Downreit

DownREIT: Was es ist, wie es funktioniert, Beispiel

Was ist ein DownREIT?

Ein DownREIT ist ein gemeinsames Vorhaben zwischen einem Immobilieneigentümer und einem Real Estate Investment Trust (REIT) zum Zweck des Erwerbs und der Kontrolle von Immobilien.

Wichtige Erkenntnisse

Ein DownREIT ist eine Partnerschaftsvereinbarung zwischen einem REIT und einem Immobilieneigentümer, die die Stundung von Steuern auf den Verkauf von wertgesteigerten Immobilien ermöglicht.
Es gibt zwei Arten von DownREITs. Die erste Art beinhaltet eine begrenzte bis keine Kapitaleinlage von REITs, während die zweite Art eine erhebliche Kapitaleinlage von REITs beinhaltet.
DownREITs sind im Vergleich zu UPREITs komplizierter und können steuerliche Auswirkungen haben, wenn die Betriebseinheit vom IRS als Wertpapier betrachtet wird.
Erhalten Sie personalisierte, KI-gestützte Antworten, die auf über 27 Jahren vertrauenswürdiger Expertise basieren.

Verständnis des DownREIT

Ein DownREIT beinhaltet eine Partnerschaftsvereinbarung zwischen einem Immobilieneigentümer und dem (REIT), die dem Immobilieneigentümer hilft, die Kapitalertragssteuer auf den Verkauf von wertgesteigerten Immobilien zu stunden. Der UPREIT wurde nach der Immobilienrezession der 1990er Jahre erfunden, um die Kapitalinvestition in die Immobilienbranche zu erleichtern.1 Der DownREIT entwickelte sich aus dem UPREIT.

Immobilieneigentümer, die Eigentum in DownREITs einbringen, erhalten Betriebseinheiten in einer Partnerschaft. Diese Partnerschaftseinheit und die Beziehung des Eigentümers zu ihr können je nach Struktur des REIT und etwaiger bestehender UPREITs auf verschiedene Weise gestaltet werden. Bei einem DownREIT muss der REIT einer Stillhalte- oder Sperrvereinbarung für den Verkauf von eingebrachten Vermögenswerten zustimmen.2

Es gibt zwei Arten von DownREIT-Partnerschaftskategorien. Bei der ersten Partnerschaftsart stellt der REIT wenig bis gar kein Kapital zur Verfügung und beschränkte Partner erhalten Vorzugsrechte auf die Ausschüttung von Betriebsmitteln in Höhe der REIT-Aktiendividenden. Die zweite Kategorie von REIT beinhaltet die Einlage erheblichen Kapitals durch den REIT. Der Generalpartner erhält Ausschüttungen in Höhe der Kapitalrückzahlung.

DownREIT im Vergleich zu UPREIT

Der DownREIT wird weniger häufig genutzt als der UPREIT, da er komplizierter ist und möglicherweise nicht dieselben Steuervorteile wie ein UPREIT bietet. Die Einbringung von Immobilien in einen DownREIT ist eine komplexe Transaktion, die professionelle Steuer- und Anlageberatung erfordert. Wenn die Transaktion nicht mit äußerster Sorgfalt strukturiert wird, könnte das IRS die Übertragung von Immobilien in den DownREIT im Austausch gegen Betriebseinheiten gemäß den Regeln für verdeckte Verkäufe oder Missbrauchsbekämpfung als steuerpflichtige Transaktion betrachten. Daher kann ein UPREIT die logischere Wahl für einen Immobilieneigentümer sein, dessen Hauptanliegen die Stundung der Einkommensteuerschuld ist.2

Im Gegensatz zu UPREITs, bei denen kein Eigentum an Immobilien beteiligt ist, beinhaltet ein DownREIT tatsächlich den Besitz von Immobilien. Ein Teil dieser Immobilien wird direkt besessen, während ein Teil möglicherweise über beschränkte Partnerschaften mit denjenigen besessen wird, die Immobilien eingebracht haben.

Ein DownREIT kann eine logische Option sein, wenn der Immobilieneigentümer glaubt, dass seine Immobilie stärker an Wert gewinnen wird als die anderen Bestände des REIT, da er bei einem DownREIT ein größeres Interesse an seiner eingebrachten Immobilie behält als bei einem UPREIT.

Da die Eigentümerstruktur eines DownREIT jedoch komplexer ist, erfordert die Umwandlung von Betriebseinheiten in Bargeld komplexere Berechnungen. Ebenso verhalten sich UPREITs und DownREITs als Anlagen unterschiedlich, da sie unterschiedlich strukturiert sind. Bei einem DownREIT kann sich die Partnerschaft zwischen dem REIT und dem Anleger anders entwickeln als die Gesamtperformance des REIT.

DownREITs ähneln jedoch UPREITs in ihrem Wert als Instrument der Nachlassplanung. Beide erhöhen die Basis der Betriebseinheiten beim Tod des Eigentümers, was eine steuerfreie Übertragung von wertgesteigerten Immobilien an die Erben ermöglicht. Erben können dann die Betriebseinheiten in REIT-Aktien oder Bargeld umwandeln, ohne Steuern zu zahlen.

Beispiel eines DownREIT

Betrachten Sie ein Portfolio von fünf Immobilien im Wert von 100 Millionen US-Dollar. Die Immobilien haben Schulden in Höhe von 80 Millionen US-Dollar zu einem Zinssatz von 8 %. Die Partner, die die Immobilien besitzen, haben einen kumulierten Kapitalkontosaldo von 5 Millionen US-Dollar. Der REIT tritt in die Transaktion ein und zahlt 60 Millionen US-Dollar der bestehenden Schulden für die Immobilie zurück und ersetzt die Kapitalkontensalden für die verbleibenden Partner durch Schulden zu 7 %. Aktien werden als Betriebseinheiten für die verbleibenden 20 Millionen US-Dollar ausgegeben, die von den Partnern gehalten werden, und der REIT wird zum Mehrheitsinhaber, während die verbleibenden Partner zu GPs und LPs werden.

Erhalten Sie personalisierte, KI-gestützte Antworten, die auf über 27 Jahren vertrauenswürdiger Expertise basieren.

National Association of Real Estate Investment Trusts. "Open for Business." Abgerufen am 4. Nov. 2020.

CCIM Institute. "UPREITs and DownREITS Gain Popularity." Abgerufen am 4. Nov. 2020.

Investitionen

Alternative Anlagen

Immobilieninvestitionen