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Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM): Was sie ist und verschiedene Arten

Was ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)?

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist ein Hausdarlehen mit einem variablen Zinssatz.

Bei einer ARM wird der anfängliche Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Danach wird der auf den ausstehenden Saldo angewandte Zinssatz regelmäßig zurückgesetzt, in jährlichen oder sogar monatlichen Abständen.

Hypotheken mit variablem Zinssatz werden auch als variabel verzinsliche Hypotheken oder浮动 Hypotheken bezeichnet.

Benchmarks wie der Secured Overnight Financing Rate (SOFR) beeinflussen ARMs. Der Zinssatz für ARMs wird basierend auf einem Benchmark oder Index zuzüglich einer zusätzlichen Spanne, der sogenannten ARM-Marge, zurückgesetzt. Der frühere London Interbank Offered Rate (LIBOR) war bis Oktober 2020 der typische Index für ARMs, als er durch den SOFR ersetzt wurde, um die langfristige Liquidität zu erhöhen.

Hypotheken mit variablem Zinssatz bieten potenzielle Vorteile, darunter die Möglichkeit zunächst niedrigerer Zinssätze, aber auch potenzielle Risiken, wie Unsicherheit aufgrund von Zinsschwankungen.

ARMs eignen sich am besten für Kreditnehmer, die planen, ein Darlehen kurzfristig zu halten, oder die mit einer positiven Einkommensänderung rechnen.

Wichtige Erkenntnisse

Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs) haben einen variablen Zinssatz, der regelmäßig basierend auf einem Benchmark zurückgesetzt wird.
ARMs bieten niedrigere anfängliche Zinssätze als Festzinshypotheken, können aber später schwanken und steigen.
Drei gängige Arten von ARMs sind Hybrid-, Zinszahlungs- (IO) und Zahlungsoption-ARMs.
ARMs sind ideal für kurzfristige Kreditnehmer, die potenzielle Zinserhöhungen bewältigen können.
Flexibel, aber unvorhersehbar, können ARMs zu höheren Zahlungen führen, wenn die Zinssätze steigen.
Dennis Madamba / Investopedia

Verständnis der Mechanik von Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs)

Hypotheken ermöglichen es Hausbesitzern, den Kauf eines Hauses oder einer anderen Immobilie zu finanzieren. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie den geliehenen Betrag über eine bestimmte Anzahl von Jahren zurückzahlen und dem Kreditgeber zusätzlich etwas zahlen, um ihn für seine Mühen und die Wahrscheinlichkeit zu entschädigen, dass die Inflation den Wert des Saldos bis zur Rückzahlung der Mittel verringert.

Sie können in der Regel die Art der Hypothek wählen, die am besten zu Ihren Bedürfnissen passt. Eine Festzinshypothek hat einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens. Daher bleiben Ihre Zahlungen gleich. Eine ARM, bei der der Zinssatz basierend auf den Marktbedingungen schwankt. Das bedeutet, dass Sie profitieren, wenn die Zinsen fallen, aber riskieren, mehr zu zahlen, wenn die Zinsen steigen.

Es gibt zwei verschiedene Phasen bei einer ARM. Eine ist die Festzinsphase, die andere die Anpassungsphase. So unterscheiden sich die beiden:

Festzinsphase: Der Zinssatz ändert sich während dieser Phase nicht. Sie kann zwischen den ersten fünf, sieben oder zehn Jahren des Darlehens liegen. Diese Phase wird als Einführungs- oder Lockzinssatz bezeichnet.

Anpassungsphase: Dies ist der Zeitpunkt, an dem der Zinssatz wechselt. Änderungen werden während dieser Phase basierend auf dem zugrunde liegenden Benchmark vorgenommen, der je nach Marktbedingungen schwankt.

Ein weiteres wichtiges Merkmal von ARMs ist, ob es sich um konforme oder nicht konforme Darlehen handelt. Konforme Darlehen entsprechen den Standards von staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) wie Fannie Mae und Freddie Mac. Sie werden gebündelt und auf dem Sekundärmarkt an Investoren verkauft. Nicht konforme Darlehen hingegen entsprechen nicht den Standards dieser Einrichtungen und werden nicht als Investitionen verkauft.

Die Zinssätze bei ARMs sind gedeckelt. Das bedeutet, dass es Grenzen für den maximalen Zinssatz gibt, den ein Kreditnehmer zahlen muss. Denken Sie daran, dass Ihre Kreditwürdigkeit erheblich beeinflusst, wie viel Sie zahlen. Je besser Ihr Score, desto niedriger Ihr Zinssatz.

Kurzer Fakt

Die anfänglichen Kreditkosten einer ARM sind zu einem niedrigeren Satz festgelegt, als Ihnen bei einer vergleichbaren Festzinshypothek angeboten würde. Aber nach diesem Zeitpunkt kann der Zinssatz, der Ihre monatlichen Zahlungen beeinflusst, je nach Zustand der Wirtschaft und den allgemeinen Kreditkosten steigen oder fallen.

Erkundung verschiedener Arten von Hypotheken mit variablem Zinssatz

ARMs kommen im Allgemeinen in drei Formen vor: Hybrid, Zinszahlung (IO) und Zahlungsoption. Hier ist eine kurze Aufschlüsselung jeder Art.

Hybrid-ARM

Hybrid-ARMs bieten eine Mischung aus einer festen und einer variablen Zinsphase. Bei dieser Art von Darlehen wird der Zinssatz zu Beginn festgelegt und beginnt dann zu einem vorher festgelegten Zeitpunkt zu variieren.1

Diese Informationen werden typischerweise in zwei Zahlen ausgedrückt. In den meisten Fällen gibt die erste Zahl die Länge des Zeitraums an, in dem der feste Zinssatz auf das Darlehen angewendet wird, während die zweite die Dauer oder Anpassungshäufigkeit des variablen Zinssatzes angibt.1

Zum Beispiel hat eine 2/28 ARM einen festen Zinssatz für zwei Jahre, gefolgt von einem variablen Zinssatz für die restlichen 28 Jahre. Im Vergleich dazu hat eine 5/1 ARM einen festen Zinssatz für die ersten fünf Jahre, gefolgt von einem variablen Zinssatz, der jedes Jahr angepasst wird (wie durch die Zahl eins nach dem Schrägstrich angegeben). Ebenso würde eine 5/5 ARM mit einem festen Zinssatz für fünf Jahre beginnen und sich dann alle fünf Jahre anpassen.1

Tipp

Sie können verschiedene Arten von ARMs mit einem Hypothekenrechner vergleichen.

Zinszahlungs- (I-O) ARM

Es ist auch möglich, eine Zinszahlungs- (I-O) ARM zu erhalten, was im Wesentlichen bedeutet, dass Sie nur die Zinsen auf die Hypothek für einen bestimmten Zeitraum zahlen, typischerweise drei bis 10 Jahre. Sobald dieser Zeitraum abläuft, müssen Sie sowohl die Zinsen als auch das Kapital des Darlehens zahlen.2

Diese Art von Plänen spricht diejenigen an, die in den ersten Jahren weniger für ihre Hypothek ausgeben möchten, um Mittel für etwas anderes freizusetzen, wie zum Beispiel den Kauf von Möbeln für ihr neues Zuhause. Natürlich hat dieser Vorteil seinen Preis: Je länger die I-O-Periode, desto höher werden Ihre Zahlungen, wenn sie endet.2

Zahlungsoption-ARM

Eine Zahlungsoption-ARM ist, wie der Name schon sagt, eine ARM mit mehreren Zahlungsoptionen. Zu den Optionen gehören die Zahlung von Kapital und Zinsen, nur Zinsen oder ein Mindestbetrag, der die Zinsen nicht deckt.3

Die Wahl des Mindestbetrags oder nur der Zinsen mag verlockend klingen. Es ist jedoch bedenkenswert, dass Sie dem Kreditgeber alles bis zu dem im Vertrag angegebenen Datum zurückzahlen müssen und dass die Zinsbelastungen höher sind, wenn das Kapital nicht getilgt wird. Wenn Sie weiterhin wenig abbezahlen, werden Sie feststellen, dass Ihre Schulden weiter wachsen, möglicherweise auf unkontrollierbare Werte.3

Kurzer Fakt

Hauskäufer im Vereinigten Königreich haben ebenfalls Zugang zu einem variabel verzinslichen Hypothekendarlehen. Diese Darlehen, sogenannte Tracker-Hypotheken, haben einen Basiszinssatz der Bank of England oder der Europäischen Zentralbank.

Abwägung der Vor- und Nachteile von Hypotheken mit variablem Zinssatz

Hypotheken mit variablem Zinssatz bringen viele Vorteile und Nachteile mit sich. Nachfolgend sind einige häufige Vor- und Nachteile aufgeführt.

Vorteile

Der offensichtlichste Vorteil ist, dass ein niedriger Zinssatz, insbesondere der Einführungs- oder Lockzinssatz, Ihnen Geld spart. Ihre monatliche Zahlung wird wahrscheinlich niedriger sein als bei traditionellen Festzinshypotheken, was mehr Zahlungen auf Ihr Kapital ermöglicht. Stellen Sie nur sicher, dass Ihr Kreditgeber Ihnen keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, wenn Sie dies tun.

ARMs sind großartig für Leute, die einen kurzfristigen Kauf finanzieren möchten, wie zum Beispiel ein Einstiegshaus. Oder Sie möchten möglicherweise eine ARM nutzen, um den Kauf eines Hauses zu finanzieren, das Sie weiterverkaufen möchten. Dies ermöglicht es Ihnen, niedrigere monatliche Zahlungen zu leisten, bis Sie sich entscheiden, es wieder zu verkaufen.

Mehr Geld in Ihrer Tasche mit einer ARM bedeutet auch, dass Sie mehr für Ersparnisse oder andere Ziele wie einen Urlaub oder ein neues Auto zur Verfügung haben.

Im Gegensatz zu Festzinskreditnehmern müssen Sie bei sinkenden Zinssätzen nicht zur Bank oder zu Ihrem Kreditgeber gehen, um umzufinanzieren. Das liegt daran, dass Sie wahrscheinlich bereits das beste verfügbare Angebot erhalten.

Nachteile

Einer der Hauptnachteile von ARMs ist, dass sich der Zinssatz ändert. Das bedeutet, dass Sie bei einer Zinserhöhung aufgrund der Marktbedingungen mehr für Ihre monatliche Hypothekenzahlung ausgeben. Und das kann ein Loch in Ihr monatliches Budget reißen.

ARMs mögen Ihnen Flexibilität bieten, aber sie bieten Ihnen nicht die Vorhersagbarkeit wie Festzinsdarlehen. Kreditnehmer mit Festzinsdarlehen wissen, wie hoch ihre Zahlungen während der gesamten Laufzeit des Darlehens sein werden, da sich der Zinssatz nie ändert. Da sich der Zinssatz bei ARMs jedoch ändert, müssen Sie Ihr Budget bei jeder Zinsänderung neu anpassen.

Diese Hypotheken können komplex sein, selbst für erfahrene Kreditnehmer. Diese Darlehen haben verschiedene Merkmale, die Sie kennen sollten, bevor Sie Ihre Hypothekenverträge unterschreiben, wie z. B. Obergrenzen, Indizes und Margen.

Spart Ihnen Geld

Ideal für kurzfristige Kredite

Ermöglicht es Ihnen, Geld für andere Ziele beiseite zu legen

Keine Notwendigkeit umzufinanzieren

Zahlungen können aufgrund von Zinserhöhungen steigen

Nicht so vorhersagbar wie Festzinshypotheken

Kompliziert

Bestimmung der variablen Zinssätze bei Hypotheken mit variablem Zinssatz

Am Ende der anfänglichen Festzinsphase werden die ARM-Zinssätze variabel (anpassbar) und schwanken basierend auf einem Referenzzinssatz (dem ARM-Index) zuzüglich eines festgelegten Zinsbetrags über diesem Indexsatz (der ARM-Marge). Der ARM-Index ist oft ein Benchmark-Satz wie der Prime Rate, der Secured Overnight Financing Rate (SOFR) oder der Satz für kurzfristige US-Staatsanleihen.45

Der Indexsatz kann sich ändern, aber die Marge bleibt konstant. Beispiel: Wenn der Index 5% beträgt und die Marge 2% beträgt, passt sich der Zinssatz der Hypothek auf 7% an. Wenn der Index jedoch nur 2% beträgt, fällt der Zinssatz bei der nächsten Anpassung basierend auf der 2%-Marge des Darlehens auf 4%.5

Warnung

Der Zinssatz bei ARMs wird durch einen schwankenden Benchmark-Satz bestimmt, der normalerweise den allgemeinen Zustand der Wirtschaft widerspiegelt, sowie eine zusätzliche feste Marge, die vom Kreditgeber erhoben wird.5

Vergleich von Hypotheken mit variablem Zinssatz und Festzinshypotheken

Festzinshypotheken haben denselben Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens, die 10, 20 oder 30 Jahre oder länger betragen kann. Sie haben in der Regel anfangs höhere Zinssätze als ARMs, was ARMs attraktiver und erschwinglicher machen kann, zumindest kurzfristig. Festzinsdarlehen bieten jedoch die Sicherheit, dass der Zinssatz des Kreditnehmers niemals auf ein Niveau steigt, auf dem die Darlehenszahlungen unkontrollierbar werden könnten.

Bei einer Festzinshypothek bleiben die monatlichen Zahlungen gleich, obwohl die Beträge, die für Zinsen oder Kapital gezahlt werden, im Laufe der Zeit gemäß dem Tilgungsplan des Darlehens variieren.

Wenn die Zinssätze allgemein fallen, können Hausbesitzer mit Festzinshypotheken umfinanzieren, indem sie ihr altes Darlehen durch ein neues mit einem niedrigeren Zinssatz ablösen.

Wichtig

Kreditgeber sind verpflichtet, alle Bedingungen und Konditionen der ARM, an der Sie interessiert sind, schriftlich festzuhalten. Das beinhaltet Informationen über den Index und die Marge, wie Ihr Zinssatz berechnet wird und wie oft er geändert werden kann, ob es Obergrenzen gibt, den maximalen Betrag, den Sie möglicherweise zahlen müssen, und andere wichtige Überlegungen wie negative Amortisation.6

Ist eine ARM das Richtige für Sie?

Eine ARM kann eine kluge finanzielle Wahl sein, wenn Sie planen, das Darlehen für einen begrenzten Zeitraum zu behalten und in der Lage sein werden, etwaige Zinserhöhungen in der Zwischenzeit zu bewältigen. Einfach ausgedrückt, eignet sich eine Hypothek mit variablem Zinssatz gut für die folgenden Arten von Kreditnehmern:

Personen, die beabsichtigen, das Darlehen für einen kurzen Zeitraum zu halten

Personen, die mit einer positiven Änderung ihres Einkommens rechnen

Jeder, der die Hypothek innerhalb kurzer Zeit abbezahlen kann und wird

In vielen Fällen haben ARMs Zinsobergrenzen, die begrenzen, wie stark der Zinssatz zu einem bestimmten Zeitpunkt oder insgesamt steigen kann. Periodische Zinsobergrenzen begrenzen, wie stark sich der Zinssatz von einem Jahr zum nächsten ändern kann, während lebenslange Zinsobergrenzen Grenzen setzen, wie stark der Zinssatz über die Laufzeit des Darlehens steigen kann.7

Bemerkenswerterweise haben einige ARMs Zahlungsobergrenzen, die begrenzen, wie stark die monatliche Hypothekenzahlung in Dollar-Beträgen steigen kann. Dies kann zu einem Problem namens negative Amortisation führen, wenn Ihre monatlichen Zahlungen nicht ausreichen, um den Zinssatz zu decken, den Ihr Kreditgeber verlangt. Bei negativer Amortisation kann der Betrag, den Sie schulden, weiter steigen, selbst wenn Sie die erforderlichen monatlichen Zahlungen leisten.8

Warum ist eine Hypothek mit variablem Zinssatz eine schlechte Idee?

Hypotheken mit variablem Zinssatz sind nicht für jeden geeignet. Ja, ihre günstigen Einführungszinsen sind verlockend, und eine ARM könnte Ihnen helfen, ein größeres Darlehen für ein Haus zu bekommen. Es ist jedoch schwer zu budgetieren, wenn Zahlungen stark schwanken können, und Sie könnten in große finanzielle Schwierigkeiten geraten, wenn die Zinssätze steigen, insbesondere wenn keine Obergrenzen vorhanden sind.

Wie werden ARMs berechnet?

Sobald die anfängliche Festzinsphase endet, schwanken die Kreditkosten basierend auf einem Referenzzinssatz, wie dem Prime Rate, dem Secured Overnight Financing Rate (SOFR) oder dem Satz für kurzfristige US-Staatsanleihen. Darüber hinaus fügt der Kreditgeber seinen eigenen festen Zinsbetrag hinzu, der als ARM-Marge bekannt ist.54

Wann wurden ARMs erstmals Hauskäufern angeboten?

ARMs gibt es seit mehreren Jahrzehnten, und die Option, ein langfristiges Hausdarlehen mit schwankenden Zinssätzen aufzunehmen, wurde den Amerikanern erstmals Anfang der 1980er Jahre angeboten.9

Frühere Versuche, solche Darlehen in den 1970er Jahren einzuführen, wurden vom US-Kongress vereitelt, aus Sorge, dass sie Kreditnehmer mit unkontrollierbaren Hypothekenzahlungen zurücklassen würden. Die Verschlechterung der Sparindustrie in diesem Jahrzehnt veranlasste die Behörden jedoch, ihren anfänglichen Widerstand zu überdenken und flexibler zu werden.9