Beleihungsauslauf

Wichtige Erkenntnisse

• Der Loan-to-Value (LTV) ist eine häufig verwendete Kennzahl bei der Hypothekenvergabe, um die Höhe der erforderlichen Anzahlung zu bestimmen und zu entscheiden, ob ein Kreditgeber einem Kreditnehmer einen Kredit gewährt.
• Sie berechnen den LTV, indem Sie den geschätzten Wert der Immobilie durch die Höhe der Hypothek teilen.
• Ein LTV von 80 % bedeutet beispielsweise, dass die Hypothek 80 % des Immobilienwerts beträgt.
• Die meisten Kreditgeber bieten Hypotheken- und Eigenheimkreditnehmern den niedrigstmöglichen Zinssatz, wenn das LTV-Verhältnis bei oder unter 80 % liegt.
• Hypotheken werden für Kreditnehmer mit höheren LTVs teurer.

Was ist das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis?

Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis bewertet das Kreditrisiko, das Kreditgeber vor der Genehmigung einer Hypothek prüfen. Darlehen mit hohen LTV-Verhältnissen sind riskanter, daher haben genehmigte Hypotheken höhere Zinssätze.

Kreditnehmer mit einem hohen LTV-Verhältnis müssen möglicherweise eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen, um das Risiko für den Kreditgeber auszugleichen.

Wie das LTV-Verhältnis funktioniert

Die Bestimmung eines LTV-Verhältnisses ist ein kritischer Bestandteil der Hypothekenrisikoprüfung. Es kann beim Kauf eines Hauses, der Refinanzierung einer bestehenden Hypothek in ein neues Darlehen oder der Aufnahme eines Kredits gegen das angesammelte Eigenkapital einer Immobilie verwendet werden.

Kreditgeber bewerten das LTV-Verhältnis, um das Risiko zu bestimmen, dem sie bei der Unterzeichnung einer Hypothek ausgesetzt sind. Wenn Kreditnehmer ein Darlehen in Höhe des geschätzten Werts oder nahe daran beantragen (und daher ein höheres LTV-Verhältnis haben), nehmen Kreditgeber an, dass die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls höher ist. Dies liegt daran, dass nur sehr wenig Eigenkapital in der Immobilie aufgebaut ist.

Infolgedessen könnte es für den Kreditgeber im Falle einer Zwangsvollstreckung schwierig sein, das Haus zu einem Preis zu verkaufen, der ausreicht, um den ausstehenden Hypothekensaldo zu decken und trotzdem einen Gewinn aus der Transaktion zu erzielen.

So berechnen Sie das LTV-Verhältnis

Interessierte Hauskäufer können das LTV-Verhältnis eines Hauses leicht berechnen. Dies ist die Formel:

LTVratio=MAAPVwhere:MA=Mortgage AmountAPV=Appraised Property Value\begin{aligned} &LTV ratio=\frac{MA}{APV}\\ &\textbf{where:}\\ &MA = \text{Mortgage Amount}\\ &APV = \text{Appraised Property Value}\\ \end{aligned}​LTVratio=APVMA​where:MA=Mortgage AmountAPV=Appraised Property Value​

Ein LTV-Verhältnis wird berechnet, indem der geliehene Betrag durch den geschätzten Wert der Immobilie geteilt wird, ausgedrückt als Prozentsatz. Wenn Sie beispielsweise ein Haus kaufen, das auf 100.000 $ geschätzt wird, zum geschätzten Wert kaufen und eine Anzahlung von 10.000 $ leisten, leihen Sie sich 90.000 $. Dies ergibt ein LTV-Verhältnis von 90 % (d. h. 90.000 / 100.000).

Tipp

LTV-Verhältnisse werden hauptsächlich durch die Darlehenssumme und den Immobilienwert beeinflusst. Eine höhere Anzahlung reduziert die Darlehenssumme und führt zu einem niedrigeren LTV-Verhältnis.1

Wie LTV von Kreditgebern verwendet wird

Ein LTV-Verhältnis ist nur ein Faktor bei der Bestimmung der Berechtigung für eine Hypothek, ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie (LOC). Es kann jedoch eine erhebliche Rolle bei dem Zinssatz spielen, den ein Kreditnehmer erhalten kann. Kreditnehmer mit einem LTV-Verhältnis von 80 % oder weniger erhalten möglicherweise den niedrigsten Zinssatz für ihre Hypothek oder Eigenheimdarlehen.2

Kreditnehmer können auch mit einem höheren LTV-Verhältnis genehmigt werden, obwohl der Zinssatz höher sein kann. Beispielsweise können Sie mit einem LTV-Verhältnis von 95 % genehmigt werden, aber Ihr Zinssatz kann höher sein als bei jemandem mit einem Verhältnis von 75 %.1

Wenn Ihr LTV-Verhältnis über 80 % liegt, müssen Sie möglicherweise eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen. Dies kann jährlich zwischen 0,5 % und 1 % des Darlehens ausmachen. Beispielsweise würde PMI mit einem Satz von 1 % auf ein Darlehen von 100.000 $ zusätzliche 1.000 $ pro Jahr (oder etwa 83,33 $ pro Monat) kosten. PMI-Zahlungen sind erforderlich, bis das LTV-Verhältnis 80 % oder niedriger beträgt. Das LTV-Verhältnis sinkt, wenn Sie Ihr Darlehen abbezahlen und der Wert Ihres Hauses im Laufe der Zeit steigt.13

Im Allgemeinen gilt: Je niedriger das LTV-Verhältnis, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass das Darlehen genehmigt wird, und desto niedriger ist wahrscheinlich der Zinssatz. Wenn Ihr LTV niedriger ist, ist es außerdem weniger wahrscheinlich, dass Sie PMI abschließen müssen.

Obwohl es kein Gesetz gibt, das Kreditgeber vorschreibt, ein LTV-Verhältnis von 80 % oder niedriger zu verlangen, damit Kreditnehmer die zusätzlichen Kosten von PMI vermeiden können, tun dies fast alle Kreditgeber. Ausnahmen von dieser Anforderung werden manchmal für Kreditnehmer gemacht, die ein hohes Einkommen, weniger Schulden oder ein großes Anlageportfolio haben.

< 80 %

Als Faustregel gilt, dass ein gutes LTV-Verhältnis nicht mehr als 80 % betragen sollte. Alles über 80 % gilt als hoher LTV, was bedeutet, dass Sie möglicherweise höhere Kreditkosten haben, PMI benötigen oder ein Darlehen abgelehnt wird. LTVs über 95 % werden oft als inakzeptabel angesehen.

Hypothekenbeispiel für LTV

Angenommen, Sie kaufen ein Haus, das auf 100.000 $ geschätzt wird. Der Eigentümer ist jedoch bereit, es für 90.000 $ zu verkaufen. Wenn Sie eine Anzahlung von 10.000 $ leisten, beträgt Ihre Darlehenssumme 80.000 $, was zu einem LTV-Verhältnis von 80 % führt (d. h. 80.000 / 100.000). Wenn Sie Ihre Anzahlung auf 15.000 $ erhöhen würden, betrüge Ihre Hypothek stattdessen 75.000 $. Dies würde Ihr LTV-Verhältnis auf 75 % senken (d. h. 75.000 / 100.000).

Variationen der LTV-Verhältnisregeln

Verschiedene Darlehensarten können unterschiedliche Regeln hinsichtlich der LTV-Verhältnisanforderungen haben.

Federal Housing Administration (FHA)-Darlehen

Federal Housing Administration (FHA)-Darlehen sind Hypotheken, die für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen konzipiert sind. Sie werden von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgegeben und von der FHA versichert.

FHA-Darlehen erfordern eine geringere Mindestanzahlung und Bonitätsbewertungen als viele konventionelle Darlehen. FHA-Darlehen erlauben ein anfängliches LTV-Verhältnis von bis zu 96,5 %, erfordern jedoch eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP), die so lange besteht, wie Sie dieses Darlehen haben (egal wie niedrig das LTV-Verhältnis schließlich wird).45

Viele Menschen entscheiden sich dafür, ihre FHA-Darlehen zu refinanzieren, sobald ihr LTV-Verhältnis 80 % erreicht, um die MIP-Anforderung zu beseitigen.

USDA- und VA-Darlehen

United States Department of Agriculture (USDA)- und U.S. Department of Veterans Affairs (VA)-Darlehen – verfügbar für Personen in ländlichen Gebieten sowie aktuelle und ehemalige Militärangehörige – erfordern keine PMI, obwohl das LTV-Verhältnis bis zu 100 % betragen kann.67 USDA- und VA-Darlehen haben jedoch jeweils zusätzliche Gebühren.

Fannie Mae und Freddie Mac

Fannie Maes HomeReady- und Freddie Macs Home Possible-Hypothekenprogramme für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen erlauben ein LTV-Verhältnis von 97 %. Sie erfordern jedoch eine Hypothekenversicherung, bis das Verhältnis auf 80 % fällt.8910

Für FHA-, USDA- und VA-Darlehen stehen gestraffte Refinanzierungsoptionen zur Verfügung. Diese verzichten auf Bewertungsanforderungen, sodass das LTV-Verhältnis des Hauses das Darlehen nicht beeinflusst. Für Kreditnehmer mit einem LTV-Verhältnis von bis zu 97 %, die eine Refinanzierung anstreben, sind auch Fannie Maes RefiNow und Freddie Macs Refi Possible verfügbare Optionen.1112

Wichtig

Die Vorabgebühren für Fannie Mae- und Freddie Mac-Hypotheken änderten sich im Mai 2023. Bei Personen mit höheren Bonitätsbewertungen (740 oder höher) stiegen die Gebühren, während bei Personen mit niedrigeren Bonitätsbewertungen (unter 640) die Gebühren sanken. Eine weitere Änderung: Ihre Anzahlung beeinflusst Ihre Gebühr. Je höher Ihre Anzahlung, desto niedriger Ihre Gebühren, obwohl dies weiterhin von Ihrer Bonitätsbewertung abhängt.1314 Fannie Mae stellt die kreditbezogenen Preisanpassungen auf seiner Website zur Verfügung.

LTV vs. kombinierter LTV (CLTV)

Während das LTV-Verhältnis die Auswirkungen einer einzelnen Hypothek beim Kauf einer Immobilie betrachtet, ist das kombinierte Loan-to-Value (CLTV)-Verhältnis das Verhältnis aller gesicherten Darlehen auf eine Immobilie zu ihrem Wert. Dies umfasst nicht nur die primäre Hypothek, die für ein LTV-Verhältnis verwendet wird, sondern auch zweite Hypotheken, Eigenheimdarlehen oder Kreditlinien (HELOCs) oder andere Pfandrechte.15

Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Hauskäufers zu bestimmen, wenn mehr als ein Darlehen verwendet wird – zum Beispiel, wenn sie eine Hypothek plus ein Eigenheimdarlehen oder eine HELOC haben. Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, bei CLTV-Verhältnissen von 80 % und darunter und an Kreditnehmer mit hohen Bonitätsbewertungen zu verleihen. Primäre Kreditgeber sind tendenziell großzügiger mit CLTV-Anforderungen, da dies ein umfassenderes Maß ist.

Betrachten wir den Unterschied genauer. Das LTV-Verhältnis berücksichtigt nur den primären Hypothekensaldo eines Hauses. Wenn der primäre Hypothekensaldo 100.000 $ und der Hauswert 200.000 $ beträgt, entspricht der LTV 50 %. Betrachten Sie jedoch das Beispiel, wenn es auch eine zweite Hypothek in Höhe von 30.000 $ und eine HELOC von 20.000 $ gibt. Der CLTV ((100.000 $ + 30.000 $ + 20.000 $) / 200.000 $) beträgt jetzt 75 %; ein viel höheres Verhältnis.

Diese kombinierten Überlegungen sind besonders wichtig, wenn der Hypothekenschuldner ausfällt und in die Zwangsvollstreckung gerät.

Wie wird LTV berechnet?

LTV wird einfach berechnet, indem der Darlehensbetrag genommen und durch den Wert des Vermögenswerts oder der Sicherheit geteilt wird, gegen die geliehen wird. Im Falle einer Hypothek wäre dies der Hypothekenbetrag geteilt durch den Immobilienwert.

Was ist ein guter LTV?

Viele Kreditgeber verwenden 80 % als Schwelle für ein gutes LTV-Verhältnis. Alles unter diesem Wert ist sogar noch besser. Beachten Sie, dass die Kreditkosten höher werden können oder Kreditnehmer abgelehnt werden können, wenn der LTV über 80 % steigt.

Was sind Nachteile von LTV?

Der Hauptnachteil der Informationen, die ein LTV liefert, besteht darin, dass es nur die primäre Hypothek eines Hausbesitzers umfasst und nicht andere Verpflichtungen des Kreditnehmers wie eine zweite Hypothek oder ein Eigenheimdarlehen in seine Berechnungen einbezieht. Daher ist der CLTV ein umfassenderes Maß für die Fähigkeit eines Kreditnehmers, ein Hausdarlehen zurückzuzahlen.

Was bedeutet ein LTV von 70 %?

Ein LTV-Verhältnis von 70 % (0,70) zeigt an, dass der geliehene Betrag 70 % des Werts des Vermögenswerts entspricht. Im Falle einer Hypothek würde dies bedeuten, dass der Kreditnehmer eine Anzahlung von 30 % geleistet hat und den Rest finanziert. Zum Beispiel hätte eine Immobilie im Wert von 500.000 $ mit einem LTV von 70 % eine Anzahlung von 150.000 $ und eine Hypothek von 350.000 $.