Due_On_Sale_Clause

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Due-on-Sale-Klausel verlangt die vollständige Rückzahlung der Hypothek, wenn die Immobilie verkauft oder übertragen wird.
• Übertragbare Hypotheken ermöglichen es Käufern, bestehende Darlehen zu übernehmen, anders als Due-on-Sale-Klauseln.
• Ausnahmen verhindern die Durchsetzung bei Scheidungen, Erbschaften oder Übertragungen auf Living Trusts.
• Kreditgeber können Due-on-Sale-Klauseln in schwachen Märkten aus finanziellen Gründen umgehen.
• Due-on-Sale-Klauseln sind üblich, außer bei FHA-, VA- und USDA-versicherten Darlehen.

Was ist eine Due-on-Sale-Klausel?

Eine Due-on-Sale-Klausel ist eine Regel in einem Hypothekenvertrag, die die vollständige Zahlung verlangt, wenn die Immobilie verkauft oder an jemand anderen übertragen wird. Sie schützt den Kreditgeber, indem sie verhindert, dass jemand anderes die Hypothek ohne Zustimmung übernimmt. Es kann einige Ausnahmen geben, bei denen die Due-on-Sale-Klausel nicht durchgesetzt wird, obwohl Verkäufe oder Übertragungen sie auslösen können. Lesen Sie weiter, um zu erfahren, wie Due-on-Sale-Klauseln funktionieren und welche Auswirkungen sie auf Ihre Hypothek haben können.

Mechanismen einer Due-on-Sale-Klausel

Eine Due-on-Sale-Klausel erlaubt es einem Kreditgeber, die vollständige Rückzahlung eines Darlehens zu verlangen, wenn der Kreditnehmer die zur Sicherung des Darlehens verwendete Sicherheit verkauft. Bei Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien verhindert eine Due-on-Sale-Klausel, dass ein Hausbesitzer sein Haus verkauft, bevor er seine Schulden beglichen hat.1 Wenn der Kreditnehmer versucht, die Immobilie ohne Zustimmung des Hypothekengebers zu verkaufen, kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung der Immobilie einleiten.

Die meisten in den USA ausgestellten Hypotheken enthalten Due-on-Sale-Klauseln. Vor Due-on-Sale-Klauseln wurden die meisten Hauskäufe mit übertragbaren Hypotheken finanziert: im Falle eines Verkaufs würden die Darlehensverpflichtungen auf den neuen Eigentümer übergehen. Dies wirkte sich zum Nachteil des Hypothekengebers aus, insbesondere wenn die Zinssätze seit der Aufnahme des Darlehens gestiegen waren.2

Vergleich von Due-on-Sale-Hypotheken und übertragbaren Hypotheken

Bei einer Due-on-Sale-Klausel können Hausbesitzer die Hypothek beim Verkauf ihrer Immobilie nicht auf den Käufer übertragen, wie sie es bei einer übertragbaren Hypothek könnten. Stattdessen müssen sie den Verkaufserlös verwenden, um die Hypothek abzubezahlen, und der Käufer muss selbst eine neue Hypothek aufnehmen.

Auf diese Weise hilft eine Due-on-Sale-Klausel, den Kreditgeber (oder Eigentümer der Hypothek) vor dem Risiko zu schützen, dass die Hypothek zu einem Zeitpunkt auf den neuen Eigentümer übergeht, wenn die vorherrschenden Zinssätze höher sind als der Zinssatz dieser Hypothek. Der neue Käufer müsste stattdessen eine neue Hypothek zu den aktuellen Zinssätzen aufnehmen.

Kreditgeber sowie Inhaber von Hypothekenpools wie hypothekenbesicherte Wertpapiere, forderungsbesicherte Wertpapiere oder besicherte Schuldverschreibungen bevorzugen in der Regel die vorzeitige Tilgung von Hypotheken mit niedrigen Zinssätzen.

Wenn ein Verkäufer versucht, die Due-on-Sale-Klausel zu umgehen und die Immobilie an einen neuen Eigentümer zu übertragen, ohne die Hypothek sofort zurückzuzahlen, kann der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung der Immobilie einleiten und deren Besitz ergreifen.

Ausnahmen von Due-on-Sale-Klauseln

Gemäß dem Garn-St. Germain Act von 1982 können Kreditgeber die Due-on-Sale-Klausel in bestimmten Situationen nicht durchsetzen, auch wenn sich das Eigentum an der beliehenen Immobilie geändert hat.3

Im Falle einer Scheidung oder rechtlichen Trennung und einer Änderung des Eigentums zwischen Ehegatten (z. B. wenn die Immobilie gemeinsam besessen wurde und von einem einzelnen Ehegatten besessen wird) kann der Kreditgeber die Due-on-Sale-Klausel nicht durchsetzen. Gleiches gilt, wenn der Eigentümer die Immobilie auf seine Kinder überträgt, wenn ein Kreditnehmer stirbt und die Immobilie auf einen Verwandten übertragen wird, oder wenn die Immobilie auf einen Living Trust übertragen wird und der Kreditnehmer der Begünstigte des Trusts ist.4

Tipp

Eine Due-on-Sale-Klausel kann nicht verhindern, dass eine Immobilie im Falle einer Scheidung oder eines Todes den Besitzer wechselt. Die Immobilie kann auch auf einen Trust übertragen werden, solange der Begünstigte weiterhin im Haus lebt.4

Gründe, warum Kreditgeber eine Due-on-Sale-Klausel möglicherweise nicht durchsetzen

Selbst wenn der Kreditgeber rechtlich berechtigt ist, eine Due-on-Sale-Klausel geltend zu machen, kann es Situationen geben, in denen er darauf verzichtet. In einem schwachen Immobilienmarkt könnte es beispielsweise für den Kreditgeber vorteilhaft sein, einem neuen Käufer zu erlauben, die alte Hypothek zu übernehmen, anstatt das Risiko einzugehen, dass der ursprüngliche Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät.

Oder wenn der Wert des Hauses erheblich gesunken ist und der Verkauf nicht genug Geld einbringt, um die Schulden zu decken, könnte der Kreditgeber eine geringere Zahlung als den vollen Betrag akzeptieren, um zumindest einen Teil dessen zurückzuerhalten, was ihm geschuldet wird.

Beispielszenario einer Due-on-Sale-Klausel

Stellen Sie sich ein hypothetisches Paar vor, Alan und Beth, die gemeinsam ein Haus mit einer Hypothek von 100.000 $ besitzen. Diese Hypothek enthält eine Due-on-Sale-Klausel, was bedeutet, dass das Paar bei einem Verkauf seines Hauses möglicherweise den vollen Saldo der Hypothek zurückzahlen muss.

Nach mehreren Jahren lassen sich Alan und Beth scheiden, und Beth wird alleinige Eigentümerin des Hauses. Da sie Ehegatten waren, löst die Übertragung die Due-on-Sale-Klausel nicht aus: Beth kann das volle Eigentum an dem Haus übernehmen und die ursprüngliche Hypothek weiterhin bezahlen.

Im nächsten Jahr steigen die Immobilienpreise, und Beth beschließt, das Haus an Charlie zu verkaufen. Da Charlie von keiner Ausnahme erfasst wird, muss Beth in der Lage sein, den verbleibenden Saldo der Hypothek bei Abschluss des Verkaufs zurückzuzahlen. Je nach Immobilienmarkt zum Zeitpunkt des Verkaufs kann der Kreditgeber die Due-on-Sale-Klausel durchsetzen oder nicht.

Warnung

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung einer Meldung entweder beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder beim U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).5

Welche Arten von Hypotheken haben keine Due-on-Sale-Klausel?

Die meisten institutionellen Hypotheken, die in den USA ausgegeben werden, enthalten Due-on-Sale-Klauseln. Die häufigsten Ausnahmen sind Darlehen, die von der Federal Housing Authority (FHA), dem Department of Veteran's Affairs (VA) oder dem Department of Agriculture (USDA) versichert sind. Jede dieser Behörden verlangt, dass der neue Käufer bestimmte Bedingungen erfüllt, bevor er das Darlehen übernimmt.6789

Haben Wrap-Around-Darlehen eine Due-on-Sale-Klausel?

Wrap-Around-Hypotheken sind Darlehen, die den vollen Saldo eines älteren, noch nicht vollständig getilgten Darlehens beinhalten. Sie werden häufig bei Hausverkäufen eingesetzt, bei denen der Verkäufer Zahlungen vom neuen Käufer einzieht, um die Wrap-Around-Hypothek zu tilgen.10 Wenn die ursprüngliche Hypothek eine Due-on-Sale-Klausel enthält, wird der gesamte Saldo mit dem Verkauf des Hauses fällig.

Haben FHA- und VA-Darlehen eine Due-on-Sale-Klausel?

Darlehen, die von der FHA, VA oder USDA versichert sind, haben keine Due-on-Sale-Klauseln, was bedeutet, dass neue Käufer beim Kauf einer Immobilie die Hypothekenverpflichtungen des vorherigen Eigentümers übernehmen können. Alle drei Behörden haben jedoch spezifische Anforderungen, wer zur Übernahme dieser Darlehen berechtigt ist.11810

Gibt es eine Due-on-Sale-Klausel, wenn die Immobilie verschenkt wird?

Eine Due-on-Sale-Klausel kann jederzeit ausgelöst werden, wenn das Eigentum an einer Immobilie wechselt, nach Ermessen des Verkäufers. Die wichtigsten Ausnahmen betreffen Eigentumsübertragungen zwischen Ehegatten, Erbschaften oder Living Trusts, bei denen der Begünstigte der Kreditnehmer ist. Sofern eine beliehene Immobilie nicht an den Ehegatten oder die Kinder des Kreditnehmers verschenkt wird, könnte das Verschenken der Immobilie die Due-on-Sale-Klausel auslösen.4

Löst eine Quitclaim-Urkunde eine Due-on-Sale-Klausel aus?

Quitclaim-Urkunden werden häufig verwendet, um Eigentum ohne Geldwechsel zu übertragen, wie es zwischen Familienmitgliedern vorkommen kann. Solche Übertragungen können jedoch Probleme verursachen, wenn die Immobilie mit einer Due-on-Sale-Klausel beliehen ist. Wenn eine Immobilie durch eine Quitclaim-Urkunde übertragen wird und die Parteien nicht auf eine Weise verwandt sind, die ihnen eine Ausnahme gewährt, könnte der ursprüngliche Eigentümer für den vollen Wert des Darlehens haftbar gemacht werden.