Cotenancy-Klausel

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Mitmieterklausel ermöglicht es Mietern, die Miete zu senken, wenn Hauptmieter einen Einzelhandelsbereich verlassen.
• Ankermieter ziehen Laufkundschaft an, die anderen Geschäften in demselben Einkaufszentrum zugutekommt.
• Vermieter lehnen Mitmieterklauseln oft aufgrund potenzieller Umsatzeinbußen ab.
• Die Verhandlungsmacht des Mieters kann die Aufnahme einer Mitmieterklausel beeinflussen.
• Vermieter können einen Nachweis über Umsatzrückgänge verlangen, um eine Abhilfe im Rahmen der Mitmieterklausel zu gewähren.

Was ist eine Mitmieterklausel?

Eine Mitmieterklausel in Einzelhandelsmietverträgen erlaubt es Mietern, ihre Miete zu senken, wenn Hauptmieter oder eine bestimmte Anzahl von Mietern den Einzelhandelsbereich verlassen. Ein großer oder wichtiger Mieter ist ein großer Anziehungspunkt für Laufkundschaft, insbesondere in Einkaufszentren. Es ist oft einer der Hauptgründe, warum ein Mieter sich für einen bestimmten Standort in einem Einkaufszentrum entscheidet. Eine Mitmieterklausel bietet dem Mieter eine Form des Schutzes in Form einer reduzierten Miete, um einen potenziellen Verlust an Laufkundschaft auszugleichen.

Wie sich Mitmieterklauseln auf Einzelhandelsmietverträge auswirken

Mitmieter sind in der Regel die Ankermieter eines Einkaufszentrums. Es sind die großen, beliebten Geschäfte, die erhöhte Laufkundschaft anziehen, die sich auf andere Geschäfte am selben Standort überträgt.

Vermieter erleiden in der Regel große Umsatzeinbußen, wenn einige Einzelhändler gezwungen sind, diese Filialen zu schließen, um in wirtschaftlich schwierigen Zeiten Kosten zu senken.1

Kurze Tatsache

Die Inanspruchnahme von Mitmieterklauseln verstärkt den Umsatzverlust weiter, da die verbleibenden Mieter eine Mietminderung verlangen. Der daraus resultierende Druck kann letztlich zur Insolvenz führen.2

Eine Mitmieterklausel ist in der Regel ein heiß umkämpfter Punkt in einem Einzelhandelsmietvertrag. Vermieter mögen Mitmieterklauseln nicht, weil sie das Verhalten anderer Mieter oder Nutzer des Einkaufszentrums nicht kontrollieren können. Sie glauben, dass eine gewisse Anzahl von Leerständen unvermeidbar ist und dass ihre Einnahmen aus dem Einkaufszentrum durch eine Mitmieterklausel erheblich beeinträchtigt werden können.

Ob ein Mieter eine Mitmieterklausel erhält, hängt weitgehend von seiner Verhandlungsmacht ab. Vermieter suchen nationale und große regionale Mieter aufgrund ihrer Bekanntheit, ihrer Fähigkeit, höhere Mieten zu zahlen, und ihrer Beständigkeit. Sie sind auch wegen ihrer Anziehungskraft und ihrer Fähigkeit, das öffentliche Profil eines Einkaufszentrums zu steigern, begehrt. Diese Mieter sind in einer besseren Verhandlungsposition, um einen Mitmieterschutz zu erhalten, als kleinere Mieter.

Anforderungen des Vermieters an Mitmieterklauseln

Ein Vermieter wird in der Regel verlangen, dass ein Mieter bestimmte Bedingungen erfüllt, um eine Mitmieterklausel in einem Mietvertrag zu erhalten. Die wichtigste Bedingung ist oft die Festlegung, dass der Mieter sich bei Inanspruchnahme einer Mitmieterklausel nicht in Verzug mit dem Mietvertrag befinden darf.

Ein Vermieter kann auch verlangen, dass der Mieter einen Umsatzrückgang während des Zeitraums der Verletzung der Mitmieterklausel im Vergleich zum Zeitraum vor der Verletzung nachweist. Ein Vermieter wird auch sicherstellen wollen, dass im Mietvertrag nicht mehrere Abhilfemaßnahmen für eine solche Verletzung zugelassen sind, wenn der Mieter eine Mitmieterklausel in Anspruch nimmt. Ein Vermieter möchte nicht in eine Situation geraten, in der der Mieter den Vorteil einer Abhilfemaßnahme bei Verletzung der Mitmieterklausel erhält und dann auf andere Schadensersatzforderungen klagt.

Was ist eine Höhere-Gewalt-Klausel und ist sie dasselbe wie eine Mitmieterklausel?

Eine Mitmieterklausel ähnelt einer Höhere-Gewalt-Klausel, da auch eine Höhere-Gewalt-Klausel gegen Verluste aufgrund eines Umstandes absichert, der außerhalb der Kontrolle eines Einzelhändlers liegt. Aber eine Mitmieterklausel ist spezifisch an einen Ankermieter in einem Einkaufszentrum oder Einzelhandelsbereich gebunden, während ein Ereignis im Sinne einer Höhere-Gewalt-Klausel nahezu alles sein kann, das den Geschäftsbetrieb stört. Die COVID-19-Pandemie führte zu zahlreichen Anwendungen von Höhere-Gewalt-Klauseln.3

Was ist eine „Go-Dark"-Klausel in einem Mietvertrag?

Diese Klausel erlaubt es einem Einzelhandelsmieter, seine Türen zu schließen, den Betrieb einzustellen und „zu verdunkeln", ohne mit seinem Mietvertrag in Verzug zu geraten, vorausgesetzt, er ist mit der Miete aktuell, zahlt weiterhin Miete und erfüllt alle anderen Mietvertragspflichten. Sie kann die Bedingungen einer Mitmieterklausel auslösen, wenn der Mieter den Betrieb einstellt und keine Laufkundschaft mehr anzieht.4

Was ist ein Mitmieter in einem Wohnraummietvertrag?

Im Gegensatz zu einem Mitmieter in einem Einzelhandelsbereich bewohnen Mitmieter im Wohnbereich in der Regel dieselbe Einheit. Sie unterzeichnen gemeinsam denselben Mietvertrag. Jeder ist einzeln dafür verantwortlich, 100 % der Miete zu zahlen, falls der andere nicht zahlt.5