Bundeswohnungsverwaltung

Wichtige Erkenntnisse

• Die Federal Housing Administration (FHA) bietet zugelassenen Kreditgebern Hypothekenversicherungen an.
• Die Behörde wurde 1934 gegründet und wurde 1965 Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).1
• Das FHA-Hausdarlehensprogramm ist für Kreditnehmer konzipiert, die keine hohen Anzahlungen leisten können, niedrigere Bonitätsbewertungen haben und sich nicht für konventionelle Hypotheken qualifizieren.
• Kreditnehmer mit FHA-Darlehen müssen eine FHA-Hypothekenversicherung abschließen.
• Die aus FHA-versicherten Darlehen erhobenen Hypothekenversicherungsprämien (MIPs) helfen, das Programm zu finanzieren.

Was ist die Federal Housing Administration (FHA)?

Der Begriff Federal Housing Administration (FHA) bezieht sich auf eine US-Behörde, die FHA-zugelassenen Kreditgebern Hypothekenversicherungen anbietet. Die FHA wurde 1934 von der US-Regierung gegründet und wurde 1965 Teil des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).1

Die FHA finanziert ihren Betrieb mit Einnahmen aus Hypothekenversicherungsprämien (MIPs). FHA-Darlehen ermöglichen niedrigere Mindestanzahlungen und niedrigere Bonitätsbewertungen als traditionelle Kreditgeber. Dies eröffnet Tausenden von Amerikanern, die sich sonst nicht für eine Hypothek qualifizieren könnten, den Weg zum Wohneigentum. Die Hypothekenversicherung schützt Kreditgeber vor Verlusten durch Hypothekenausfälle; falls ein Kreditnehmer ausfällt, zahlt die FHA dem Kreditgeber.

Wie die FHA Wohneigentum unterstützt

Die FHA ist einer der größten Hypothekenversicherer der Welt und schützt FHA-zugelassene Kreditgeber vor Verlusten – insbesondere wenn der Kreditnehmer ausfällt. Sie wurde 1934 gegründet, um den US-amerikanischen Wohnungsmarkt anzukurbeln.2 Der zugrundeliegende Gedanke war, dass mehr Menschen Hypotheken zum Kauf von Häusern erhalten würden, wenn Kreditgeber versichert würden. Wie oben erwähnt, kam die Behörde 1965 unter die Zuständigkeit des HUD-Büros für Wohnungswesen.1

Die FHA versichert Hypothekendarlehen in den Vereinigten Staaten und den US-Territorien für die folgenden Immobilientypen:

Einfamilienhäuser

Mehrfamilienhäuser

Wohnpflegeeinrichtungen

Krankenhäuser1

Die meisten FHA-Darlehen erfordern eine niedrigere Mindestanzahlung – nur 3,5 %, was bedeutet, dass Darlehen bis zu 96,5 % versichert sind.34 Zugelassene FHA-Kreditgeber können auch Darlehen an Personen mit niedrigeren Bonitätsbewertungen vergeben als die meisten konventionellen Kreditgeber. Diese Vorteile machen FHA-Darlehen bei Erstkäufern von Eigenheimen beliebt. Berechtigte Kreditnehmer müssen auch eine Hypothekenversicherung abschließen. Diese Prämien werden an die FHA gezahlt, die sie als selbsterwirtschaftetes Einkommen nutzt.5

Wenn ein Kreditnehmer die Zahlung seiner Hypothek einstellt, kann der Kreditgeber einen Anspruch über die FHA geltend machen. Die Behörde zahlt der Hypothekenbank den verbleibenden Kapitalsaldo eines Darlehens unter Verwendung der oben genannten MIPs, die sie einzieht. Dies ermöglicht es Kreditgebern, Kreditnehmern größere Darlehen anzubieten.1

Wichtig

Es gibt Grenzen, wie viel Sie leihen können. FHA-Darlehensgrenzen werden je nach Region festgelegt, in der Sie leben – Gebiete mit niedrigen Kosten haben eine niedrigere Grenze als das übliche FHA-Darlehen, und Gebiete mit hohen Kosten haben eine höhere Grenze.6

Wichtige Faktoren bei FHA-Darlehen

Die FHA verlangt von Kreditnehmern die Zahlung von zwei Arten von MIPs:

Die erste ist die einmalige MIP, die im Jahr 2022 1,75 % des Darlehensbetrags beträgt.

Die zweite ist die jährliche MIP, die monatlich berechnet wird. Diese Zahlungen liegen zwischen 0,45 % und 1,05 % des Darlehensbetrags.7

Die Zahlungsbeträge unterscheiden sich je nach Darlehensbetrag, Laufzeit des Darlehens und ursprünglichem Beleihungsauslauf (LTV). Ursprünglich wurde die jährliche MIP automatisch entfernt, sobald Kreditnehmer basierend auf dem ursprünglichen Kaufpreis 78 % LTV erreichten. Nach der Subprime-Hypothekenkrise stand die FHA vor einer Finanzkrise und führte 2013 eine Regel ein, dass die jährliche MIP über die gesamte Laufzeit des Darlehens bestehen bleibt. Infolge dieser Änderung refinanzieren die meisten Kreditnehmer mit FHA-Hypotheken über eine traditionelle Hypothek, sobald sie 80 % LTV erreichen. Selbst wenn sich ihre Bonitätsbewertungen nicht wesentlich verbessert haben, werden sie jetzt eher für ein konventionelles Darlehen genehmigt, da sie 20 % Eigenkapital in ihrer Immobilie haben.8

Kurzer Fakt

MIPs helfen auch, andere FHA-Programme zu finanzieren, die Hausbesitzern, Mietern und Gemeinschaften insgesamt zugutekommen.

Die Entwicklung und Auswirkungen der FHA

Bankenpleiten führten zu einem Rückgang der Hausdarlehen, was den Wohneigentum während der Weltwirtschaftskrise erheblich verringerte. Ausfall- und Zwangsvollstreckungsraten schossen in die Höhe, da Darlehen auf 50 % des Marktwerts einer Immobilie beschränkt waren und Hypothekenbedingungen (einschließlich kurzer Rückzahlungspläne in Verbindung mit Ballonzahlungen) für viele Hauskäufer schwer zu erfüllen waren. Infolgedessen waren die Vereinigten Staaten hauptsächlich eine Nation von Mietern – nur einer von zehn Haushalten besaß ein Eigenheim.1

Der Kongress erließ den National Housing Act von 1934, um das föderale Bankensystem umzustrukturieren. Sein Hauptzweck war die Verbesserung der Wohnstandards und -bedingungen, die Bereitstellung einer Methode der gegenseitigen Hypothekenversicherung und die Reduzierung von Zwangsvollstreckungen bei Hypotheken für Familienheime. Die Gesetzgebung schuf die Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC), eine ehemalige Regierungsinstitution, deren Zuständigkeiten heute Teil der Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC) sind, sowie die FHA. Diese Gesetze erhöhten den Markt für Einfamilienhäuser und schufen erschwinglicheren Wohnraum und Hypotheken.

Tipp

Die FHA-Website bietet informative Verbraucherressourcen, darunter einen Leitfaden zum Hauskauf.

Kritik und Herausforderungen des FHA-Programms

FHA-Programme bieten eine erhebliche wirtschaftliche Stimulierung der USA durch Gemeinde- und Wohnentwicklung, die in Form von Arbeitsplätzen, Schulen und anderen Einnahmequellen an die lokalen Gemeinschaften weitergegeben wird. Obwohl sie auch sicherstellt, dass Kreditgeber geschützt sind und Kreditnehmer größere Darlehen erhalten, bleibt die FHA nicht ohne Kritik.

Kritiker sagen, dass Kreditnehmer an strenge Anforderungen gebunden sind, wie die einmalige und jährliche MIP. Einige Experten argumentieren, dass Hausbesitzer möglicherweise besser mit einer konventionellen Hypothek fahren, wenn sie sich qualifizieren. Das liegt daran, dass sie auf lange Sicht durch private Hypothekenversicherungsprämien (PMI) von konventionellen Kreditgebern Geld sparen könnten.

Kreditgeber konventioneller Hypotheken verlangen von Kreditnehmern den Abschluss einer PMI, wenn sie keine 20%ige Anzahlung leisten können. Die PMI kann gekündigt werden, sobald ein Kreditnehmer genügend Tilgung geleistet hat. Die MIP wird 11 Jahre lang oder bis zum Ende der Darlehenslaufzeit erhoben, je nachdem, was zuerst eintritt, unabhängig vom Eigenkapital im Haus.9

Historisch gesehen führte die FHA Praktiken wie Redlining durch, bei denen Beamte buchstäblich eine rote Linie um Viertel zogen, die überwiegend schwarz und als „unsicher“ angesehen wurden, und sich weigerten, Kreditnehmern in diesen Vierteln Darlehen zu gewähren. Diese Praxis verhinderte unter anderem, dass Generationen schwarzer Bürger die gleichen Programme wie ihre weißen Altersgenossen nutzen konnten. Diese Hürde beim Erwerb von Wohneigentum und beim Aufbau von generationenübergreifendem Vermögen verschärfte die heute noch sichtbare Ungleichheit des Wohlstands zwischen den Rassen.

Was macht die Federal Housing Administration (FHA)?

Der Kongress schuf die Federal Housing Administration (FHA) im Jahr 1934 während der Weltwirtschaftskrise, um den Wohnungsmarkt anzukurbeln. Die FHA garantiert von zugelassenen Kreditgebern ausgestellte Hausdarlehen. Die Darlehen sind für Kreditnehmer mit unterdurchschnittlichen Bonitätsbewertungen konzipiert, die nicht über das Geld für eine hohe Anzahlung verfügen.1

Wie funktionieren FHA-Darlehen?

Berechtigte Kreditnehmer können bis zu 96,5 % des Wertes eines Hauses leihen. Hauskäufer sind verpflichtet, eine Hypothekenversicherung abzuschließen. Die Prämienzahlungen werden an die FHA geleistet, und wenn ein Kreditnehmer mit einer Hypothek in Verzug gerät, zahlt die FHA dem Kreditgeber.4

Haben FHA-Hausdarlehen Einkommensgrenzen?

FHA-Darlehen haben keine Einkommensgrenzen. Es gibt Grenzen, wie viel Sie leihen können, die auf der Region basieren, in der Sie leben.10