Auszahlungsrefinanzierung

Cash-Out-Refinanzierung: Eigenheimkapital freisetzen und wann refinanzieren?

Was ist eine Cash-Out-Refinanzierung?

Cash-out-Refinanzierung ermöglicht es Hausbesitzern, einen Teil ihres Eigenkapitals in Bargeld umzuwandeln, indem sie ihre aktuelle Hypothek durch eine größere ersetzen. Die Differenz zwischen den beiden Darlehen wird in bar ausgezahlt, die sie für Hausverbesserungen, Schuldenkonsolidierung oder Bildungskosten verwenden können. Obwohl es ein nützliches Finanzinstrument sein kann, sollten Kreditnehmer die Risiken bedenken, wie höhere monatliche Zahlungen oder längere Kreditlaufzeiten, und sicherstellen, dass sie die Eignungsanforderungen des Kreditgebers erfüllen. Faktoren wie Ihr Hauswert, Eigenkapital und die aktuellen Zinssätze bestimmen, ob eine Cash-Out-Refinanzierung sinnvoll ist

Wichtige Erkenntnisse

Eine Cash-Out-Refinanzierung ersetzt Ihre aktuelle Hypothek durch eine größere und wandelt Eigenkapital in Bargeld um.
Diese Option kann für Notfälle, Schuldenkonsolidierung oder erhebliche Ausgaben genutzt werden.
Monatliche Zahlungen und Darlehenssalden steigen, daher ist es entscheidend, die Rückzahlungsfähigkeit zu prüfen.
Kreditgeber erlauben oft die Aufnahme von bis zu 80% des Eigenkapitals des Hauses durch Cash-Out-Refinanzierung.
Bedenken Sie die Risiken, wie höhere Schulden und die Möglichkeit, Ihr Zuhause zu verlieren.
Investopedia / Madelyn Goodnight

Den Cash-Out-Refinanzierungsprozess verstehen

Eine Cash-Out-Refinanzierung ermöglicht es Ihnen, Ihr Haus als Sicherheit für ein neues Darlehen zu verwenden und eine neue Hypothek für einen höheren Betrag als derzeit geschuldet aufzunehmen. Die neue Hypothek zahlt Ihren vorherigen, kleineren Hypothekensaldo ab, und Sie erhalten die Differenz in bar ausgezahlt.

Bei einer Standard-Refinanzierung würde der Kreditnehmer nie Bargeld in der Hand sehen. Refinanzierung ist ein beliebter Prozess, um eine bestehende Hypothek durch eine neue zu ersetzen, die dem Kreditnehmer günstigere Konditionen bietet. Die Refinanzierung einer Hypothek kann Ihnen helfen, Ihren Zinssatz zu senken, Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren, die Laufzeit des Darlehens zu verkürzen oder zu verlängern und Kreditnehmer zu entfernen oder hinzuzufügen.

Allerdings erhöht eine Cash-Out-Refinanzierung Ihr Darlehenssaldo und Ihre monatliche Zahlung, da Sie Ihr Eigenkapital abheben, um bei Abschluss des Darlehens Bargeld zu erhalten.

Bewertung Ihres Bargeldbedarfs bei einer Cash-Out-Refinanzierung

Die Mittel aus einer Cash-Out-Refinanzierung können vom Kreditnehmer nach eigenem Ermessen verwendet werden, aber viele verwenden das Geld typischerweise für große Ausgaben wie medizinische oder Bildungskosten, zur Schuldenkonsolidierung oder als Notfallfonds.

Die Nutzung von Eigenkapital ist ein einfacher Weg, um Mittel für Notfälle, Ausgaben oder Schuldenkonsolidierung zu erhalten. Aber mehr Kreditaufnahme erhöht Schulden und monatliche Zahlungen, also bewerten Sie Ihren Bargeldbedarf sorgfältig. Bei einer Cash-Out-Refinanzierung müssen Sie den Bargeldbedarf mit Ihrer Fähigkeit, ein größeres Hypothekendarlehen zurückzuzahlen, abwägen.

Auswahl des richtigen Kreditgebers für Ihre Cash-Out-Refinanzierung

Suchen Sie nach einem Kreditgeber, der mit Ihnen für eine Cash-Out-Refinanzierung zusammenarbeitet. Der Kreditgeber überprüft Ihre aktuellen Hypothekenbedingungen, den Darlehensrückzahlungssaldo und Ihr Kreditprofil. Der Kreditgeber macht ein Angebot auf der Grundlage einer Risikoprüfung. Der Kreditnehmer erhält ein neues Darlehen, das das vorherige abbezahlt und ihn in einen neuen monatlichen Ratenplan bindet. Der Betrag, der über die Hypothekenrückzahlung hinausgeht, wird dem Kreditnehmer in bar ausgezahlt.1

Auswirkung auf das Eigenkapital nach einer Cash-Out-Refinanzierung

Eine Cash-Out-Refinanzierung reduziert Ihr Eigenkapital und erhöht Ihre Hypothekenschulden. Dies erhöht das Risiko für den Kreditgeber, was möglicherweise zu höheren Abschlusskosten, Gebühren oder Zinssätzen im Vergleich zu einer Standard-Refinanzierung führt. Kreditnehmer mit speziellen Hypotheken wie Darlehen des U.S. Department of Veterans Affairs (VA), einschließlich Cash-Out-Darlehen, können oft zu günstigeren Konditionen mit niedrigeren Gebühren und Zinssätzen als Nicht-VA-Darlehen refinanziert werden.2

Wichtig

Hypothekenkreditgeber legen Kreditlimits fest, wie viel Sie durch eine Cash-Out-Refinanzierung aufnehmen können – typischerweise 80% des verfügbaren Eigenkapitals Ihres Hauses.1

Abwägung der Vor- und Nachteile der Cash-Out-Refinanzierung

Eine Cash-Out-Refinanzierung kann Hausbesitzern viele Vorteile bieten. Es ist jedoch wichtig, die Vor- und Nachteile abzuwägen und die Vorteile der Umwandlung von Eigenkapital in Bargeld gegen die Risiken abzuwägen, die mit der Aufnahme eines neuen Hypothekendarlehens verbunden sind.

Vorteile

Niedrigerer Zinssatz

Die Cash-Out-Refinanzierung bietet dem Kreditnehmer alle Vorteile einer Standard-Refinanzierung, einschließlich eines potenziell niedrigeren Zinssatzes und anderer vorteilhafter Änderungen. Versierte Anleger, die Zinssätze im Laufe der Zeit beobachten, nutzen in der Regel die Gelegenheit zur Refinanzierung, wenn die Hypothekenzinsen gefallen sind.

Verbessern Sie Ihre Finanzen und Kreditwürdigkeit

Wenn die Mittel aus der Cash-Out-Refinanzierung zur Tilgung von Kreditkartenschulden oder Privatdarlehen verwendet werden, können Kreditnehmer aufgrund des niedrigeren Zinssatzes des Hypothekendarlehens Geld bei den Schuldendienstkosten sparen. Auch Ihre Finanzen können sich verbessern, wenn das neue Darlehen Schulden konsolidiert und die Anzahl der Darlehens- und Kreditkartenzahlungen reduziert. Infolgedessen könnten Sie Ihre Kreditwürdigkeit verbessern.

Geld für Käufe oder Schuldenkonsolidierung

Kreditnehmer können die Mittel aus einer Cash-Out-Refinanzierung verwenden, um hochverzinsliche Schulden zu tilgen oder einen großen Kauf zu finanzieren. Diese Option kann besonders vorteilhaft sein, wenn die Zinssätze niedrig sind oder in Krisenzeiten – wie in den Jahren 2020–21, nach globalen Lockdowns und Quarantänen, als niedrigere Zahlungen und etwas zusätzliches Bargeld sehr hilfreich gewesen sein könnten.3

Nachteile

Abschlusskosten und Gebühren

Es gibt eine Vielzahl verschiedener Arten von Refinanzierungsoptionen, aber im Allgemeinen sind die meisten mit mehreren zusätzlichen Kosten und Gebühren verbunden, die den Zeitpunkt einer Hypothekenrefinanzierung genauso wichtig machen wie die Entscheidung zur Refinanzierung.4 Höhere Schulden und monatliche Zahlungen

Überlegen Sie, warum Sie das Bargeld benötigen, um sicherzustellen, dass eine Refinanzierung die beste Option ist. Eine Cash-Out-Refinanzierung kann mit einem niedrigeren Zinssatz verbunden sein als die Kreditaufnahme über ungesicherte Schulden wie Kreditkarten oder Privatdarlehen. Allerdings nehmen Sie ein größeres Hypothekendarlehen mit höheren monatlichen Zahlungen auf, es sei denn, Sie verlängern die Laufzeit des Darlehens. Sie müssen über die finanzielle Tragfähigkeit verfügen, um die Zahlungen über viele Jahre zu leisten.

Risiko des Verlusts Ihres Zuhauses

Im Gegensatz zu einer Kreditkarte oder einem Privatdarlehen riskieren Sie bei einer Cash-Out-Refinanzierung den Verlust Ihres Hauses, wenn Sie die Hypothek nicht zurückzahlen können. Überlegen Sie sorgfältig, ob das Bargeld, das Sie aus Ihrem Eigenkapital abheben, das Risiko wert ist, Ihr Zuhause zu verlieren, wenn Sie in Zukunft die Zahlungen nicht leisten können.

Bei einer Cash-Out-Refinanzierung riskieren Sie im Gegensatz zu Kreditkarten oder Privatdarlehen den Verlust Ihres Hauses, wenn Sie nicht zurückzahlen können. Überlegen Sie, ob der Zugang zu diesem Bargeld das Risiko einer Zwangsvollstreckung wert ist

Zum Beispiel: Wenn der Wert Ihres Hauses sinkt, könnten Sie bei Ihrer Hypothek unter Wasser stehen, was bedeutet, dass Sie mehr schulden, als das Haus wert ist. Wenn Sie Ihren Arbeitsplatz verlieren oder Ihr Einkommen sinkt, könnte Ihre neue, höhere monatliche Zahlung unerschwinglich werden. Wenn Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten und das Darlehen nicht bedienen, könnte der Kreditgeber die Immobilie zwangsvollstrecken, das Haus zurücknehmen und weiterverkaufen.

Vor- und Nachteile einer Cash-Out-Refinanzierung

Niedrigerer Zinssatz

Verbessert die Finanzen

Geld für Schuldenkonsolidierung oder Ausgaben

Abschlusskosten und Gebühren

Höhere monatliche Zahlungen und mehr Schulden

Erhöhtes Risiko des Hausverlusts

Beispiel für eine Cash-Out-Refinanzierung

Angenommen, Sie haben eine Hypothek über 200.000 $ aufgenommen, um eine Immobilie im Wert von 300.000 $ zu kaufen, und nach vielen Jahren schulden Sie immer noch 100.000 $. Wenn Ihre Immobilie immer noch 300.000 $ wert ist, haben Sie 200.000 $ Eigenkapital. Bei niedrigeren Zinssätzen könnten Sie für bis zu 80% Ihres Eigenkapitals zugelassen werden.

Loan-to-Value von 80%

Nehmen wir an, Ihr Kreditgeber leiht Ihnen 80% des Wertes Ihres Hauses. Ihre Cash-Out-Refinanzierung hätte die folgenden finanziellen Details:

Neues Darlehen: 240.000 $ (300.000 $ Hauswert * 0,80 Loan-to-Value)

Die Darlehenserlöse würden wie folgt aufgeteilt:

Nehmen Sie 100.000 $ und tilgen Sie den bestehenden Hypothekendarlehenssaldo

Erhalten Sie 140.000 $ als einmalige Barzahlung

Infolgedessen würde das neue Hypothekendarlehen von 240.000 $ aus den 100.000 $ des ursprünglichen Darlehensrestbetrags plus den 140.000 $, die Sie als Bargeld erhalten haben, bestehen.

Loan-to-Value von 50%

Nehmen wir an, dass Ihr Kreditgeber Ihnen zwar 80% des Wertes Ihres Hauses leiht, Sie aber nur 50.000 $ möchten. Ihre Cash-Out-Refinanzierung hätte die folgenden finanziellen Details:

Neues Darlehen: 150.000 $ (300.000 $ Hauswert * 0,50 Loan-to-Value)

Die Darlehenserlöse würden wie folgt aufgeteilt:

Nehmen Sie 100.000 $ und tilgen Sie den bestehenden Hypothekendarlehenssaldo

Erhalten Sie 50.000 $ als einmalige Barzahlung

Infolgedessen würde das neue Hypothekendarlehen von 150.000 $ aus den 100.000 $ des ursprünglichen Darlehensrestbetrags plus den 50.000 $, die Sie als Bargeld erhalten haben, bestehen.

Der Nachteil der Cash-Out-Refinanzierung umfasst die neue Grundschuld auf Ihr Haus für den größeren Hypothekendarlehenssaldo, da er den ursprünglichen Darlehensbetrag und den Barbetrag umfasst. Sie müssen jedoch nicht das zusätzliche Risiko und die höheren Hypothekenzahlungen bei einem Loan-to-Value von 80% eingehen. Sie können sich für eine niedrigere einmalige Zahlung entscheiden, was dazu beitragen kann, dass Sie das Darlehen zurückzahlen können.

Tipp

Wenn Sie das Bargeld benötigen, um Konsumschulden zu tilgen, ergreifen Sie die notwendigen Schritte, um Ihre Ausgaben unter Kontrolle zu bringen, damit Sie nicht in einen endlosen Kreislauf der erneuten Verschuldung geraten. Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) bietet eine Reihe hervorragender Leitfäden, um zu bestimmen, ob eine Refinanzierung eine gute Wahl für Sie ist.5

Vergleich von Rate-and-Term mit Cash-Out-Refinanzierung

Kreditnehmer haben eine Vielzahl von Optionen, wenn es um Refinanzierung geht. Die grundlegendste Hypothekenrefinanzierung ist die Rate-and-Term-Refinanzierung, auch No-Cash-Out-Refinanzierung genannt. Bei dieser Art versuchen Sie, einen niedrigeren Zinssatz zu erreichen oder die Laufzeit Ihres Darlehens anzupassen, aber ansonsten ändert sich nichts an Ihrer Hypothek.

Zum Beispiel, wenn Ihre Immobilie vor Jahren gekauft wurde, als die Zinssätze höher waren, könnte es vorteilhaft sein, zu refinanzieren, um von niedrigeren Zinssätzen zu profitieren. Darüber hinaus können sich Variablen in Ihrem Leben geändert haben, die es Ihnen ermöglichen, eine 15-jährige Hypothek zu bewältigen, wobei Sie an den Gesamtzinsen des Darlehens sparen, aber auf die niedrigeren monatlichen Zahlungen Ihrer 30-jährigen Hypothek verzichten. Mit anderen Worten, bei einer Rate-and-Term-Refinanzierung ändert sich nichts anderes, nur der Zinssatz und die Laufzeit.

Die Cash-Out-Refinanzierung hat ein anderes Ziel. Sie erhalten die Differenz zwischen den beiden Darlehen in steuerfreiem Bargeld. Dies ist möglich, weil Sie der Kreditinstitution nur den ursprünglichen Hypothekenbetrag schulden. Jeder darüber hinausgehende Darlehensbetrag aus der refinanzierten Cash-Out-Hypothek wird Ihnen bei Abschluss in bar ausgezahlt, was in der Regel 45 bis 60 Tage nach Ihrem Antrag ist.1

Im Vergleich zu Rate-and-Term kommen Cash-Out-Darlehen in der Regel mit höheren Zinssätzen und anderen Kosten, wie z.B. Punkten, daher. Cash-Out-Darlehen sind komplexer als Rate-and-Term und unterliegen in der Regel strengeren Risikoprüfungsstandards. Eine hohe Kreditwürdigkeit und eine niedrigere relative Beleihungsquote (LTV) können einige Bedenken mildern und Ihnen helfen, ein günstigeres Angebot zu erhalten.

Tipp

Eigenkapitaldarlehen und Eigenkreditlinien (HELOCs) sind Alternativen zur Cash-Out- oder No-Cash-Out- (oder Rate-and-Term-) Hypothekenrefinanzierung.

Cash-Out-Refinanzierung vs. Eigenkapitaldarlehen: Hauptunterschiede

Bei einer Cash-Out-Refinanzierung begleichen Sie Ihre aktuelle Hypothek und beginnen eine neue. Ein Eigenkapitaldarlehen fügt eine zweite Hypothek zur ersten hinzu, was zu zwei Grundschulden auf Ihrem Haus führt. Dies könnte bedeuten, dass Sie zwei separate Gläubiger haben, die jeweils einen möglichen Anspruch auf Ihr Haus haben.

Die Abschlusskosten für ein Eigenkapitaldarlehen sind in der Regel geringer als die für eine Cash-Out-Refinanzierung. Eigenkapitalkredit kann vorteilhaft sein, wenn Sie einen erheblichen Betrag für einen bestimmten Zweck benötigen. Allerdings könnte die Refinanzierung sinnvoll sein, wenn Sie mit einer Cash-Out-Refinanzierung einen niedrigeren Zinssatz erhalten können – und wenn Sie planen, langfristig in Ihrem Haus zu bleiben. In beiden Fällen stellen Sie sicher, dass Sie den neuen, höheren Darlehensbetrag zurückzahlen können, da Sie sonst Ihr Haus verlieren könnten, wenn Sie mit den Zahlungen in Verzug geraten.

Warnung

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung einer Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder beim U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).

Was ist Eigenkapital?

Eigenkapital ist der Marktwert Ihres Hauses abzüglich etwaiger Grundschulden, wie z.B. des Betrags, den Sie für eine Hypothek oder ein Eigenkapitaldarlehen schulden. Das Eigenkapital in Ihrem Haus kann je nach den Bedingungen des Immobilienmarktes in der Gemeinde oder Region, in der Sie leben, schwanken.

Wie berechne ich mein Eigenkapital?

Um das Eigenkapital in Ihrem Haus zu berechnen, ziehen Sie einfach den geschuldeten Hypothekensaldo vom Marktwert der Immobilie ab. Zum Beispiel, wenn Ihr Haus auf 600.000 $ geschätzt wird und Sie 200.000 $ schulden, haben Sie 400.000 $ Eigenkapital.

Wie kann ich das Geld aus einer Cash-Out-Refinanzierung verwenden?

Es gibt keine Einschränkungen, wie Sie die Mittel aus einer Cash-Out-Refinanzierung verwenden können. Viele Kreditnehmer verwenden das Bargeld, um eine große Ausgabe zu bezahlen, wie z.B. eine Ausbildung zu finanzieren, Schulden zu tilgen oder es als Notfallfonds zu nutzen.