Buy_Up

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Buy-up bietet sofortiges Bargeld, wenn Sie einen höheren Hypothekenzins akzeptieren.
• Sie sind geeignet, wenn Sie planen, die Immobilie bald zu verkaufen.
• Jede 1%-Barvergünstigung erhöht den Zinssatz in der Regel um 0,25%.
• Buy-ups werden manchmal verwendet, um Makler und Kreditsachbearbeiter zu vergüten.
• Transparenz ist entscheidend, um Interessenkonflikte mit Kreditgebern zu vermeiden.
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Was ist ein Buy-up?

Ein Buy-up ist eine Art von Vergünstigung im Zusammenhang mit Hypothekendarlehen für Eigenheime. Dabei bietet der Kreditgeber dem Kreditnehmer einen sofortigen Baranreiz im Austausch für die Annahme eines höheren Zinssatzes für das Darlehen. Buy-ups sind für den Kreditnehmer im Allgemeinen vorteilhafter, wenn er erwartet, die gekaufte Immobilie innerhalb kurzer Zeit wieder zu verkaufen. Der Baranreiz darf die mit dem Darlehen verbundenen Abwicklungskosten nicht übersteigen.

Buy-ups können dazu beitragen, die Eigenbeteiligung an den Abwicklungskosten zu reduzieren, aber es können Interessenkonflikte mit Hypothekenmaklern und Kreditsachbearbeitern auftreten. Kreditnehmer sollten präzise Fragen stellen, um Transparenz zu gewährleisten.

Wie Buy-ups die Hypothekenkonditionen beeinflussen

Buy-ups werden typischerweise von Hypothekenkreditnehmern genutzt, die ihre Eigenbeteiligung an den Darlehensabwicklungskosten reduzieren möchten. Da der Buy-up zu einem höheren Zinssatz für das Darlehen führt, leiht sich der Kreditnehmer effektiv Geld zu diesem höheren Satz und verwendet es, um einen Teil oder die gesamten Abwicklungskosten zu bezahlen.

Da der höhere Zinssatz auf die gesamte Hypothekensumme angewendet wird, ist die Entscheidung für einen Buy-up im Allgemeinen nur dann wirtschaftlich, wenn der Kreditnehmer nicht beabsichtigt, die Hypothek über einen längeren Zeitraum zu halten. In diesen Situationen kann der sofortige Baranreiz die erhöhten Zinskosten mehr als ausgleichen, wenn man bedenkt, dass diese Zinskosten nur für einen begrenzten Zeitraum anfallen.

Ein weiterer zu beachtender Aspekt ist, dass Buy-ups manchmal auch an Hypothekenmakler gezahlt werden. In diesen Situationen kann der Makler faktisch einen Anreiz haben, Kreditnehmer zu ermutigen, über dem Markt liegende Zinssätze für ihre Hypothekendarlehen zu akzeptieren, die auch als Yield Spread Premiums (YSPs) bekannt sind. Wenn diese Buy-up-Vereinbarungen dem Käufer nicht klar offengelegt werden, können sie einen Interessenkonflikt zwischen den beiden Parteien schaffen.

Vor 2010 waren die Buy-up-Vergünstigungen von Hypothekenmaklern oft in den Darlehensbedingungen der von ihnen verkauften Hypotheken versteckt, was es für Kreditnehmer schwierig machte zu erkennen, wann sie eine YSP für ihre Hypothekendarlehen zahlten. Seitdem verlangen Änderungen der Bundesrichtlinien für neue Darlehensschätzungen, dass die YSPs von Hypothekenmaklern dem Käufer klar offengelegt werden.1

Trotz dieser Verbesserungen besteht jedoch weiterhin das Risiko potenzieller Konflikte. Insbesondere werden Buy-up-Vergünstigungen und andere derartige Anreize manchmal auch an Kreditsachbearbeiter innerhalb der Kreditinstitute selbst vergeben. Unter diesen Umständen hat der Kreditnehmer möglicherweise kaum praktische Möglichkeiten zu erkennen, ob die von ihm gezahlten Zinssätze von diesen Anreizen beeinflusst werden. Als Vorsichtsmaßnahme sollten Kreditnehmer ihren Kreditsachbearbeitern sorgfältige und direkte Fragen dazu stellen, welche Anreizprogramme, falls vorhanden, in Bezug auf ihr Darlehen bestehen.

Praktisches Beispiel: Buy-up in Aktion

Zur Veranschaulichung betrachten wir einen Käufer, der eine Hypothek in Höhe von 100.000 $ abschließen möchte. Der von der Bank angebotene Standardzinssatz beträgt 4,50%. Der Käufer möchte jedoch eine Buy-up-Vergünstigung in Höhe von 2,50% des Darlehenswerts nutzen. In diesem Szenario würde der Käufer einen Baranreiz von 2.500 $ erhalten, im Austausch für die Annahme eines höheren als des normalen Zinssatzes.

Obwohl die genaue Höhe des neuen Zinssatzes Verhandlungssache wäre, lautet die typische Formel, dass jeder Prozentsatz der Vergünstigung zu einer Erhöhung des Hypothekenzinssatzes um 0,25% führt. Daher würde im obigen Beispiel der Baranreiz von 2,50% zu einer Zinserhöhung von 0,625% führen. Der neue Zinssatz würde somit 5,125% betragen.