Beschluss über Zwangsversteigerung und Verkauf

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Zwangsversteigerungsbeschluss ist eine gerichtliche Anordnung zum Verkauf einer Immobilie bei Hypothekenverzug.
• Der Erlös aus dem Verkauf einer zwangsversteigerten Immobilie tilgt die Schulden des Kreditnehmers.
• Einige Bundesstaaten verlangen gerichtliche Beschlüsse vor der Zwangsvollstreckung, während andere außergerichtliche Zwangsvollstreckungen zulassen.
• Kreditnehmer können eine Zwangsvollstreckung durch das Rückkaufsrecht verhindern, entweder vor oder nach einem Verkauf.
• Zwangsvollstreckungen können die Kreditgeschichte und die zukünftige Kreditfähigkeit eines Kreditnehmers erheblich beeinträchtigen.
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Was ist ein Zwangsversteigerungsbeschluss?

Ein Zwangsversteigerungsbeschluss ist eine gerichtliche Erklärung, die in vielen Bundesstaaten erforderlich ist, bevor ein Kreditgeber eine in Verzug geratene Immobilie zurücknehmen und verkaufen kann. Diese rechtliche Ankündigung legt fest, dass wenn Hausbesitzer mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug geraten, ihre Immobilie riskiert, verkauft zu werden, um die ausstehenden Schulden zu begleichen.

Während einige Bundesstaaten einen gerichtlichen Beschluss für die Zwangsvollstreckung verlangen, bieten andere ein Rückkaufsrecht, das Hausbesitzern die Möglichkeit gibt, ihre Immobilie zu retten, indem sie die Schulden innerhalb eines bestimmten Zeitraums begleichen.

Wie sich Zwangsversteigerungsbeschlüsse auf Kreditnehmer auswirken

Immobilienkäufe sind nicht billig, egal ob Sie Ihr eigenes Haus oder eine Mietimmobilie kaufen. Um sich eine Immobilie leisten zu können, müssen die meisten Verbraucher eine Hypothek oder ein Hausdarlehen aufnehmen. Sobald das Darlehen genehmigt und ausgezahlt ist, ist der Eigentümer verpflichtet, regelmäßige monatliche Hypothekenzahlungen zu leisten.

Wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek zum Kauf eines Hauses aufnimmt, dient die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Kreditgeber können nach 90 bis 120 Tagen Verzug eine Zwangsvollstreckung einleiten.1 Der Kreditgeber kann den Besitz des Hauses übernehmen und die Immobilie zwangsversteigern. Bevor dies jedoch geschehen kann, kann ein Zwangsversteigerungsbeschluss erforderlich sein.

Wie oben erwähnt, können die lokalen Gesetze und Vorschriften bestimmter Gerichtsbarkeiten verlangen, dass Kreditgeber Zwangsversteigerungsbeschlüsse einholen, bevor sie Maßnahmen ergreifen können. Dies ist eine gerichtliche Anordnung, die es dem Kreditgeber erlaubt, die Immobilie zu übernehmen, zu verkaufen und den Erlös zur Tilgung der ausstehenden Schulden zu verwenden. Geld aus dem Verkauf kann auch verwendet werden, um die Anwaltskosten des Kreditgebers zu decken.

Wichtig

Zwangsversteigerte Häuser werden in der Regel bei Sheriff's sales versteigert. Der Erlös aus dem Verkauf geht an den Hypothekengeber, um die Kosten des Darlehens zu decken.

Wichtige Faktoren bei Zwangsversteigerungsbeschlüssen

Kreditgeber beantragen Zwangsversteigerungsbeschlüsse, um alle ausstehenden Schulden im Zusammenhang mit der betreffenden Immobilie zu tilgen. Beispielsweise kann eine Bank eine gerichtliche Anordnung beantragen, wenn ein Kreditnehmer nach vier Monaten die Hypothekenzahlungen einstellt.

Angenommen, der Restbetrag einer Hypothek beträgt zu diesem Zeitpunkt 300.000 $. Was passiert, wenn der Kreditgeber den gesamten Darlehensbetrag nicht zurückerhalten kann und nur 250.000 $ erhält? Nach Tilgung des Darlehens kann der Kreditgeber den Kreditnehmer auf den ausstehenden Restbetrag verklagen. In diesem Fall wären es die restlichen 50.000 $.

Beachten Sie, dass Zwangsvollstreckungen Ihre Kreditgeschichte erheblich beeinträchtigen. Zwangsvollstreckungen bleiben sieben Jahre in Ihrer Kreditgeschichte. Daher können sie Sie daran hindern, in Zukunft Kredite zu erhalten. Selbst wenn Sie den Prozess abwenden, Ihr Darlehen auf den neuesten Stand bringen und in Ihrem Haus bleiben können, wird Ihre Kreditwürdigkeit einen Schaden nehmen.

Warnung

Wohnungsdiskriminierung ist illegal. Wenn Sie glauben, dass Sie von irgendjemandem, einschließlich Ihres Kreditgebers, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung einer Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder dem US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).23

Erkundung des Rückkaufsrechts bei Zwangsvollstreckung

Einige Bundesstaaten gewähren Kreditnehmern ein Rückkaufsrecht. Es ermöglicht Hausbesitzern in der Zwangsvollstreckung, einen bestimmten Betrag an den Kreditgeber zu zahlen, um ihre Hypotheken zurückzukaufen und ihre Häuser zu behalten. Ein billigkeitsrechtliches Rückkaufsrecht ermöglicht Hausbesitzern, ihre Hypotheken durch Zahlung des gesamten Hypothekensaldos vor einer Zwangsversteigerung zurückzukaufen. Ein Kreditnehmer kann dies möglicherweise durch eine Umschuldung erreichen, wenn er eine neue Hypothek erhalten kann.

Einige Bundesstaaten sehen ein gesetzliches Rückkaufsrecht vor, das es Hausbesitzern ermöglicht, ihre Hypotheken nach der Zwangsversteigerung zurückzukaufen, indem sie den Verkaufspreis des Hauses sowie etwaige Zinsen und Gebühren an den Käufer zahlen. Dies ermöglicht ihnen auch, den Besitz ihres Hauses zurückzuerlangen.

Es gibt viele Programme des US-Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD), die Hausbesitzern in Zwangsvollstreckung helfen. Einige davon umfassen Programme zur Umschuldung zu einem niedrigeren Zinssatz, wodurch die monatliche Hypothekenzahlung reduziert wird. Andere Programme helfen Personen, die ihre Arbeit verloren haben und kein Einkommen haben, um ihre Hypotheken zu bezahlen.4

Bei jedem Rückkaufsrecht muss der Kreditnehmer innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist handeln, um seine Hypothek zurückzukaufen, und es wird immer empfohlen, zuerst Ihre Bank zu kontaktieren, bevor mehrere Zahlungen ausbleiben, um eine Lösung zu finden, bevor ein Zwangsversteigerungsbeschluss erlassen wird.

Außergerichtliche Zwangsvollstreckung: Ein alternativer Weg

Einige Bundesstaaten verlangen keine gerichtlichen Zwangsvollstreckungen. In diesen Staaten müssen Kreditgeber keinen Zwangsversteigerungsbeschluss über das Gerichtssystem erwirken. Stattdessen können sie den Kreditnehmer und die Öffentlichkeit auf andere Weise über die Zwangsvollstreckung informieren. Dazu können gehören:

Verzugsmahnung gefolgt von einer Verkaufsmitteilung

Verkaufsmitteilung mit Angabe eines Versteigerungsdatums

Einfache Veröffentlichung einer Verkaufsmitteilung in einer Zeitung

In Staaten mit außergerichtlichen Zwangsvollstreckungen läuft der Zwangsvollstreckungsprozess in der Regel schneller ab als in Staaten, die einen gerichtlichen Zwangsversteigerungsbeschluss verlangen.

Wie stoppe ich einen Zwangsversteigerungsbeschluss?

Wenn Sie den Prozess eines Zwangsversteigerungsbeschlusses vermeiden möchten, stellen Sie sicher, dass Ihre Hypothekenzahlungen auf dem neuesten Stand sind. Dies ist aufgrund persönlicher Situationen, familiärer Probleme, Arbeitsplatzverlust oder wirtschaftlicher Schwierigkeiten möglicherweise nicht immer möglich. Wenden Sie sich unbedingt an Ihren Kreditgeber, um ihn über die Situation zu informieren. Er kann Ihnen möglicherweise helfen. Wenn es jedoch zu dem Punkt kommt, dass Ihnen eine Zwangsvollstreckung droht, können Sie möglicherweise die gerichtliche Anordnung verhindern, indem Sie Ihr Konto auf den neuesten Stand bringen. Dies bedeutet entweder die Zahlung der gesamten Rückstände oder die vollständige Tilgung des Darlehens. Versuchen Sie, Familie und Freunde um ein Darlehen zu bitten oder eine Umschuldung vorzunehmen, wenn möglich.

Wie funktioniert eine Zwangsvollstreckung?

Zwangsvollstreckung ist ein rechtlicher Prozess, der die Rücknahme einer Immobilie beinhaltet, nachdem eine damit verbundene Schuld in Verzug geraten ist. Dieser Prozess tritt normalerweise bei Immobilien auf. Wenn ein Hausbesitzer eine Immobilie kauft, wird das Haus als Sicherheit für das Darlehen verwendet. Wenn der Kreditnehmer aus irgendeinem Grund die Zahlungen einstellt und in Verzug gerät, kann der Kreditgeber das Haus durch Zwangsvollstreckung in Besitz nehmen und die Immobilie verkaufen. Der Erlös aus dem Verkauf kann dann verwendet werden, um die Hypothek, andere damit verbundene Schulden und Anwaltskosten zu begleichen.

Wie kann ich eine Zwangsvollstreckung vermeiden?

Eine Zwangsvollstreckung mag wie eine Situation erscheinen, aus der Sie nicht herauskommen, aber es gibt Möglichkeiten, sie zu vermeiden. Bestimmte Gerichtsbarkeiten gewähren Kreditnehmern ein Rückkaufsrecht, das es Ihnen ermöglicht, entweder in Ihrem Haus zu bleiben oder es zu verkaufen. Oder noch besser, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber. Sehen Sie, ob Sie eine Zahlungsvereinbarung treffen oder Zahlungsaufschübe erhalten können, die Ihnen helfen können, in Ihrem Haus zu bleiben. Einige Kreditgeber erlauben Ihnen möglicherweise, Ihr Haus zu verkaufen und den Erlös zur Tilgung Ihres Darlehens zu verwenden.