Armlänge

Wichtige Erkenntnisse

• Fremdvergleichstransaktionen betreffen unabhängige Parteien, die eigenständig handeln.
• Diese Transaktionen gewährleisten eine Preisgestaltung zum marktüblichen Wert (FMV) im Immobilienbereich.
• Sie wirken sich auf Finanzierung und Steuern aus.
• Geschäfte zwischen verbundenen Parteien sind keine Fremdvergleichstransaktionen.

Was ist eine Fremdvergleichstransaktion?

Eine Fremdvergleichstransaktion bezeichnet ein Geschäft, bei dem die beteiligten Parteien freiwillig und unabhängig voneinander handeln.

Fremdvergleichstransaktionen finden statt, wenn alle Parteien in ihrem eigenen Interesse handeln und keinem Druck von irgendeiner Seite ausgesetzt sind. Sie stellen sicher, dass keine Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer bestehen. Im Sinne der Fairness haben beide Parteien in der Regel gleichen Zugang zu den Informationen, die das Geschäft betreffen.1

Fremdvergleichstransaktionen erklärt

Fremdvergleichstransaktionen werden häufig bei Immobiliengeschäften verwendet, da der Verkauf nicht nur die direkt Beteiligten betrifft, sondern auch andere Parteien, darunter Kreditgeber.

Wenn zwei Fremde am Verkauf und Kauf eines Hauses beteiligt sind, liegt der endgültig vereinbarte Preis wahrscheinlich nahe am marktüblichen Wert (FMV), vorausgesetzt, beide Parteien haben gleiche Verhandlungsmacht und die gleichen Informationen über die Immobilie.

Der Verkäufer möchte einen möglichst hohen Preis, und der Käufer möchte einen möglichst niedrigen Preis. Andernfalls wird der vereinbarte Preis wahrscheinlich nicht vom tatsächlichen FMV der Immobilie abweichen.

Wie oben erwähnt, sind nicht nur Käufer und Verkäufer an einer Fremdvergleichstransaktion beteiligt. Diese Art von Transaktion hat auch direkte Auswirkungen auf die benötigte Finanzierung durch eine Bank sowie auf kommunale und lokale Steuern. Die Transaktion kann auch Vergleichspreise auf dem Markt beeinflussen.

Vergleich von Fremdvergleichs- und Nicht-Fremdvergleichstransaktionen

Familienmitglieder und Unternehmen mit verbundenen Aktionären tätigen in der Regel keine Fremdvergleichsverkäufe. Stattdessen handelt es sich bei den Geschäften zwischen ihnen um Nicht-Fremdvergleichstransaktionen.

Eine solche Transaktion, die auch als Arm-in-Arm-Transaktion bekannt ist, bezeichnet ein Geschäft, bei dem Käufer und Verkäufer eine Interessenidentität haben. Einfach ausgedrückt, haben Käufer und Verkäufer eine bestehende Beziehung, die entweder geschäftlich oder persönlich ist.

Eine bestehende Beziehung neigt dazu, die Bedingungen einer Nicht-Fremdvergleichstransaktion zu beeinflussen. Beispielsweise ist es unwahrscheinlich, dass eine Transaktion zwischen einem Vater und seinem Sohn zum gleichen Ergebnis führt wie ein Geschäft zwischen Fremden, da der Vater seinem Sohn möglicherweise einen Rabatt gewährt.

Wenn der Verkauf eines Hauses zwischen Vater und Sohn steuerpflichtig ist, können die Steuerbehörden verlangen, dass der Verkäufer Steuern auf den Gewinn zahlt, den er erzielt hätte, wenn er an einen neutralen Dritten verkauft hätte. Sie würden den tatsächlich vom Sohn gezahlten Preis ignorieren.

In ähnlicher Weise müssen internationale Verkäufe zwischen Nicht-Fremdvergleichsunternehmen, wie zwei Tochtergesellschaften desselben Mutterkonzerns, zu Fremdvergleichspreisen abgewickelt werden. Diese Praxis, bekannt als Verrechnungspreise, stellt sicher, dass jedes Land die angemessenen Steuern auf die Transaktionen erhebt.2

Wichtig

Steuergesetze auf der ganzen Welt sind so gestaltet, dass sie die Ergebnisse einer Transaktion unterschiedlich behandeln, je nachdem, ob die Parteien auf Fremdvergleichsbasis handeln oder nicht.3

Fremdvergleichstransaktionen und marktüblicher Wert (FMV)

Wie oben erwähnt, ist einer der Hauptvorteile von Fremdvergleichstransaktionen, dass die Transaktion fair und gerecht ist. Dies gilt insbesondere bei Immobiliengeschäften.

Wenn Käufer und Verkäufer keine vorherige Beziehung haben, sollten die Bedingungen des Geschäfts – insbesondere der Verkaufspreis – die Marktbedingungen, z. B. den FMV, genau widerspiegeln, anstatt von anderen Faktoren beeinflusst zu werden.

Der FMV ist der bestmögliche Preis, den ein unabhängiger, neutraler und unparteiischer Verkäufer und Käufer zu akzeptieren und zu zahlen bereit sind, um das Geschäft abzuschließen. Im Folgenden sind einige der Faktoren aufgeführt, die zur Bestimmung des FMV eines Hauses verwendet werden:

Lage (Stadt, Nachbarschaft)

Vergleichbare Hauspreise

Zustand und Alter des Hauses

Größe und Annehmlichkeiten

Renovierungen und Modernisierungen der Immobilie

Weitere Faktoren spielen ebenfalls eine Rolle für den FMV eines Hauses, darunter Zinssätze und die Gesamtwirtschaftslage.

Beispiel einer Fremdvergleichstransaktion

Hier ein hypothetisches Beispiel, um zu zeigen, wie Fremdvergleichstransaktionen funktionieren. Wir können das obige Beispiel des Vaters (John) und des Sohnes (Henry) und der Immobilientransaktion verwenden.

Angenommen, John verkauft sein Haus und bietet es für 350.000 $ zum Verkauf an. Er erhält ein Angebot in dieser Höhe basierend auf dem FMV. Der potenzielle Käufer hat einige der wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt, darunter die Lage, Annehmlichkeiten und vergleichbare Häuser. Wenn der Verkauf zustande kommt, gilt er als Fremdvergleichstransaktion.

Aber Henry überrascht John, indem er sagt, dass er eine neue Unterkunft braucht und das Haus für sich selbst kaufen möchte. Er bietet einen niedrigeren Preis von 275.000 $ an, da es sein Vater ist, der das Haus verkauft. Wenn John beschließt, das Angebot anzunehmen, würde er eine Nicht-Fremdvergleichstransaktion durchführen.

Was ist der Unterschied zwischen einer Fremdvergleichstransaktion und anderen Verkäufen?

Der Begriff "Fremdvergleichstransaktion" bezieht sich auf Transaktionen, die zwischen Parteien abgeschlossen werden, die unabhängig voneinander handeln und außerhalb der betreffenden Transaktion nicht miteinander verbunden sind.

Im Gegensatz dazu wäre eine Transaktion nicht "Fremdvergleich", wenn Käufer und Verkäufer persönlich miteinander verbunden wären, wie Familienangehörige oder persönliche Freunde. Transaktionen zwischen verbundenen Unternehmen, wie solche zwischen einer Muttergesellschaft und ihrer Tochtergesellschaft, wären ebenfalls nicht Fremdvergleich.

Warum sind Fremdvergleichstransaktionen wichtig?

Die Frage, ob eine Transaktion dem Fremdvergleich entspricht oder nicht, ist wichtig, da sie rechtliche und steuerliche Auswirkungen haben kann. Beispielsweise muss ein multinationales Unternehmen, wenn es Transaktionen mit seinen verbundenen Unternehmen weltweit durchführt, sicherstellen, dass diese Transaktionen zu marktüblichen Werten abgewickelt werden, um sicherzustellen, dass die korrekten Steuern in jeder Jurisdiktion gezahlt werden.

In ähnlicher Weise können Konglomerate und Holdinggesellschaften potenziell auf rechtliche und regulatorische Probleme stoßen, wenn die Unternehmen innerhalb ihrer Organisationen nicht auf Fremdvergleichsbasis miteinander Geschäfte tätigen. Letztlich sollen Fremdvergleichstransaktionen faire und angemessene Geschäftspraktiken fördern und die Allgemeinheit schützen.

Was sind einige Beispiele für Nicht-Fremdvergleichstransaktionen?

Betrachten Sie den Fall einer Mutter, die ihr Auto an ihren Sohn verkaufen möchte. Sie könnte ihrem Sohn einen Rabatt auf das Auto gewähren, obwohl sie einen höheren Preis erzielen könnte, wenn sie es an einen Fremdvergleichskäufer verkaufen würde. In diesem Szenario ist die Transaktion nicht Fremdvergleich, da Käufer und Verkäufer Familienmitglieder sind.

Obwohl dieses Beispiel harmlos ist, könnten andere Beispiele schädlicher sein. Beispielsweise könnte der Gründer eines börsennotierten Unternehmens Vetternwirtschaft betreiben, indem er eines seiner Familienmitglieder in eine wichtige Position innerhalb des Unternehmens beruft, obwohl andere, qualifiziertere Kandidaten verfügbar waren. Diese Entscheidung könnte die Aktionäre des Unternehmens schädigen.