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Was ist Tenancy in Common (TIC)?

Tenancy in Common (TIC) ermöglicht mehreren Parteien, Eigentumsanteile an einer Immobilie zu halten, und bietet Flexibilität bei den Eigentumsprozentsätzen. Im Gegensatz zur Joint Tenancy gewährt TIC jedoch keine Überlebensrechte, was bedeutet, dass der Anteil eines verstorbenen Eigentümers an seinen Nachlass und nicht an andere Miteigentümer übergeht. Das Erkennen der Unterschiede zwischen TIC, Joint Tenancy und Tenancy by Entirety kann Ihnen helfen, fundierte Entscheidungen über das Eigentum an Immobilien zu treffen.

Tenancy in Common ist eine von drei Arten von Miteigentum. Die anderen sind Joint Tenancy und Tenancy by Entirety.

Wichtige Erkenntnisse

• Tenancy in Common (TIC) ermöglicht mehreren Parteien, einen Prozentsatz einer Immobilie zu besitzen, beinhaltet jedoch keine Überlebensrechte.1
• TIC-Eigentümer können ihren Anteil an der Immobilie unabhängig verwalten, verkaufen oder übertragen und ihn nach Wunsch an Erben weitergeben.
• Streitigkeiten können in TIC-Vereinbarungen aufgrund ungleicher Nutzung der Immobilie trotz gleicher Zugangsrechte jedes Eigentümers entstehen.
• Tenancy by Entirety und Joint Tenancy sind alternative Formen des Miteigentums an Immobilien, jede mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten.
• Grundsteuern für TIC-Vereinbarungen werden oft geteilt, wobei jeder Eigentümer aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung potenziell für den vollen Betrag haftet.

Verständnis der Funktionsweise von Tenancy in Common

Eigentümer als Tenants in Common teilen Interessen und Rechte in allen Bereichen der Immobilie, aber jeder Tenant kann einen unterschiedlichen Prozentsatz oder proportionalen finanziellen Anteil besitzen.

Tenancy-in-Common-Vereinbarungen können jederzeit geschlossen werden. Eine zusätzliche Person kann als Anteilseigner an einer Immobilie beitreten, nachdem die anderen Mitglieder bereits eine TIC-Vereinbarung getroffen haben. Jeder Tenant kann auch unabhängig seinen Eigentumsanteil verkaufen oder beleihen.

Wichtig

Ein Tenant in Common kann kein Eigentum an einem bestimmten Teil der Immobilie beanspruchen, obwohl der Prozentsatz des Eigentums variieren kann.

Der Anteil eines verstorbenen Tenants oder Miteigentümers an der Immobilie geht bei seinem Tod an seinen Nachlass über, nicht an die anderen Tenants oder Eigentümer, da diese Art von Eigentum keine Überlebensrechte beinhaltet. Der Tenant kann seine Miteigentümer jedoch als Begünstigte seines Nachlasses für die Immobilie benennen.

Wie man eine Tenancy-in-Common-Vereinbarung auflöst

Um die Tenancy in Common aufzulösen, können ein oder mehrere Tenants die anderen durch eine gemeinsame rechtliche Vereinbarung auskaufen. Wenn sich die Tenants nicht einigen können, kann eine Teilungsklage freiwillig oder gerichtlich angeordnet werden.

Ein Gericht wird die Immobilie in einem rechtlichen Verfahren als Realteilung aufteilen und die Immobilie in Teile trennen, die von jeder Partei einzeln besessen und verwaltet werden. Das Gericht wird keinen der Tenants zwingen, ihren Anteil an der Immobilie gegen ihren Willen zu verkaufen.

Die Tenants können erwägen, eine Teilung der Immobilie durch Verkauf durchzuführen, wenn sie sich nicht auf eine Zusammenarbeit einigen können. In diesem Fall wird die Immobilie verkauft und der Erlös wird unter den Tenants entsprechend ihrer jeweiligen Anteile an der Immobilie aufgeteilt.

Umgang mit Grundsteuern bei einer Tenancy in Common

Eine Tenancy-in-Common-Vereinbarung teilt die Immobilie rechtlich nicht auf, daher geben Steuerbehörden in der Regel eine einzige Grundsteuerrechnung aus, anstatt sie nach Eigentumsprozentsätzen aufzuteilen. Tenants erhalten in der Regel eine Steuerrechnung für die gesamte Immobilie.

Viele Gerichtsbarkeiten erlegen TIC-Tenants eine gesamtschuldnerische Haftung auf, wodurch jeder Eigentümer potenziell für die gesamte Steuerrechnung haftet. Die Haftung gilt für jeden Eigentümer unabhängig von der Höhe oder dem Prozentsatz des Eigentums.

Tenants können Zahlungen von ihren Einkommensteuererklärungen abziehen. Jeder Tenant kann den von ihm gezahlten Betrag abziehen, wenn die Steuerbehörde die gesamtschuldnerische Haftung anwendet. In Landkreisen, die dieses Verfahren nicht anwenden, können sie einen Prozentsatz der Gesamtsteuer bis zu ihrem Eigentumsanteil abziehen.

Erkundung alternativer Mietervereinbarungen

Neben Tenancy in Common sind Joint Tenancy und Tenancy by Entirety zwei gängige Formen des Miteigentums.

Ein Überblick über Joint Tenancy

Bei einer Joint Tenancy erhalten die Tenants gleiche Anteile einer Immobilie unter derselben Urkunde zur gleichen Zeit. Bei zwei Tenants besitzt jeder 50%. Wenn ein Tenant den anderen auskaufen möchte, muss die Immobilie verkauft und der Erlös gleichmäßig verteilt werden.

Der Eigentumsanteil geht bei Tod im Rahmen einer Tenancy in Common an den Nachlass der Person über. Der Titel der Immobilie geht bei einer Joint Tenancy auf den überlebenden Eigentümer über. Diese Art von Eigentum ist mit Überlebensrechten verbunden.

Einige Bundesstaaten legen Joint Tenancy als Standardeigentumsform für Ehepaare fest. Andere verwenden das Tenancy-in-Common-Modell.

Verständnis von Tenancy by Entirety

In einigen Bundesstaaten wird Tenancy by Entirety (TBE) verwendet, bei der die Immobilie als Eigentum einer einzigen Einheit betrachtet wird. Bei TBE hat jeder Ehepartner einen gleichen, ungeteilten Anteil an der Immobilie.

Unverheiratete Parteien haben beide gleichermaßen 100% Anteil an der Immobilie, als ob jeder ein vollständiger Eigentümer wäre.

Kurzer Fakt

Vertragsbedingungen für Tenancies in Common sind in der Urkunde, dem Titel oder anderen rechtsverbindlichen Eigentumsdokumenten festgelegt.

Vor- und Nachteile von Tenancy in Common

Der Kauf eines Hauses mit einem Familienmitglied oder einem Geschäftspartner kann den Eintritt in den Immobilienmarkt erleichtern. Die Aufteilung von Anzahlungen, Zahlungen und Instandhaltung macht Immobilieninvestitionen kostengünstiger.

Alle Kreditnehmer unterzeichnen und stimmen dem Darlehensvertrag zu, wenn sie eine Immobilie als Tenants in Common hypothekarisch belasten. Der Kreditgeber kann im Falle eines Zahlungsverzugs die Anteile aller Tenants beschlagnahmen. Die anderen Kreditnehmer sind weiterhin für die vollständige Zahlung des Darlehens verantwortlich, wenn ein oder mehrere Kreditnehmer aufhören, ihren Anteil an der Hypothekenzahlung zu leisten.

Die Verwendung eines Testaments oder eines anderen Nachlassplans zur Benennung von Begünstigten für die Immobilie gibt einem Tenant die Kontrolle über seinen Anteil, aber die verbleibenden Tenants könnten anschließend die Immobilie mit jemandem besitzen, den sie nicht kennen oder mit dem sie nicht einverstanden sind. Der Erbe kann eine Teilungsklage einreichen und die unwilligen Tenants zwingen, die Immobilie zu verkaufen oder zu teilen.

Erleichtert Immobilienkäufe Erleichtert Immobilienkäufe Die Anzahl der Mieter kann sich ändern Die Anzahl der Mieter kann sich ändern Verschiedene Eigentumsgrade sind möglich Verschiedene Eigentumsgrade sind möglich Keine automatischen Überlebensrechte Keine automatischen Überlebensrechte Alle Mieter haften gleichermaßen für Schulden und Steuern Alle Mieter haften gleichermaßen für Schulden und Steuern Ein Mieter kann den Verkauf der Immobilie erzwingen Ein Mieter kann den Verkauf der Immobilie erzwingen

Praxisbeispiel: Tenancy in Common in Aktion

Kalifornien erlaubt vier Arten von Eigentum, darunter Gemeinschaftseigentum (Community Property), Partnerschaft, Joint Tenancy und Tenancy in Common. TIC ist die Standardform für unverheiratete Parteien oder andere Personen, die gemeinsam Eigentum erwerben. Diese Eigentümer haben den Status von Tenants in Common, es sei denn, ihre Vereinbarung oder ihr Vertrag bestimmt ausdrücklich etwas anderes, dass die Regelung eine Partnerschaft oder eine Joint Tenancy ist.2

TIC ist eine der häufigsten Arten von Wohneigentum in San Francisco, so SirkinLaw, eine auf Miteigentum spezialisierte Immobilienkanzlei in San Francisco. TIC-Umwandlungen werden auch in anderen Teilen Kaliforniens immer beliebter, darunter Oakland, Berkeley, Santa Monica, Hollywood, Laguna Beach, San Diego und in den Grafschaften Marin und Sonoma.3

Welchen Vorteil bietet Tenancy in Common?

Tenancy in Common (TIC) ist eine rechtliche Regelung, bei der zwei oder mehr Parteien gemeinsam eine Immobilie wie ein Gebäude oder ein Grundstück besitzen. Das Hauptmerkmal eines TIC ist, dass eine Partei ihren Anteil an der Immobilie verkaufen kann, während sie sich gleichzeitig das Recht vorbehält, ihren Anteil an ihre Erben weiterzugeben.

Was passiert, wenn einer der Tenants in Common stirbt?

Der Eigentumsanteil des verstorbenen Tenants wird an den Nachlass dieses Tenants übertragen und gemäß den Bestimmungen im Testament oder anderen Nachlassplan des verstorbenen Tenants abgewickelt. Alle überlebenden Tenants würden weiterhin ihre Anteile an der Immobilie besitzen und bewohnen.

Was ist ein häufiger Streit unter Tenants in Common?

TIC-Tenants teilen gleiche Rechte zur Nutzung der gesamten Immobilie, unabhängig von ihrem Eigentumsprozentsatz. Instandhaltung und Pflege werden trotz des Eigentumsanteils gleichmäßig aufgeteilt. Probleme können auftreten, wenn ein Minderheitseigentümer die Immobilie übermäßig nutzt oder missbraucht.