Dscr

Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR): So verwenden und berechnen Sie ihn

Wichtige Erkenntnisse

Der DSCR vergleicht das Betriebsergebnis mit den erforderlichen Schuldenzahlungen (Tilgung und Zinsen).
Kreditgeber verwenden den DSCR, um zu bewerten, ob ein Kreditnehmer einen Kredit problemlos zurückzahlen kann.
Ein DSCR über 1,0 zeigt ausreichende Einnahmen zur Deckung der Schuldenzahlungen an; unter 1,0 signalisiert einen potenziellen Fehlbetrag.
Kreditverträge verlangen von Kreditnehmern oft die Einhaltung eines Mindest-DSCR.

Was ist der Debt-Service Coverage Ratio (DSCR)?

Der Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) wird verwendet, um zu bewerten, ob ein Unternehmen seinen verfügbaren Cashflow nutzen kann, um seine aktuellen Verpflichtungen zu begleichen. Der DSCR kann Investoren und Kreditgebern helfen, festzustellen, ob ein Unternehmen genügend Einnahmen hat, um seine Schulden zu bedienen.

Die Kennzahl wird berechnet, indem das Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit durch den Schuldendienst geteilt wird, der Tilgung und Zinsen umfasst.

Mira Norian / Investopedia

Den Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) verstehen

Der Debt-Service Coverage Ratio ist ein weit verbreiteter Indikator für die finanzielle Gesundheit eines Unternehmens, insbesondere für stark fremdfinanzierte Unternehmen mit erheblichen Schulden. Der Schuldendienst bezieht sich auf die Barmittel, die zur Zahlung der fälligen Tilgungen und Zinsen eines Kredits während eines bestimmten Zeitraums erforderlich sind.

Die Kennzahl vergleicht die gesamten Schuldenverpflichtungen eines Unternehmens mit seinem Betriebsergebnis. Kreditgeber, Stakeholder und Partner zielen auf DSCR-Kennzahlen ab, und DSCR-Bedingungen und -Mindestwerte sind häufig in Kreditverträgen enthalten.

Berechnung des DSCR

Die Formel für den Debt-Service Coverage Ratio erfordert das Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit und den gesamten Schuldendienst eines Unternehmens. Das Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit ist der Umsatz eines Unternehmens abzüglich bestimmter Betriebsausgaben (COE), ohne Steuern und Zinszahlungen. Es wird oft als gleichwertig mit dem Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) betrachtet.

DSCR=Net Operating IncomeTotal Debt Servicewhere:Net Operating Income=Revenue−COECOE=Certain operating expensesTotal Debt Service=Current debt obligations\begin{aligned} &\text{DSCR} = \frac{ \text{Net Operating Income} }{ \text{Total Debt Service} } \\ &\textbf{where:} \\ &\text{Net Operating Income} = \text{Revenue} - \text{COE} \\ &\text{COE} = \text{Certain operating expenses} \\ &\text{Total Debt Service} = \text{Current debt obligations} \\ \end{aligned}DSCR=Total Debt ServiceNet Operating Incomewhere:Net Operating Income=Revenue−COECOE=Certain operating expensesTotal Debt Service=Current debt obligations

Der gesamte Schuldendienst bezieht sich auf die aktuellen Schuldenverpflichtungen, einschließlich aller Zinsen, Tilgungen, Tilgungsfonds und Leasingzahlungen, die im kommenden Jahr fällig werden. Dies umfasst kurzfristige Schulden und den kurzfristigen Anteil der langfristigen Schulden in einer Bilanz.

Einkommensteuern verkomplizieren die DSCR-Berechnungen, da Zinszahlungen steuerlich absetzbar sind und Tilgungszahlungen nicht. Eine genauere Methode zur Berechnung des gesamten Schuldendienstes wäre die folgende:

TDS=(Interest×(1−Tax Rate))+Principalwhere:TDS=Total debt service\begin{aligned} &\text{TDS} = ( \text{Interest} \times ( 1 - \text{Tax Rate} ) ) + \text{Principal} \\ &\textbf{where:} \\ &\text{TDS} = \text{Total debt service} \\ \end{aligned}TDS=(Interest×(1−Tax Rate))+Principalwhere:TDS=Total debt service

Überlegungen für Kreditgeber

Der Debt-Service Coverage Ratio spiegelt die Fähigkeit wider, Schulden auf dem Einkommensniveau eines Unternehmens zu bedienen. Der DSCR zeigt, wie gesund der Cashflow eines Unternehmens ist, und kann bestimmen, wie wahrscheinlich es ist, dass ein Unternehmen für einen Kredit in Frage kommt. Kreditgeber bewerten regelmäßig den DSCR eines Kreditnehmers.

Ein DSCR von 1,00 zeigt an, dass ein Unternehmen genau genug Betriebseinkommen hat, um seine Schuldendienstkosten zu decken. Ein DSCR von weniger als 1,00 bezeichnet einen negativen Cashflow. Der Kreditnehmer ist möglicherweise nicht in der Lage, die aktuellen Schuldenverpflichtungen zu decken oder zu bezahlen, ohne auf externe Quellen zurückzugreifen oder mehr Kredite aufzunehmen. Ein DSCR von 0,95 bedeutet, dass nur genug Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit vorhanden ist, um 95 % der jährlichen Schuldenzahlungen zu decken.

Das Unternehmen könnte anfällig erscheinen, und ein geringfügiger Rückgang des Cashflows könnte dazu führen, dass es seine Schulden nicht mehr bedienen kann, wenn der Debt-Service Coverage Ratio zu nahe an 1,00 liegt. Kreditgeber könnten vom Kreditnehmer verlangen, während der Laufzeit des Kredits einen Mindest-DSCR einzuhalten.

Wichtig

Ein DSCR von mindestens 2,00 wird allgemein als sehr stark angesehen, auch wenn es keinen Branchenstandard gibt. Er zeigt, dass ein Unternehmen seine Schulden doppelt decken kann. Viele Kreditgeber legen Mindest-DSCR-Anforderungen von 1,2 bis 1,25 fest.

Interest Coverage Ratio vs. DSCR

Der Interest Coverage Ratio gibt an, wie oft der Betriebsgewinn eines Unternehmens die Zinsen deckt, die es für einen bestimmten Zeitraum auf alle Schulden zahlen muss. Dies wird als Verhältnis ausgedrückt und meist jährlich berechnet.

Um den Interest Coverage Ratio eines Unternehmens zu erhalten, teilen Sie das EBIT für den festgelegten Zeitraum durch die gesamten Zinszahlungen, die für denselben Zeitraum fällig sind. EBIT wird oft als Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit oder Betriebsgewinn bezeichnet. Es wird berechnet, indem Gemeinkosten und Betriebsausgaben wie Miete, Kosten der verkauften Waren, Fracht, Löhne und Nebenkosten vom Umsatz abgezogen werden.

Je höher das Verhältnis von EBIT zu Zinszahlungen, desto finanziell stabiler ist das Unternehmen. Diese Kennzahl berücksichtigt nur Zinszahlungen und keine Zahlungen auf ausstehende Schuldenbeträge, die von Kreditgebern verlangt werden könnten.

Der Debt-Service Coverage Ratio bewertet die Fähigkeit eines Unternehmens, seine Mindesttilgungs- und Zinszahlungen einschließlich der Zahlungen in Tilgungsfonds zu erfüllen. Das EBIT wird durch den Gesamtbetrag der für einen bestimmten Zeitraum erforderlichen Tilgungs- und Zinszahlungen geteilt, um das Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit zur Berechnung des DSCR zu erhalten. Er berücksichtigt zusätzlich zu den Zinsen auch Tilgungszahlungen, sodass der DSCR ein robusterer Indikator für die finanzielle Fitness eines Unternehmens ist.

Vorteile und Nachteile des DSCR

Der DSCR ist eine häufig verwendete Kennzahl bei der Aushandlung von Krediten, hat jedoch einige Einschränkungen.

Vorteile

Der DSCR hat, wie andere Kennzahlen auch, einen Wert, wenn er über einen längeren Zeitraum hinweg konsistent berechnet wird. Ein Unternehmen kann seinen monatlichen DSCR berechnen, um seinen durchschnittlichen Trend zu analysieren und zukünftige Kennzahlen zu prognostizieren. Ein sinkender DSCR könnte ein frühes Signal für eine Verschlechterung der finanziellen Gesundheit eines Unternehmens sein oder umfassend in der Budgetierung oder strategischen Planung verwendet werden.

Der DSCR kann auch über verschiedene Unternehmen hinweg vergleichbar sein. Das Management könnte DSCR-Berechnungen von Wettbewerbern verwenden, um zu analysieren, wie es im Vergleich zu anderen abschneidet. Dies könnte die Analyse beinhalten, wie effizient andere Unternehmen Kredite nutzen, um das Unternehmenswachstum voranzutreiben.

Der DSCR ist auch eine umfassendere Analysetechnik zur Bewertung der langfristigen finanziellen Gesundheit eines Unternehmens. Der DSCR ist eine konservativere, breitere Berechnung im Vergleich zum Interest Coverage Ratio.

Der DSCR ist auch eine annualisierte Kennzahl, die oft einen gleitenden 12-Monats-Zeitraum darstellt. Andere Finanzkennzahlen sind in der Regel eine einzelne Momentaufnahme der Gesundheit eines Unternehmens. Der DSCR könnte eine wahrheitsgetreuere Darstellung der Geschäftstätigkeit eines Unternehmens sein.

Nachteile

Die DSCR-Berechnung kann angepasst werden, um auf dem Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit, dem EBIT oder dem Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) zu basieren. Dies hängt von den Anforderungen des Kreditgebers ab. Das Einkommen des Unternehmens wird möglicherweise überbewertet, da nicht alle Ausgaben berücksichtigt werden, wenn das Betriebsergebnis, das EBIT oder das EBITDA verwendet werden. Das Einkommen ist in keinem dieser drei Beispiele steuerinbegriffen.

Eine weitere Einschränkung des DSCR ist seine Abhängigkeit von Rechnungslegungsgrundsätzen. Schulden und Kredite basieren auf obligatorischen Barzahlungen, aber der DSCR wird teilweise auf der Grundlage der periodengerechten Rechnungslegung berechnet. Es gibt eine gewisse Inkonsistenz bei der Überprüfung sowohl eines nach allgemein anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen (GAAP) erstellten Jahresabschlusses als auch eines Kreditvertrags, der feste Barzahlungen vorsieht.

Kann über einen bestimmten Zeitraum berechnet werden, um den finanziellen Trend eines Unternehmens besser zu verstehen

Kann verwendet werden, um die betriebliche Effizienz zwischen Unternehmen zu vergleichen

Umfasst mehr finanzielle Kategorien (d. h. Tilgungszahlungen) als andere Finanzkennzahlen

Könnte eine umfassendere Analyse der finanziellen Gesundheit eines Unternehmens sein, da sie oft auf rollierender Jahresbasis berechnet wird

Kann die Finanzen eines Unternehmens möglicherweise nicht vollständig abbilden, da einige Ausgaben (z. B. Steuern) ausgeschlossen sein können

Ist stark von Rechnungslegungsgrundsätzen abhängig, die stark vom tatsächlichen Zeitpunkt des Bargeldbedarfs abweichen können

Kann im Vergleich zu anderen Finanzkennzahlen als komplexere Formel angesehen werden

Hat keine einheitliche Behandlung oder Anforderung von einem Kreditgeber zum anderen

Beispiele für den DSCR

Nehmen wir an, ein Immobilienentwickler beantragt ein Hypothekendarlehen bei einer lokalen Bank. Der Kreditgeber möchte den DSCR berechnen, um die Fähigkeit des Entwicklers zu bestimmen, seinen Kredit aufzunehmen und zurückzuzahlen, da seine Mietobjekte Einnahmen generieren.

Der Entwickler gibt an, dass sein Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit 2.150.000 $ pro Jahr betragen wird, und der Kreditgeber stellt fest, dass der Schuldendienst 350.000 $ pro Jahr betragen wird. Der DSCR wird mit 6,14× berechnet. Der Kreditnehmer kann seinen Schuldendienst mehr als sechsmal mit seinem Betriebsergebnis decken.

DSCR=$2,150,000$350,000=6.14\begin{aligned} &\text{DSCR} = \frac{ \$2,150,000 }{ \$350,000 } = 6.14 \\ \end{aligned}DSCR=$350,000$2,150,000=6.14

Beispiel für Kreditgeberbedingungen

MK Lending Corp hat seine Schuldenanforderungen für neue Hypotheken (Version 2025) dargelegt. Die gelb hervorgehobenen Spalten repräsentieren Investoren mit einem DSCR größer oder gleich 1,00. Die unteren Zeilen repräsentieren Investoren mit einem DSCR von weniger als 1,00. Die Investoren in der oberen Zeile sind weniger riskant, daher sind ihre Kreditkonditionen und LTV/CLTV-Bedingungen günstiger als die von Investoren mit DSCRs unter 1,1.

Beispiel für einen Kreditvertrag

Sun Country Inc. hat eine Vereinbarung mit dem US-Finanzministerium und der Bank of New York Mellon getroffen. Sun Country hat im Rahmen des Kredit- und Garantievertrags mehrere finanzielle Auflagen (Covenants) vereinbart.

Bestimmte Auslöseereignisse treten ein, sollte der DSCR von Sun Country unter ein festgelegtes Niveau fallen. Bestimmte Sicherungsmaßnahmen werden ergriffen, um die Kreditgeber zu schützen, wenn Auslöser eintreten. Die Kreditgeber erhalten für einen bestimmten Zeitraum 50 % der ausgewählten Einnahmen, sollte der DSCR von Sun Country unter 1,00 fallen.2

Erklärt wie für ein fünfjähriges Kind

Nehmen wir ein Mietshaus als Beispiel:

Jeden Monat nehmen Sie 3.000 $ Miete ein. Aber Ihre Hypothekenzahlung beträgt 2.500 $ pro Monat.

Der Debt-Service Coverage Ratio (DSCR) fragt: Verdienen Sie genug aus der Miete, um die Hypothek bequem zu decken?

Zur Berechnung:

DSCR=3,0002,500=1.2\displaystyle \text{DSCR} = \frac{3,000}{2,500} = 1.2DSCR=2,5003,000=1.2

Ein DSCR von 1,20 bedeutet, dass Sie 20 % mehr verdienen, als Sie zur Deckung der Kreditzahlung benötigen. Dieser zusätzliche Puffer hilft bei Reparaturen, Leerständen oder unerwarteten Ausgaben.

Wenn Ihre Miete nur 2.400 $ betragen würde, läge Ihr DSCR unter 1,0. Unter 1,0 bedeutet, dass Sie nicht genug Einkommen hätten, um die Hypothek zu decken.

Einfach ausgedrückt zeigt der DSCR, ob Ihr Einkommen Ihre Schulden sicher deckt.

Wie berechnet man den Debt-Service Coverage Ratio (DSCR)?

Der DSCR wird berechnet, indem das Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit durch den gesamten Schuldendienst geteilt wird, der sowohl Tilgungs- als auch Zinszahlungen für einen Kredit umfasst. Der DSCR eines Unternehmens wäre etwa 1,67, wenn es ein Nettoergebnis aus der Betriebstätigkeit von 100.000 $ und einen gesamten Schuldendienst von 60.000 $ hat.

Warum ist der DSCR wichtig?

Der DSCR ist eine häufig verwendete Kennzahl bei der Aushandlung von Kreditverträgen zwischen Unternehmen und Banken. Ein Unternehmen, das einen Kreditrahmen beantragt, könnte verpflichtet sein, sicherzustellen, dass sein DSCR nicht unter 1,25 fällt. Der Kreditnehmer könnte als in Verzug befindlich angesehen werden, wenn dies doch geschieht. DSCRs können Analysten und Investoren auch bei der Analyse der finanziellen Stärke eines Unternehmens helfen, zusätzlich zur Unterstützung von Banken bei der Steuerung ihrer Risiken.

Was ist ein guter DSCR?

Ein guter DSCR hängt von der Branche des Unternehmens, seinen Wettbewerbern und seinem Wachstum ab. Ein kleineres Unternehmen, das gerade erst damit beginnt, Cashflow zu generieren, könnte niedrigeren DSCR-Erwartungen gegenüberstehen als ein etabliertes Unternehmen, das bereits gut etabliert ist. Ein DSCR über 1,25 wird jedoch allgemein als stark angesehen. Kennzahlen unter 1,00 könnten darauf hindeuten, dass das Unternehmen mit finanziellen Schwierigkeiten konfrontiert ist.