Endkapitalisierungszinssatz

Wichtige Erkenntnisse

• Die Terminalkapitalisierungsrate (Exit-Rate) schätzt den Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer.
• Eine niedrigere terminale cap rate als die Eingangs cap rate deutet in der Regel auf eine profitable Immobilieninvestition hin.
• Immobilieninvestoren verwenden Marktdaten, um geeignete terminale cap rates für Immobilien zu bestimmen.
• Zukünftige Marktveränderungen und die Alterung von Immobilien sollten bei der Schätzung terminaler cap rates berücksichtigt werden.
• Eine dynamische Tabelle kann helfen, Projekte einem Stresstest zu unterziehen, um die höchste realisierbare Terminalkapitalisierungsrate zu ermitteln.

Was ist die Terminalkapitalisierungsrate?

Die Terminalkapitalisierungsrate, auch Exit-Rate genannt, wird verwendet, um den Wiederverkaufswert einer Immobilie am Ende der Haltedauer zu schätzen. Der erwartete Net Operating Income (NOI) pro Jahr wird durch die terminale cap rate (ausgedrückt als Prozentsatz) geteilt, um den Endwert zu erhalten. Da sie in der Regel anhand vergleichbarer Verkäufe und immobilien-spezifischer Faktoren wie Standort festgelegt wird, kann sie die prognostizierte Rendite eines Investors erheblich beeinflussen.

Eingehende Analyse der Terminalkapitalisierungsrate

Die Going-in-Cap-Rate ist der prognostizierte NOI des ersten Jahres dividiert durch die anfängliche Investition oder den Kaufpreis. Im Gegensatz dazu ist die Terminalkapitalisierungsrate der prognostizierte NOI des letzten Jahres (Exit-Jahr) dividiert durch den Verkaufspreis. Wenn diese Rate niedriger ist als die Going-in-Cap-Rate, bedeutet dies in der Regel, dass die Immobilieninvestition profitabel war.

Die meisten professionellen Immobilieninvestoren sind sich einig, dass es wichtig ist, die Terminalkapitalisierungsrate an die aktuelle Marktrate anzupassen, wobei zu bedenken ist, dass es ein sicherer Test für die Entwicklung sein kann, die terminale cap rate etwas nach oben anzupassen. Eine dynamische Tabelle kann nützlich sein, um das Entwicklungsprojekt einem Stresstest zu unterziehen, um die höchste Terminalkapitalisierungsrate zu ermitteln, die den Investoren noch einen ausreichenden Spielraum bietet.

Kluge Immobilieninvestoren zielen auf Märkte ab, in denen cap rates fallen könnten, was zu Kapitalgewinnen führen kann, wenn der NOI stabil bleibt.

Zu den zu berücksichtigenden Daten gehören Angebots- und Nachfragekennzahlen für jede Kategorie von Flächen sowie für die Dienstleistungen und Ausgaben, die mit jedem Betriebsbereich verbunden sind.

Wichtig

Obwohl die Zukunft immer ungewiss ist, sind zwei Dinge am Ende jeder Haltedauer sicher: Die Gebäude werden altern und die Märkte werden sich verändern. Daher ist es entscheidend, dass alle Immobilieninvestoren so viele Daten wie möglich sammeln und analysieren, um eine Terminalkapitalisierungsrate für ein Projekt genau zu bestimmen.

Terminalkapitalisierungsrate in der Praxis: Eine Fallstudie

Ein Investor kauft eine vollvermietete Immobilie für 100 Millionen Dollar. Der NOI des ersten Jahres wird auf 5,0 Millionen Dollar geschätzt. Die Going-in-Cap-Rate beträgt daher 5,0%.

Sieben Jahre später glaubt der Investor, dass die Terminalkapitalisierungsrate etwa 4,0% beträgt. Der NOI des letzten Jahres, der die Mietsteigerungen im Laufe der Zeit berücksichtigt hat, wird auf 5,5 Millionen Dollar geschätzt (wiederum unter der Annahme einer Vollvermietung).

Der Wiederverkaufswert wird auf 137,5 Millionen Dollar geschätzt (5,5 Millionen Dollar NOI geteilt durch die 4,0% Terminalkapitalisierungsrate oder Exit-Rate).