Bewertungsansatz

Wichtige Erkenntnisse

• Der Bewertungsansatz schätzt den Wert eines Vermögenswerts, ohne sich auf Markttransaktionspreise zu stützen.
• Diese Methode wird für hochwertige Vermögenswerte wie Immobilien, Kunst, Schmuck und Fahrzeuge verwendet.
• Gutachten werden von zertifizierten, unvoreingenommenen Gutachtern erstellt, die professionelle Standards erfüllen.
• Immobilienbewertungen können auf dem Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren basieren.
• Gutachten sind wichtig für Verkäufe, Versicherungen, Steuern und finanzielle Entscheidungen.

Was ist der Bewertungsansatz?

Der Bewertungsansatz bewertet einen Vermögenswert durch ein Sachverständigengutachten anstatt sich auf aktive Marktpreise zu stützen, und liefert eine fundierte Schätzung des fairen Marktwerts auf der Grundlage von Kosten, Ertragspotenzial und Vergleichswerten. Er wird häufig für Vermögenswerte wie Immobilien, Kunst, Schmuck und Fahrzeuge verwendet, insbesondere für Verkäufe, Versicherungen oder Steuerbewertungen.

Ein detaillierter Blick auf den Bewertungsansatz

Der Bewertungsansatz wird verwendet, um den Wert hochwertiger Vermögenswerte wie Immobilien, Kunstgegenstände, Schmuck, Fahrzeuge, finanzielle Beteiligungen an Ölfeldern und andere alternative Vermögenswerte zu bestimmen. Die Werte dieser Gegenstände sind schwer zu quantifizieren, da sie nicht oft genug den Besitzer wechseln, um zuverlässig aktuelle Marktpreise zu generieren, wie es bei börsennotierten Aktien und anderen Wertpapieren der Fall ist. Folglich muss der Wert solcher Gegenstände von qualifizierten Personen, den sogenannten Gutachtern, geschätzt werden.

Wesentliche Kriterien für die Durchführung einer Bewertung

Gutachten gelten nur dann als legitim, wenn sie von unparteiischen Personen durchgeführt werden, die von staatlichen Regulierungsbehörden zertifiziert und lizenziert sind.1 Gutachter müssen die Richtlinien der Universal Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) einhalten und die relevanten akademischen Kurse absolvieren. Gutachter müssen über Fachwissen in ihren jeweiligen Spezialgebieten verfügen.2 Beispiel: Ein Diamantring sollte nur von einem erfahrenen Juwelier bewertet werden, nicht von einem Immobilienanalysten.

Wichtige Methoden der Immobilienbewertung

Immobilien werden in der Regel bewertet, wenn sie verkauft werden oder wenn der Eigentümer die bestehende Hypothek auf seine Immobilie umfinanzieren möchte. Eine Bewertung zielt darauf ab, den Wert einer Immobilie zu ermitteln, der ihren Zustand, ihr Alter, ihre Lage und andere relevante Merkmale widerspiegelt. Diese Maßnahme hilft, Banken davon abzuhalten, Kreditnehmern mehr Geld zu leihen, als die Immobilien wert sind.34

Wichtig

Die Schätzung des Wertes von Immobilien ist für mehrere Vorhaben notwendig, darunter Finanzierung, Investitionsanalyse, Gebäudeversicherung, Verkaufsangebote und Besteuerung.

Gutachter stützen sich auf die folgenden drei Methoden zur Ermittlung von Immobilienwerten:

Vergleichswertverfahren. Dies ist die gebräuchlichste Methode, bei der Gutachter eine Immobilie auf der Grundlage der aktuellen Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in derselben Nachbarschaft bewerten. Dazu müssen mindestens drei Vergleichsobjekte aus dem letzten Jahr in einem offenen und wettbewerbsorientierten Markt gemeldet werden.5

Sachwertverfahren. Diese Vorgehensweise basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie den Kosten für den Bau eines gleichwertigen Gebäudes entsprechen sollte, unter Berücksichtigung der Grundstückskosten und Bauausgaben abzüglich der Wertminderung. Schließlich wäre es wirtschaftlich unlogisch, wenn ein Hauskäufer mehr für eine Immobilie bezahlen würde, als es kosten würde, ein ähnliches Gebäude von Grund auf neu zu errichten.

Ertragswertverfahren. Dieses wird manchmal auch als „Ertragskapitalisierungsverfahren“ bezeichnet und schätzt den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der von ihr erzielten Einnahmen. Es wird berechnet, indem der Nettoertrag (die Einnahmen der Immobilie abzüglich der Betriebskosten) durch den Kapitalisierungszinssatz – die erwartete Rendite – dividiert wird.6