Defeasance

Was ist Defeasance?

Defeasance ist eine finanzielle Strategie, bei der ein Kreditnehmer Schulden durch die Bereitstellung ausreichender Barmittel oder Anleihen tilgt und sie aus der Bilanz entfernt. Dieser Prozess mildert nicht nur Vorfälligkeitsentschädigungen, sondern erhält auch den Fluss der Zinszahlungen an Anleihegläubiger, insbesondere bei Gewerbeimmobiliengeschäften. Durch das Verständnis von Defeasance können Sie Einblicke in die effiziente Verwaltung von Schuldenverpflichtungen gewinnen, ohne die Finanzberichte zu beeinträchtigen.

Wichtige Erkenntnisse

• Defeasance ist eine Vertragsklausel, die es einem Kreditnehmer ermöglicht, eine Anleihe oder ein Darlehen für nichtig zu erklären, indem ausreichende Mittel zur Deckung der Schulden zurückgestellt werden.
• Der Prozess der Defeasance beinhaltet die Verrechnung ausstehender Schulden mit Bargeld oder Anleihen, wodurch die Notwendigkeit entfällt, diese Schulden in der Bilanz zu erfassen.
• Transaktionen mit Gewerbeimmobilien nutzen häufig Defeasance, um Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden und gleichzeitig Darlehen vorzeitig abzulösen.
• Die Einrichtung eines Defeasance-Kontos erfordert in der Regel rechtliche und finanzielle Expertise, um eine korrekte Strukturierung und ausreichende Mittel sicherzustellen.
• Eine Defeasance-Klausel in Hypothekenverträgen gewährt Kreditnehmern Eigentumsrechte, sobald ihre Schulden vollständig beglichen sind.
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• Investopedia / Jake Shi

Den Mechanismus von Defeasance verstehen

Im weitesten Sinne ist Defeasance jede Bestimmung, die die Vereinbarung, in der sie enthalten ist, für nichtig erklärt. Die Bestimmung umfasst verschiedene Anforderungen, die erfüllt werden müssen, meistens durch den Käufer, bevor der Verkäufer verpflichtet ist, sein Interesse an einer bestimmten Immobilie aufzugeben. Defeasance bedeutet, dass ein Kreditnehmer genügend Geld, oft in bar und in Anleihen, zurückstellt, um seine Schulden zu decken. Dies dient dazu, die Schuldenverpflichtung für nichtig zu erklären, ohne das Risiko von Vorfälligkeitsentschädigungen. Da die geschuldeten Beträge durch die zurückgestellten Beträge ausgeglichen werden, werden sie aus der Bilanz entfernt, sodass eine Überwachung der Konten in der Regel nicht erforderlich ist.

Defeasance in der Praxis: Ein Beispiel aus dem Bereich Gewerbeimmobilien

Ein Bereich, in dem Defeasance eingesetzt wird, ist der Kauf von Gewerbeimmobilien. Im Gegensatz zu Wohnbauhypotheken können gewerbliche Darlehen erhebliche Vorfälligkeitsentschädigungen aufweisen, da Verpflichtungen gegenüber Anleihegläubigern bestehen, die an dem hypothekenbesicherten Wertpapier für Gewerbeimmobilien (CMBS) beteiligt sind, das das Darlehen enthält. Vorzeitige Rückzahlung kann ein Problem darstellen, da Anleger eine bestimmte Anzahl von Zinszahlungen als Einnahmen erwarten. Wenn ein Kreditnehmer vorzeitig zahlt, verlieren sie dieses zukünftige Geld. Um dies zu vermeiden, enthalten einige Anleihen und Darlehen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Um Strafen zu vermeiden, aber faktisch eine vorzeitige Rückzahlung zu erreichen, kann der gewerbliche Immobilienkäufer ein Portfolio mit einem Wert aufbauen, der den verbleibenden Verpflichtungen entspricht. Die gängigsten Wertpapiere in diesen Portfolios sind qualitativ hochwertige Anleihen mit einer Rendite, die den mit dem Darlehen verbundenen Zinssatz abdeckt. Diese Konstellation ermöglicht es den Anleihegläubigern, weiterhin Zahlungen zu erhalten, und erlaubt dem Kreditnehmer, das Darlehen effektiv vorzeitig abzulösen.

Schritte zur Einrichtung von Defeasance-Konten

Der Prozess der Defeasance gilt allgemein als komplex und wird selten allein vom Kreditnehmer durchgeführt. Rechtsanwälte und Finanzexperten sind oft erforderlich, um sicherzustellen, dass das Portfolio korrekt strukturiert ist, um die geschuldeten Schulden auszugleichen. Dies ähnelt dem Liability Matching, das von Pensionskassenexperten verwendet wird, bei dem der zukünftige Einkommensstrom aus aktuellen Wertpapieren den zukünftig zu leistenden Zahlungen entspricht.

Die Defeasance-Klausel in Hypothekenverträgen verstehen und anwenden

Als Teil eines Hypothekenvertrags gibt die Defeasance-Klausel dem Kreditnehmer das Recht, das Eigentumsrecht oder die Urkunde für die Immobilie zu erwerben, sobald die Schulden vollständig beglichen sind. Vor diesem Zeitpunkt hat das finanzierende Institut alle Rechte an der Urkunde, da sie als Sicherheit für die damit verbundenen Schulden dient.

Ähnliche Vereinbarungen gibt es auch bei einer Vielzahl anderer großer, finanzierter Käufe. Dazu gehören die meisten Fahrzeugdarlehen. Sobald die Schulden vollständig beglichen sind, beendet die Finanzierungsgesellschaft ihr Interesse an der Immobilie und gibt die Immobilie anschließend an den Käufer frei.