Belastung

Was ist eine Belastung?

Eine Belastung ist ein Anspruch Dritter, der die Rechte eines Eigentümers einschränken kann und die Übertragbarkeit sowie Nutzung beeinträchtigt. Besonders häufig im Immobilienbereich umfassen Belastungen sowohl finanzielle Arten wie Hypotheken und Pfandrechte als auch nichtfinanzielle Formen wie Dienstbarkeiten, die keine geldwerten Ansprüche beinhalten. Das Verständnis dieser kann helfen, potenzielle Hindernisse bei Immobilientransaktionen zu erkennen.

Als buchhalterischer Begriff bezieht sich "Belastung" auf zweckgebundene Mittel innerhalb eines Kontos, die für eine bestimmte Verbindlichkeit reserviert sind.

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Belastung ist ein Anspruch oder Recht Dritter auf eine Immobilie, das deren Nutzung oder Verkauf beeinflussen kann.
• Häufige Arten von Belastungen umfassen Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und beschränkende Vereinbarungen.
• Belastungen können finanziell sein, wie Pfandrechte, oder nichtfinanziell, wie Dienstbarkeiten und Bebauungsvorschriften.
• Immobilienkäufer sollten vor dem Kauf alle Belastungen prüfen, da diese mit dem Eigentum übergehen.
• Die Belastungsbuchhaltung umfasst das Zurückstellen von Mitteln für bestimmte Verbindlichkeiten, um Ausgabenüberschreitungen zu vermeiden.
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• Investopedia / Jake Shi

Wie Belastungen Eigentümer betreffen

Eine Belastung umfasst viele finanzielle und nichtfinanzielle Ansprüche auf eine Immobilie durch Nicht-Eigentümer. Eigentümer können daran gehindert sein, die volle – das heißt unbelastete – Kontrolle über ihre Immobilie auszuüben. In manchen Fällen kann die Immobilie von einem Gläubiger zurückgefordert oder von einer Regierung beschlagnahmt werden.

Wie Belastungen die Marktfähigkeit von Immobilien beeinflussen

Einige Belastungen können Wertpapiere schwerer verkäuflich machen. Wenn ein Anleger beispielsweise die Wertpapiere in einem Brokerkonto als Sicherheit für ein Darlehen des Brokers verwendet, kann er sie möglicherweise nicht verkaufen. Der Broker könnte sie im Falle eines Zahlungsausfalls des Anlegers einziehen. Bei einem Verkauf kann der Broker genügend Erlöse einbehalten, um das Darlehen zu decken.

Eine Dienstbarkeit oder ein Pfandrecht kann einen Titel unverkäuflich machen. Es verhindert möglicherweise nicht den Verkauf, kann aber einem Käufer ermöglichen, sogar nach Vertragsunterzeichnung zurückzutreten. In manchen Rechtsordnungen können Käufer sogar Schadensersatz fordern.

Wie Belastungen die Nutzung von Immobilien einschränken

Bebauungsvorschriften und Umweltauflagen beeinträchtigen die Marktfähigkeit nicht, schränken jedoch ein, wie Land genutzt oder verbessert werden kann.

Das ist zum Beispiel der Grund, warum in Hongkong der Verkäufer einer Immobilie gesetzlich verpflichtet ist, den Immobilienmakler und den Käufer über alle Belastungen der Immobilie zu informieren, um Probleme im Verkaufsprozess zu vermeiden. Der Immobilienmakler stellt dem Käufer ein Grundbuchdokument zur Verfügung, das eine Liste aller Belastungen enthält.1

Wichtig

Für Käufer von Immobilien ist es wichtig, über alle Belastungen einer Immobilie informiert zu sein, da diese in der Regel zusammen mit dem Eigentum auf sie übergehen.

Häufige Arten von Belastungen erklärt

Immobilien können aufgrund ihrer vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten viele Arten von Belastungen aufweisen. Jede Art von Belastung dient dem Schutz der Parteien und legt genau fest, was der jeweilige Anspruch beinhaltet.

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit bezeichnet das Recht einer Partei, Teile des Grundstücks einer anderen Partei zu nutzen oder zu verbessern, oder den Eigentümer daran zu hindern, das Grundstück auf bestimmte Weise zu nutzen oder zu verbessern.

Eine positive Dienstbarkeit erlaubt der Partei, die die Dienstbarkeit besitzt, das Grundstück wie in der Dienstbarkeit definiert zu nutzen. Beispielsweise kann ein Versorgungsunternehmen das Recht haben, eine Gasleitung durch das Grundstück einer Person zu verlegen. Oder Fußgänger haben möglicherweise das Recht, einen Fußweg zu nutzen, der über dieses Grundstück führt. Inhaber der Dienstbarkeit müssen deren Bedingungen einhalten, andernfalls drohen rechtliche Schritte.

Eine negative Dienstbarkeit erlaubt der Partei, die die Dienstbarkeit besitzt, bestimmte Handlungen zu unterbinden, wie in der Dienstbarkeit definiert. Beispielsweise kann ein Nachbar aufgrund einer Vereinbarung mit dem angrenzenden Eigentümer das Recht haben, diesen daran zu hindern, seinen Rasen an bestimmten Wochentagen zu mähen.

Eine persönliche Dienstbarkeit kommt dem Dienstbarkeitsinhaber als Einzelperson zugute, nicht als Eigentümer einer Immobilie. Daher kann die Dienstbarkeit nicht auf jemanden übertragen werden, der das Grundstück des Dienstbarkeitsinhabers kauft. Sie erlischt, wenn der Dienstbarkeitsinhaber umzieht.

Beispiel: Jennifer besitzt eine Dienstbarkeit, die sie mit ihrem Nachbarn ausgehandelt hat und die ihr das Recht gibt, den Brunnen ihres Nachbarn zu nutzen. Dieses Recht würde jedoch nicht auf jemanden übergehen, der Jennifers Grundstück kauft.

Überbauung

Eine Überbauung liegt vor, wenn jemand in das Eigentum eingreift, etwa durch Bauen über die Grundstücksgrenze hinaus oder durch Pflanzen von Bäumen, die Grenzen überschreiten.

Eine Überbauung schafft eine Belastung für beide Grundstücke, bis das Problem gelöst ist: Das Grundstück, das die Überbauung beherbergt, ist in seiner freien Nutzung eingeschränkt, während der Eigentümer der überbauenden Verbesserung kein Eigentum an dem Land hat, auf dem sie errichtet wurde.

Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist eine Vereinbarung, bei der jemand eine Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum und Preis mietet. Es handelt sich um eine Form der Belastung, bei der der Vermieter das Eigentum nicht aufgibt, aber seine Nutzung der Immobilie durch den Mietvertrag erheblich eingeschränkt wird.

Pfandrecht

Ein Pfandrecht ist eine Art Sicherungsrecht – eine Belastung, die den Titel einer Immobilie betrifft. Es gibt einem Gläubiger das Recht, die Immobilie als Sicherheit für eine unerfüllte Verpflichtung, in der Regel eine unbezahlte Schuld, zu beschlagnahmen. Der Gläubiger kann die Immobilie dann verkaufen, um zumindest einen Teil seines Darlehens zurückzuerhalten.

Ein Steuerpfandrecht ist eine Belastung, die von einer Regierung auferlegt wird, um die Zahlung von Steuern zu erzwingen. In den USA hat ein bundesstaatliches Steuerpfandrecht Vorrang vor allen anderen Ansprüchen auf das Vermögen eines Schuldners.

Ein Bauhandwerkerpfandrecht ist ein Anspruch auf persönliches oder unbewegliches Eigentum, der von einem Gläubiger geltend gemacht wird, der Arbeiten an dem Eigentum ausgeführt hat. Wenn beispielsweise ein Auftragnehmer Arbeiten an Ihrem Eigentum vorgenommen hat, die nie bezahlt wurden, kann der Auftragnehmer ein Pfandrecht begründen.

Urteilspfandrechte werden gegen das Vermögen eines Beklagten in einem Rechtsstreit gesichert.

Hypothek

Eine Hypothek ist eine der häufigsten Arten von Sicherungsrechten. Im Wesentlichen handelt es sich um ein Pfandrecht an einer Immobilie. Der Kreditgeber, in der Regel eine Bank, behält ein Interesse am Titel eines Hauses, bis die Hypothek abbezahlt ist. Wenn der Kreditnehmer die Hypothek nicht zurückzahlen kann, kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung einleiten, das Haus als Sicherheit beschlagnahmen und die Bewohner vertreiben.

Beschränkende Vereinbarung

Eine beschränkende Vereinbarung ist eine Regel des Verkäufers in einem Grundstückskaufvertrag, die die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer einschränkt. Beispielsweise könnte es eine Bestimmung geben, die den Käufer verpflichtet, die ursprüngliche Fassade eines Gebäudes zu erhalten. Solange sie nicht gegen das Gesetz verstoßen, können beschränkende Vereinbarungen so spezifisch und willkürlich sein, wie die beteiligten Parteien bereit sind zuzustimmen.

Wichtige Überlegungen zum Verständnis von Belastungen

Belastung in der Buchhaltung

Die Belastungsbuchhaltung bezieht sich auf Geld, das zur Bezahlung erwarteter Verbindlichkeiten zurückgestellt wird. Beispielsweise kann ein Unternehmen einen Geldbetrag reservieren, um Verpflichtungen aus seinen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen zu begleichen. Auch Gehälter, die an Mitarbeiter gezahlt werden müssen, sind eine Belastung.

Eine Belastung kann ein Konto so erscheinen lassen, als habe es mehr freie Mittel, als es tatsächlich hat.

Zurückgestelltes Geld kann nicht für andere Ausgaben oder Transaktionen verwendet werden. Die Belastungsbuchhaltung stellt daher sicher, dass ein Unternehmen sein Budget nicht überschreitet.

Was passiert, wenn ich eine Immobilie mit einer Belastung kaufe?

Das hängt von der Belastung ab. Eine Belastung auf Ihrer neu erworbenen Immobilie kann einfach eine Hypothek sein. Oder es kann ein finanzielles Pfandrecht sein, das von jemandem platziert wurde, dem Geld für Arbeiten geschuldet wird, die er für den Vorbesitzer ausgeführt hat, aber nicht bezahlt wurden. Es könnte ein Grundsteuerpfandrecht des Landkreises sein. Oder es könnte eine Bebauungsvorschrift sein, die Ihnen verbietet, ein Gebäude zu errichten, das Sie sich erhofft hatten. Recherchieren Sie unbedingt alle möglichen Belastungen, bevor Sie ein Haus kaufen, damit Sie verstehen, wie Sie finanziell oder anderweitig verpflichtet sein könnten.

Was bedeutet es, wenn eine Immobilie belastet ist?

Es bedeutet, dass eine Partei einen Anspruch auf die Immobilie geltend gemacht hat, der die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers beeinträchtigt.

Wie erfahre ich von Belastungen auf einer Immobilie?

Sie können diese spezifischen Informationen von Ihrem Immobilienmakler oder dem Verkäufer anfordern. Darüber hinaus sollten Sie bei einer Titelsuche über etwaige ausstehende Ansprüche oder Pfandrechte informiert werden.