzliche Finanzierung beantragt. Kreditgeber könnten verlangen, dass das ursprüngliche Darlehen noch eine Mindestlaufzeit – beispielsweise fünf Jahre – haben muss, bevor ein koterminöses Darlehen genehmigt wird.

Eine koterminöse Hypothek kann einen Mindestbetrag haben, der geliehen werden muss. Bei koterminösen gewerblichen Hypotheken kann es auch Auflagen bezüglich der Immobilie selbst geben.

Beispielsweise kann es Belegungsanforderungen geben, die der Kreditnehmer erfüllen und aufrechterhalten muss, um für eine ergänzende Hypothek in Frage zu kommen. Das Gebäude muss möglicherweise mindestens 90 Tage vor Abschluss der Hypothek zu 85 % physisch belegt sein. Die Einziehung von Ersatzrücklagen für eine koterminöse ergänzende Hypothek könnte erlassen werden; jedoch würden die Ersatzrücklagen der ursprünglichen Hypothek weiterhin eingezogen. Eine Neubewertung der Immobilie sowie eine neue Eigentumsversicherung können erforderlich sein.

Diese Art der Finanzierung könnte für Kreditnehmer attraktiv sein, da sie eine Möglichkeit bietet, dass mehrere Hypotheken ein einziges Datum haben, an dem die Immobilie voraussichtlich schuldenfrei ist. Es ist möglich, dass Kreditnehmer ihre Darlehen durch Refinanzierung konsolidieren, wenn die Zinssätze günstiger werden, um ihre Gesamtschuldenverpflichtung zu reduzieren.

Beispiel für ein koterminöses Darlehen im Bauwesen

Koterminöse Darlehen werden häufig bei der Baufinanzierung eingesetzt. Wenn beispielsweise ein Bauunternehmer einen Apartmentblock baut, kann er ein erstes Darlehen aufnehmen, um mit dem Bau zu beginnen. Die anfänglichen Zahlungen im Zusammenhang mit dieser ersten Hypothek decken den geliehenen Kapitalbetrag. Anschließend können sie ein zweites, koterminöses Darlehen aufnehmen, um Zahlungen für das erste Darlehen zu leisten und den weiteren Bau zu finanzieren.

Diese Strategie kommt sowohl dem Bauherrn als auch der finanzierenden Institution zugute. Der Bauherr erhält eine zusätzliche Finanzierungsquelle für sein Projekt in Form eines zweiten Darlehens, und die finanzierenden Institutionen können den Fortschritt des Projekts bewerten, bevor sie ein zweites Darlehen gewähren. Typischerweise werden die Hebelbeträge für koterminöse Darlehen als Prozentsatz des LTV (Loan-to-Value-Verhältnis) berechnet. Je höher der LTV, desto größer das Risiko.