Eigenheimkredit

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Wohnungsbaudarlehen, auch als Home-Equity-Ratendarlehen oder zweite Hypothek bekannt, ist eine Art von Verbraucherkredit.
• Home-Equity-Darlehen ermöglichen Hausbesitzern, Kredite gegen das Eigenkapital ihrer Immobilie aufzunehmen.
• Die Höhe eines Home-Equity-Darlehens basiert auf der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert der Immobilie und dem ausstehenden Hypothekensaldo des Hausbesitzers.
• Home-Equity-Darlehen gewähren eine einmalige Auszahlung, während Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) den Kreditnehmern revolvierende Kreditlinien bieten.

Was ist ein Home-Equity-Darlehen?

Ein Home-Equity-Darlehen – auch als Eigenkapitaldarlehen, Home-Equity-Ratendarlehen oder zweite Hypothek bekannt – ist eine Art von Verbraucherkredit. Home-Equity-Darlehen ermöglichen Hausbesitzern, Kredite gegen das Eigenkapital ihrer Häuser aufzunehmen. Die Darlehenshöhe basiert auf der Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert der Immobilie und dem ausstehenden Hypothekensaldo des Hausbesitzers. Home-Equity-Darlehen haben in der Regel einen festen Zinssatz, während die typische Alternative, Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs), in der Regel variable Zinssätze aufweisen.

Investopedia / Zoe Hansen

Wie ein Home-Equity-Darlehen funktioniert

Im Wesentlichen ist ein Home-Equity-Darlehen mit einer Hypothek vergleichbar, daher der Name zweite Hypothek. Das Eigenkapital der Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit. Der Betrag, den ein Hausbesitzer leihen kann, basiert teilweise auf einem kombinierten Beleihungsauslauf (CLTV) von etwa 80 % des Schätzwerts der Immobilie.1 Natürlich hängen die Darlehenshöhe und der berechnete Zinssatz auch von der Kreditwürdigkeit und dem Zahlungsverhalten des Kreditnehmers ab.2

Warnung

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie Maßnahmen ergreifen. Ein solcher Schritt ist das Einreichen einer Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) oder dem United States Department of Housing and Urban Development (HUD).

Traditionelle Home-Equity-Darlehen haben, genau wie herkömmliche Hypotheken, eine feste Rückzahlungsdauer. Der Kreditnehmer leistet regelmäßige, feste Zahlungen, die sowohl Tilgung als auch Zinsen abdecken. Wie bei jeder Hypothek kann die Immobilie verkauft werden, um die verbleibende Schuld zu begleichen, wenn das Darlehen nicht zurückgezahlt wird.1

Ein Home-Equity-Darlehen kann eine gute Möglichkeit sein, das in Ihrem Haus aufgebaute Eigenkapital in Bargeld umzuwandeln, insbesondere wenn Sie dieses Geld in Renovierungen investieren, die den Wert Ihres Hauses steigern. Denken Sie jedoch immer daran, dass Sie Ihr Haus aufs Spiel setzen – wenn die Immobilienpreise sinken, könnten Sie am Ende mehr schulden, als die Immobilie wert ist.

Sollten Sie umziehen wollen, könnten Sie beim Verkauf des Hauses Geld verlieren oder nicht umziehen können. Und wenn Sie das Darlehen zur Tilgung von Kreditkartenschulden aufnehmen, widerstehen Sie der Versuchung, diese Kreditkartenrechnungen erneut zu erhöhen. Bevor Sie etwas tun, das Ihr Haus gefährdet, wägen Sie alle Ihre Optionen ab.

—Marguerita Cheng, CFP, Chief Executive Officer, Blue Ocean Global Wealth

Besondere Überlegungen

Home-Equity-Darlehen erlebten nach dem Tax Reform Act von 1986 einen explosionsartigen Anstieg der Popularität, da sie den Verbrauchern eine Möglichkeit boten, eine seiner Hauptbestimmungen zu umgehen: die Streichung der Abzugsfähigkeit von Zinsen für die meisten Konsumkredite. Das Gesetz ließ eine große Ausnahme bestehen: Zinsen für Schulden, die durch eine Immobilie besichert sind.3

Der Tax Cuts and Jobs Act von 2017 setzte jedoch den Abzug von Zinsen für Home-Equity-Darlehen und HELOCs bis 2026 aus – es sei denn, so der Internal Revenue Service (IRS), „sie werden verwendet, um das Eigenheim des Steuerpflichtigen, das das Darlehen besichert, zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern." Zum Beispiel sind die Zinsen für ein Home-Equity-Darlehen, das zur Konsolidierung von Schulden oder zur Bezahlung der Studiengebühren eines Kindes verwendet wird, nicht steuerlich abzugsfähig.4 Mit dem One Big Beautiful Bill Act von 2025 sind die Zinsen für Home-Equity-Schulden nicht mehr abzugsfähig.5

Wie bei einer Hypothek können Sie eine gutgläubige Schätzung verlangen, aber bevor Sie dies tun, machen Sie Ihre eigene ehrliche Einschätzung Ihrer Finanzen. „Sie sollten ein gutes Gefühl dafür haben, wo Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Immobilienwert liegen, bevor Sie einen Antrag stellen, um Geld zu sparen", sagt Casey Fleming, Autor von The Loan Guide: How to Get the Best Possible Mortgage. „Insbesondere bei der Schätzung [Ihres Hauses], die eine erhebliche Ausgabe darstellt. Wenn Ihre Schätzung zu niedrig ausfällt, um das Darlehen zu stützen, ist das Geld bereits ausgegeben" – und es gibt keine Rückerstattung, wenn Sie die Voraussetzungen nicht erfüllen.

Bevor Sie unterschreiben – insbesondere wenn Sie das Home-Equity-Darlehen zur Schuldenkonsolidierung nutzen – rechnen Sie mit Ihrer Bank durch und stellen Sie sicher, dass die monatlichen Zahlungen des Darlehens tatsächlich niedriger sind als die kombinierten Zahlungen aller Ihrer aktuellen Verpflichtungen. Obwohl Home-Equity-Darlehen niedrigere Zinssätze haben, könnte die Laufzeit des neuen Darlehens länger sein als die Ihrer bestehenden Schulden.

Wichtig

Die Zinsen für ein Home-Equity-Darlehen sind nur dann steuerlich abzugsfähig, wenn das Darlehen zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung des Hauses verwendet wird, das das Darlehen besichert.4

Home-Equity-Darlehen vs. HELOCs

Home-Equity-Darlehen gewähren dem Kreditnehmer eine einmalige Pauschalzahlung, die über einen festgelegten Zeitraum (in der Regel fünf bis 15 Jahre) zu einem vereinbarten Zinssatz zurückgezahlt wird. Die Zahlung und der Zinssatz bleiben über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Das Darlehen muss vollständig zurückgezahlt werden, wenn das Haus, auf das es sich bezieht, verkauft wird.1

Eine HELOC ist eine revolvierende Kreditlinie, ähnlich einer Kreditkarte, die Sie nach Bedarf in Anspruch nehmen, zurückzahlen und dann erneut in Anspruch nehmen können, für eine vom Kreditgeber festgelegte Laufzeit. Auf die Auszahlungsphase (fünf bis zehn Jahre) folgt eine Rückzahlungsphase, in der keine Auszahlungen mehr möglich sind (zehn bis 20 Jahre). HELOCs haben in der Regel einen variablen Zinssatz, aber einige Kreditgeber bieten Optionen mit festem Zinssatz an.6

Vor- und Nachteile eines Home-Equity-Darlehens

Home-Equity-Darlehen bieten eine Reihe von wichtigen Vorteilen, darunter die Kosten, aber es gibt auch Nachteile.

Vorteile

Home-Equity-Darlehen bieten eine einfache Geldquelle und können für verantwortungsbewusste Kreditnehmer wertvolle Instrumente sein. Wenn Sie ein stabiles, zuverlässiges Einkommen haben und wissen, dass Sie das Darlehen zurückzahlen können, dann machen niedrige Zinssätze und mögliche Steuerabzüge Home-Equity-Darlehen zu einer vernünftigen Wahl.

Die Aufnahme eines Home-Equity-Darlehens ist für viele Verbraucher recht einfach, da es sich um eine besicherte Schuld handelt. Der Kreditgeber führt eine Bonitätsprüfung durch und ordnet eine Schätzung Ihres Hauses an, um Ihre Kreditwürdigkeit und den CLTV zu bestimmen.

Der Zinssatz für ein Home-Equity-Darlehen – obwohl höher als der einer ersten Hypothek – ist viel niedriger als der von Kreditkarten und anderen Verbraucherkrediten.78 Das hilft zu erklären, warum ein Hauptgrund, warum Verbraucher über ein Home-Equity-Darlehen mit festem Zinssatz Kredite gegen den Wert ihrer Häuser aufnehmen, die Tilgung von Kreditkartenguthaben ist.

Home-Equity-Darlehen sind im Allgemeinen eine gute Wahl, wenn Sie genau wissen, wie viel Sie leihen müssen und wofür. Ihnen wird ein bestimmter Betrag garantiert, den Sie bei Abschluss vollständig erhalten. „Home-Equity-Darlehen werden im Allgemeinen für größere, teurere Ziele wie Renovierungen, Finanzierung von Hochschulbildung oder sogar Schuldenkonsolidierung bevorzugt, da die Mittel in einer Summe ausgezahlt werden", sagt Richard Airey, Senior Loan Officer bei CrossCountry Mortgage LLC in Portland, Maine.

Nachteile

Das Hauptproblem bei Home-Equity-Darlehen ist, dass sie wie eine allzu einfache Lösung für einen Kreditnehmer erscheinen können, der möglicherweise in einen ewigen Kreislauf aus Ausgeben, Leihen, Ausgeben und tieferem Versinken in Schulden geraten ist. Leider ist dieses Szenario so häufig, dass Kreditgeber einen Begriff dafür haben: Reloading, was im Grunde die Gewohnheit ist, ein Darlehen aufzunehmen, um bestehende Schulden zu tilgen und zusätzlichen Kredit freizusetzen, den der Kreditnehmer dann für weitere Käufe verwendet.

Reloading führt zu einer sich spiralförmig ausweitenden Schuldenspirale, die Kreditnehmer oft dazu bringt, sich für Home-Equity-Darlehen zu entscheiden, die einen Betrag in Höhe von 125 % des Eigenkapitals des Kreditnehmers am Haus anbieten. Diese Art von Darlehen ist oft mit höheren Gebühren verbunden: Da der Kreditnehmer mehr Geld aufgenommen hat, als das Haus wert ist, ist das Darlehen nicht vollständig durch Sicherheiten gedeckt. Beachten Sie außerdem, dass die Zinsen, die auf den Teil des Darlehens gezahlt werden, der über dem Wert des Hauses liegt, niemals steuerlich abzugsfähig sind.9

Bei der Beantragung eines Home-Equity-Darlehens kann die Versuchung bestehen, mehr zu leihen, als Sie sofort benötigen, da Sie die Auszahlung nur einmal erhalten und nicht wissen, ob Sie in Zukunft für ein weiteres Darlehen in Frage kommen. Wenn Sie ein Darlehen in Erwägung ziehen, das mehr wert ist als Ihr Haus, ist es vielleicht an der Zeit für einen Realitätscheck. Konnten Sie nicht innerhalb Ihrer Verhältnisse leben, als Sie nur 100 % des Eigenkapitals Ihres Hauses schuldeten? Wenn ja, dann ist es wahrscheinlich unrealistisch zu erwarten, dass es Ihnen besser geht, wenn Sie Ihre Schulden um 25 % plus Zinsen und Gebühren erhöhen. Dies könnte eine rutschige Schiene in Richtung Insolvenz und Zwangsversteigerung sein.

Investopedia / Sabrina Jiang

Voraussetzungen für ein Home-Equity-Darlehen

Jeder Kreditgeber hat seine eigenen Anforderungen, aber für die Genehmigung eines Home-Equity-Darlehens benötigen die meisten Kreditnehmer im Allgemeinen:

Eigenkapital im Haus von mehr als 20 % des Hauswerts

Nachweisbares Einkommen für zwei oder mehr Jahre

Eine Kreditwürdigkeit von mehr als 60010

Obwohl es möglich ist, ein Home-Equity-Darlehen ohne Erfüllung dieser Anforderungen zu erhalten, müssen Sie mit einem viel höheren Zinssatz bei einem Kreditgeber rechnen, der auf Kreditnehmer mit hohem Risiko spezialisiert ist.

Tipp

Ermitteln Sie den aktuellen Saldo Ihrer Hypothek und aller bestehenden Home-Equity-Darlehen oder HELOCs, indem Sie einen Kontoauszug finden oder sich auf der Website Ihres Kreditgebers anmelden. Schätzen Sie den aktuellen Wert Ihres Hauses, indem Sie ihn mit aktuellen Verkäufen in Ihrer Gegend vergleichen oder eine Schätzung von einer Website wie Zillow oder Redfin verwenden. Beachten Sie, dass deren Wertschätzung nicht immer genau ist, passen Sie Ihre Schätzung daher je nach aktuellem Zustand Ihres Hauses an. Teilen Sie dann den aktuellen Saldo aller Darlehen auf Ihre Immobilie durch Ihre aktuelle Schätzung des Immobilienwerts, um Ihren aktuellen Eigenkapitalanteil an Ihrem Haus zu erhalten.

Die Zinssätze gehen von einer Darlehenssumme von 25.000 $ und einem Beleihungsauslauf (LTV) von 80 % aus. HELOC-Zinssätze gehen vom Zinssatz bei Einrichtung der Kreditlinie aus, danach können sich die Zinssätze je nach Marktbedingungen ändern.

Beispiel für ein Home-Equity-Darlehen

Angenommen, Sie haben einen Autokredit mit einem Saldo von 10.000 $ bei einem Zinssatz von 9 % und einer Restlaufzeit von zwei Jahren. Die Konsolidierung dieser Schulden in ein Home-Equity-Darlehen zu einem Zinssatz von 4 % mit einer Laufzeit von fünf Jahren würde Sie tatsächlich mehr Geld kosten, wenn Sie die vollen fünf Jahre zur Rückzahlung des Home-Equity-Darlehens benötigen. Denken Sie außerdem daran, dass Ihr Haus jetzt als Sicherheit für das Darlehen dient, anstatt Ihr Auto. Ein Zahlungsausfall könnte zu dessen Verlust führen, und der Verlust Ihres Hauses wäre deutlich katastrophaler als die Aufgabe eines Autos.

Wie funktioniert ein Home-Equity-Darlehen?

Ein Home-Equity-Darlehen ist ein Darlehen über einen festgelegten Geldbetrag, das im Laufe der Zeit zurückgezahlt wird und das Eigenkapital, das Sie in Ihrem Haus haben, als Sicherheit für das Darlehen verwendet. Wenn Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können, können Sie Ihr Haus durch Zwangsversteigerung verlieren.1

Sind Home-Equity-Darlehen steuerlich abzugsfähig?

Die Zinsen, die für ein Home-Equity-Darlehen gezahlt werden, können steuerlich abzugsfähig sein, wenn der Erlös aus dem Darlehen zum „Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung" Ihres Hauses verwendet wird. Mit der Verabschiedung des One Big Beautiful Bill Act im Jahr 2025 und dem erhöhten Pauschalabzug führt die Einzelaufstellung zum Abzug der für ein Home-Equity-Darlehen gezahlten Zinsen jedoch bei den meisten Steuerpflichtigen möglicherweise nicht zu Steuerersparnissen.54

Wie viel Home-Equity-Darlehen kann ich bekommen?

Home-Equity-Darlehen sind in der Regel auf einen kombinierten Beleihungsauslauf (CLTV) von 80 % oder weniger für gut qualifizierte Kreditnehmer begrenzt. Dies bedeutet, dass die Summe der Salden der Hypothek, aller bestehenden Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs), aller bestehenden Home-Equity-Darlehen und des neuen Home-Equity-Darlehens nicht mehr als 80 % des Schätzwerts der Immobilie betragen darf. Wenn Ihr Haus beispielsweise auf 500.000 $ geschätzt wird und Sie einen bestehenden Hypothekensaldo von 200.000 $ haben, könnten Sie für ein Home-Equity-Darlehen von bis zu 250.000 $ genehmigt werden.1

Kann ich gleichzeitig eine HELOC und ein Home-Equity-Darlehen haben?

Sie können gleichzeitig eine HELOC und ein Home-Equity-Darlehen haben, sofern Sie genügend Eigenkapital in Ihrem Haus haben, zusätzlich zum Einkommen und der Bonität, um für beide genehmigt zu werden.

Was ist ein HELOC-Darlehen?

Ein HELOC-Darlehen existiert nicht. Der Begriff ist eine Kombination aus zwei bestehenden und unterschiedlichen Darlehensprodukten: einer HELOC und einem Home-Equity-Darlehen.