Begrenzte Gemeinschaftselemente

Wichtige Erkenntnisse

• Beschränkte Gemeinschaftselemente sind Teile einer Eigentumswohnung, die einzelnen Einheiten zugeordnet sind, aber als Gemeinschaftseigentum und nicht als Eigentum eines Mieters gelten.
• Beispiele für beschränkte Gemeinschaftselemente sind Balkone, Parkplätze und Lagereinheiten.
• Gesetze, die beschränkte Gemeinschaftselemente regeln, können von Bundesstaat zu Bundesstaat variieren.

Was ist ein beschränktes Gemeinschaftselement?

Ein beschränktes Gemeinschaftselement bezieht sich auf einen Aspekt einer Eigentumswohnung oder -anlage, der als Eigentum der Gemeinschaft oder der Eigentümergemeinschaft (HOA) und nicht als Eigentum eines Mieters gilt. Beschränkte Gemeinschaftselemente können sich innerhalb oder außerhalb einzelner Eigentumswohnungen befinden. Ihre Nutzung ist auf die Bewohner der Einheit oder einer Gruppe von Einheiten beschränkt. Beispiele sind Balkone, (gemeinsame) Außenbereiche wie Terrassen und Innenhöfe sowie Parkplätze.

Verständnis beschränkter Gemeinschaftselemente

Beschränkte Gemeinschaftselemente sind definiert als alle Aspekte einer gemeinsamen Eigentumswohnanlage, die Teil einer Einheit sind, aber nicht als alleiniges Eigentum des Eigentümers oder Mieters gelten. Beschränkte Gemeinschaftselemente können Dinge umfassen, die direkt mit einzelnen Eigentumswohnungen verbunden sind, wie Außentüren, Fenster und Balkone. Sie sind eine Untergruppe der Gemeinschaftselemente, zu denen Annehmlichkeiten gehören, die allen Bewohnern der Gemeinschaft gleichermaßen dienen, wie Einfahrten, Garagen, Aufzüge, Clubhäuser, Schwimmbäder und Bootsliegeplätze. Im Wesentlichen sind beschränkte Gemeinschaftselemente Merkmale, die von einzelnen Eigentümern und Bewohnern genutzt werden können, aber letztlich der Gemeinschaft als Ganzes gehören.

Erklärungsdokumente werden den Einheitseigentümern beim Kauf einer Eigentumswohnung ausgehändigt. Diese Dokumente legen die Aspekte und Annehmlichkeiten fest, die als beschränkte Gemeinschaftselemente gelten, sowie welche Teile der Immobilie dem Eigentümer der Eigentumswohnung gehören. Die Erklärung legt auch die Verantwortlichkeiten des Einheitseigentümers in Bezug auf Wartung, Reparatur und Austausch beschränkter Gemeinschaftselemente dar.

Die Wartung beschränkter Gemeinschaftselemente bleibt in der Regel die Verantwortung der HOA, sofern in der Erklärung nichts anderes festgelegt ist. Ein Großteil davon wird durch die Erhebung monatlicher Eigentumswohnungsgebühren von den Einheitseigentümern finanziert. In Fällen, in denen die Erklärung keine Angaben macht, wird allgemein angenommen, dass die Verantwortung für die Instandhaltung dieser Elemente bei der Gemeinschaftsvereinigung verbleibt. Wie in all diesen Fällen ist es wichtig, rechtlichen Rat einzuholen, wenn Zweifel bestehen.

Wichtig

Erklärungsdokumente legen fest, was beschränkte Gemeinschaftselemente sind.

Gesetze und Vorschriften für Eigentumswohnungen

Gesetze und Vorschriften, die Eigentumswohnungen und ähnlich geplante Gemeinschaften regeln – einschließlich der Art und Weise, wie sie Gemeinschaftselemente regulieren – variieren von Bundesstaat zu Bundesstaat. Obwohl viele Bundesstaaten ähnliche Gesetze verabschiedet haben, gibt es einige Gerichtsbarkeiten, die die Umsetzung solcher Gesetze nicht zulassen.

Der Uniform Condominium Act (UCA) wurde 1980 gegründet, um Eigentumswohnungsverbände zu schaffen und zu regieren. Vierzehn Bundesstaaten haben dieses Gesetz verabschiedet, darunter Alabama, Arizona, Kentucky, Maine, Minnesota, Missouri, Nebraska, New Mexico, Pennsylvania, Rhode Island, Texas, Virginia, Washington und West Virginia.1

Der Uniform Common Interest Ownership Act (UCIOA) wurde 1982 als eine Reihe landesweiter Vorschriften für die Verwaltung von Eigentumswohnungen, geplanten Gemeinschaften und Immobiliengenossenschaften geschaffen. Fünf Bundesstaaten erließen diese Vorschriften 1982, darunter Alaska, Colorado, Minnesota, Nevada und West Virginia. Änderungen des UCIOA wurden in den folgenden Jahren von Connecticut, Delaware, Vermont und Washington übernommen.1

Pennsylvania verabschiedete den Uniform Planned Community Act (UPCA), der die Gründung und Verwaltung geplanter Gemeinschaften regelt.2 Virginia verabschiedete den Real Estate Cooperative Act als Begleitgesetz zum UCA, um die Gründung, Finanzierung und Verwaltung von Immobiliengenossenschaften zu regeln.3

Beschränkte Gemeinschaftselemente vs. Gemeinschaftselemente

Der Hauptunterschied zwischen Gemeinschaftselementen, die beschränkt sind, und solchen, die es nicht sind, besteht darin, wer sie nutzen kann. Beschränkte Gemeinschaftselemente dienen der ausschließlichen Nutzung einer Einheit oder einer Gruppe von Einheiten, nicht jedem in der Gemeinschaft. Gemeinschaftselemente hingegen sind die Bereiche auf dem Grundstück, die für alle zur Nutzung bestimmt sind, und können Pools, Parkgaragen, Gehwege, Lobbys sowie Müll- und Recyclingbereiche umfassen. In den meisten Fällen bleiben diese Elemente die alleinige Verantwortung der Eigentumswohnungsgesellschaft oder der HOA, sei es bei der Reparatur, Wartung oder dem vollständigen Austausch.4

Wer kann ein beschränktes Gemeinschaftselement nutzen?

Die Bewohner einer Eigentumswohnung oder einer Gruppe von Einheiten haben das alleinige Nutzungsrecht an einem beschränkten Gemeinschaftselement.

Was sind Beispiele für beschränkte Gemeinschaftselemente?

Beispiele für beschränkte Gemeinschaftselemente sind ein einzelner Parkplatz, eine Lagereinheit, ein Balkon oder sogar eine Klimaanlage. Diese dienen der alleinigen Nutzung durch einen oder mehrere Einheitseigentümer.

Was ist ein Erklärungsdokument?

Ein Erklärungsdokument ist eine Erklärung, die neuen Eigentümern von Eigentumswohnungen ausgehändigt wird und die beschränkten Gemeinschaftselemente festlegt, die dem Eigentümer gehören. Es sollte auch die Verantwortung für die Instandhaltung beschränkter Gemeinschaftselemente klarstellen. In Florida beispielsweise besagt das Florida Condominium Act, dass beschränkte Gemeinschaftselemente entweder von einer HOA oder den einzelnen Einheitseigentümern, die von ihrer ausschließlichen Nutzung profitieren, gewartet werden können.5