Bau- und Darlehensvereinigung

Was ist eine Building and Loan Association (B&L)?

Building and loan associations (B&Ls) waren gegenseitig gehaltene Finanzinstitute (FIs), die die Zugänglichkeit von Wohnungsbaudarlehen von den 1830er bis zu den 1930er Jahren erheblich verbesserten. Geleitet von einem Geist der "gegenseitigen Selbsthilfe" bündelten die Teilnehmer ihr Geld – in der Regel in kleinen, regionalen B&Ls – und wurden im Gegenzug berechtigt, Dividenden zu erhalten und eine Hypothek aufzunehmen.

Ab Mitte der 1930er Jahre begannen B&Ls, sich in bundesstaatliche Savings and Loan (S&L)-Institute zu verwandeln, die eine Charta der US-Regierung hatten und auf bundesstaatliche Einlagensicherung angewiesen waren.

Wichtige Erkenntnisse

• Building and loan associations (B&Ls) waren gegenseitig gehaltene Finanzinstitute (FIs), die die Zugänglichkeit von Wohnungsbaudarlehen von den 1830er bis zu den 1930er Jahren erheblich verbesserten.
• Teilnehmer bündelten ihr Geld und wurden im Gegenzug berechtigt, Dividenden zu erhalten und eine Hypothek aufzunehmen.
• The Great Depression traf viele B&Ls hart, weil sie die Interessen ihrer Mitglieder über die Gewinnerzielung stellten.
• B&Ls wurden nach der Great Depression bundesstaatlich reguliert und verwandelten sich in die bundesstaatlichen Savings and Loan Associations (S&Ls), die wir heute kennen.

Eine Building and Loan Association (B&L) verstehen

Eine B&L, auch als Thrift bekannt, entsteht, wenn eine Gruppe von Personen zustimmt, eine Mitgliedsgebühr zu zahlen und eine bestimmte Anzahl von Aktien zu zeichnen, die einen vorher festgelegten Fälligkeitswert haben. Die Mitglieder sind dann verpflichtet, jeden Monat einen bestimmten Betrag zu zahlen, bis der Fälligkeitswert ihrer Aktien erreicht ist.

Wenn eine Person fünf Aktien mit einem Fälligkeitswert von jeweils 600 $ erworben hätte, könnte sie ein Darlehen von bis zu 3.000 $ aufnehmen. Aufgrund der begrenzten Kapitalausstattung dieser Vereinigungen mussten die Mitglieder in der Regel abwechselnd – oder genauer gesagt, die anderen Mitglieder überbieten –, um ein Wohnungsbaudarlehen zu erhalten. Wenn sie noch Geld für die Aktien schuldeten, zahlten sie diese weiter ab, bis der Schuldschein getilgt war.

Wichtig

B&Ls verließen sich weitgehend auf ein Aktienakkumulationsmodell, bei dem sich die Mitglieder verpflichteten, Aktien des Vereins zu kaufen, und anschließend das Recht hatten, Kredite gegen den Wert dieser Aktien aufzunehmen, um ein Haus zu kaufen.

Die ersten B&Ls waren als "terminierende" oder geschlossene Pläne strukturiert, die ausliefen, wenn alle vergebenen Darlehen zurückgezahlt waren. Mitte des 19. Jahrhunderts entstanden jedoch sogenannte "Serienpläne", die regelmäßig neue Aktien mit eigenem Fälligkeitsdatum ausgaben. Schließlich wichen diese "permanenten Plänen", bei denen Mitglieder jederzeit beitreten konnten.

Geschichte der Building and Loan Associations (B&Ls)

B&Ls wurden von den britischen Bausparkassen (building societies) beeinflusst, die während der Industriellen Revolution im Vereinigten Königreich weit verbreitet waren. Die hohen Anzahlungen und kurzen Rückzahlungsfristen – oft fünf Jahre oder weniger –, die von den Depotbanken verlangt wurden, erwiesen sich als erhebliches Hindernis für den Eigenheimbesitz der Mittelschicht. Die Bausparkassen umgingen das traditionelle Bankensystem, indem sie ihren Mitgliedern erlaubten, Aktien zu kaufen und bei einem Hauskauf Kredite gegen deren Wert aufzunehmen.

Zwei in England geborene Fabrikarbeiter gründeten 1831 die erste amerikanische B&L in Philadelphia. Bald entstanden diese lokalen Genossenschaften im gesamten Nordosten und Mittelatlantik. In den 1870er Jahren waren B&Ls in der Mehrheit der Bundesstaaten aufgetaucht.

Das Wachstum der B&Ls wurde durch das steigende Einkommen der Facharbeiter in dieser Zeit angetrieben. Obwohl sie sich in der Regel die hohe Anzahlung für ein Bankdarlehen nicht leisten konnten, ermöglichten ihnen ihre gestiegenen Einkommen, Immobilien über diese alternative Finanzierungsquelle zu erwerben.

Die Nutzung von B&Ls erreichte 1927 ihren Höhepunkt, als 12.804 von ihnen über das ganze Land verstreut waren und mehr als 11 Millionen Mitglieder bedienten. Innerhalb eines Jahrzehnts jedoch sollte dieser Einfluss stark abnehmen.

Building and Loans (B&Ls) vs. Savings and Loans (S&Ls)

Als Reaktion auf die Great Depression und die daraus resultierende Verschlechterung der B&L-Bilanzen begann die Regierung, Charters für eine neue Art von Kreditgeber anzubieten: bundesstaatliche S&L-Institute. Obwohl die Branche zunächst zögerte, die bundesstaatliche Regulierung zu akzeptieren, wurden die Vorteile schließlich deutlich.

Zum einen konnten klamme S&Ls vom Federal Home Loan Bank Board, das 1932 durch den Federal Home Loan Bank Act eingerichtet wurde, Kredite aufnehmen, um ihr Kapital zu stärken. Darüber hinaus zielte die Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC) darauf ab, Sparkassen (thrifts) zu stabilisieren, indem sie Einlagen ihrer Mitglieder garantierte.

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