Enteignung

Was ist die Enteignung?

Die Enteignung ist die Befugnis der Regierung, Privateigentum zu nehmen und es der öffentlichen Nutzung zuzuführen, gegen eine gerechte Entschädigung. Diese Praxis ist in der US-Verfassung verankert, kommt aber auch in vielen anderen Ländern unter verschiedenen Namen vor.

Enteignetes Eigentum wird oft für öffentliche Bauvorhaben oder Infrastrukturprojekte genutzt. Eigentümer können in der Regel klagen, um ihr Eigentum zu behalten oder eine höhere Entschädigung zu fordern.

Wichtige Erkenntnisse

• Die Enteignung erlaubt der Regierung, Privateigentum für die öffentliche Nutzung mit gerechter Entschädigung zu beschlagnahmen, wie es der Fünfte Verfassungszusatz vorschreibt.
• Arten der Beschlagnahme von Eigentum umfassen vollständige, teilweise, vorübergehende und regulatorische Enteignungen, jede mit einzigartigen Auswirkungen für die Eigentümer.
• Eine faire Entschädigung wird oft diskutiert und auf Basis des fairen Marktwerts der Immobilie sowie etwaiger Schäden oder Vorteile berechnet.
• Die umgekehrte Enteignung tritt ein, wenn Eigentümer auf Entschädigung für nicht anerkannte Eigentumsverluste oder -schäden durch die Regierung klagen.
• Der Umfang der Enteignung kann sich über Grundstücke hinaus auf Luftraum, geistiges Eigentum und Vertragsrechte erstrecken.

Wichtige Aspekte der Enteignung verstehen

Der Fünfte Verfassungszusatz der US-Verfassung gewährt das Recht der Enteignung.1 Viele Common-Law-Länder haben ähnliche Befugnisse. In Kanada heißt es "Expropriation", in Australien und Neuseeland "Compulsory Acquisition" und im Vereinigten Königreich sowie in Irland "Compulsory Purchase".

Privateigentum wird durch Enteignungsverfahren genommen, bei denen Eigentümer die Rechtmäßigkeit der Beschlagnahme anfechten und die Frage des für die Entschädigung verwendeten fairen Marktwerts klären können.2 Die einfachsten Beispiele für eine Enteignung betreffen Grundstücke und Gebäude, die für ein öffentliches Projekt beschlagnahmt werden. Dies kann Luftraum, Wasser, Erde, Holz und Gestein umfassen, die von privatem Land für den Bau von Straßen angeeignet werden.

Die Enteignung kann auch auf Leasingverträge, Aktien und Investmentfonds angewendet werden. Im Jahr 2013 erwogen einige Städte, Enteignungsgesetze zu nutzen, um unter Wasser stehende Hypotheken zu refinanzieren, indem sie diese zum aktuellen Marktwert beschlagnahmten und zu besseren Konditionen weiterverkauften.3 Der Kongress verabschiedete ein Gesetz, das der Federal Housing Administration verbietet, durch Enteignung beschlagnahmte Hypotheken zu finanzieren, als Teil des Haushalts für das Geschäftsjahr 2015.4

Die Enteignung kann auf Vertragsrechte, Patente und geistiges Eigentum angewendet werden, was der Regierung erlaubt, Unternehmen wie Meta zu beschlagnahmen und in öffentliche Versorgungsunternehmen umzuwandeln, um die Privatsphäre zu schützen.5

Verschiedene Arten der Beschlagnahme von Eigentum bei der Enteignung

Die Regierung bestimmt, wie Ihr Eigentum genutzt wird. Jede Nutzungskategorie wird unterschiedlich enteignet, genutzt und entschädigt. Eigentümer haben oft wenig Einfluss darauf, wie ihr Eigentum beschlagnahmt wird, und zögern möglicherweise, sich auf langwierige Rechtsstreitigkeiten einzulassen.

Was ist eine vollständige Enteignung?

Eine vollständige Enteignung (auch als Totalenteignung bekannt) liegt vor, wenn das gesamte Grundstück beschlagnahmt wird. Selbst wenn die gerechte Entschädigung dem höchsten Marktwert entspricht, empfinden viele dies dennoch als unfair. Wenn große Bauprojekte oder Versorgungsunternehmen das gesamte Grundstück benötigen, um funktionieren zu können, ist die vollständige Enteignung meist die daraus resultierende Art der Enteignung.6

Teilweise Beschlagnahme von Eigentum verstehen

Bei einer teilweisen Enteignung wird nur ein Teil des Eigentums genommen. Dies ist etwas komplizierter als eine vollständige Enteignung, da es viel einfacher ist, ein Grundstück als Ganzes zu bewerten, als jedem einzelnen Teil einen fairen Wert zuzuweisen. Die Regierung weiß, dass die Entnahme eines Teils des Eigentums den Wert des Verbleibenden mindern kann. Daher werden bei Teilenteignungen zwei Komponenten berücksichtigt. Die erste ist der Wert des erworbenen Eigentums, die zweite der Wertverlust des verbleibenden Eigentums, genannt der Restwert.76

Vorübergehende Beschlagnahme von Eigentum

Die Enteignung eines Eigentums für einen festgelegten Zeitraum wird als vorübergehende Enteignung bezeichnet. Viele Eigentümer betrachten diese Art der Enteignung als eine Form der Vermietung, und für einige kann sie eine willkommene Abwechslung sein. Ein häufiges Beispiel ist, wenn ein Bauprojekt eine Dienstbarkeit auf dem Grundstück erfordert. Die Dienstbarkeit wird auf Basis des Mietwerts des Landes vergütet und kann einigen Eigentümern ein stetiges Einkommen für ein Grundstück bieten, das sie unter anderen Umständen nicht hätten vermieten können.

Wenn die Dienstbarkeit den Zugang zu anderen Teilen des Grundstücks als dem aktuell beschlagnahmten verwehrt, würde die gerechte Entschädigung alle betroffenen Abschnitte des Eigentums abdecken, nicht nur das direkt benötigte.8

Auswirkungen regulatorischer Enteignungen auf Eigentumsrechte

Die regulatorische Enteignung kann in zwei Bereiche unterteilt werden: die vollständige regulatorische Enteignung und die teilweise regulatorische Enteignung. Eine vollständige regulatorische Enteignung liegt vor, wenn eine Vorschrift ein Eigentum so stark beeinträchtigt, dass es nicht mehr genutzt werden kann. Eine teilweise regulatorische Enteignung liegt vor, wenn eine Vorschrift das Eigentum ebenfalls beeinträchtigt, es jedoch nicht seinen gesamten Wert verliert, sondern nur einen wesentlichen Teil.9

Wie die gerechte Entschädigung bei der Enteignung bestimmt wird

Die gerechte Entschädigung ist der Betrag, den Sie erhalten, wenn Ihr Eigentum im Rahmen der Enteignung beschlagnahmt wird. Je nachdem, mit welcher Art der Enteignung Sie konfrontiert sind, berechnet die Regierung den Wert des Eigentums und bietet Ihnen das an, was sie als gerechte Entschädigung betrachtet, nämlich den fairen Marktwert Ihres Eigentums.

Der faire Marktwert geht davon aus, dass Sie nicht zum Verkauf gezwungen sind und Käufer willig, aber nicht gezwungen sind zu kaufen. Diese Überlegung dient dazu, sicherzustellen, dass nicht sichtbare Aspekte des Verkaufsprozesses bei der gerechten Entschädigung nicht berücksichtigt werden, wie etwa ein Eigentümer, der verzweifelt verkaufen muss, oder ein Käufer, der möglicherweise zu viel bezahlt, weil er unbedingt kaufen möchte. Einige halten diese Methode der Bestimmung für unfair, da die Notwendigkeit der Enteignung darauf hindeutet, dass der Käufer das Eigentum mehr benötigt als der Verkäufer oder die Person, deren Eigentum beschlagnahmt wird, verkaufen muss.

Die gerechte Entschädigung hängt von einigen Faktoren ab, darunter der Wert von Grundstücksverbesserungen, etwaige Restwertschäden an der Immobilie durch die Beschlagnahme und etwas, das als Vorteile bezeichnet wird. Vorteile, die selten bei der gerechten Entschädigung berücksichtigt werden, mindern den insgesamt erhaltenen Betrag.1011

Missbrauch der Enteignung erkennen und verstehen

Die Definition dessen, was ein öffentliches Projekt ausmacht, wurde vom Obersten Gerichtshof erweitert, von Autobahnen, Handelszentren, Flughafenerweiterungen und anderen Versorgungseinrichtungen auf alles, was eine Stadt optisch ansprechender macht oder eine Gemeinde wiederbelebt.12 Unter dieser Definition der öffentlichen Nutzung begann die Enteignung, auch große Geschäftsinteressen zu umfassen. General Motors nahm in den 1980er Jahren privates Land für eine Fabrik, um Arbeitsplätze zu schaffen und Steuereinnahmen zu steigern.13

Am berüchtigtsten war der Fall Pfizer, das im Jahr 2000 die Häuser eines armen Viertels in New London, Connecticut, beschlagnahmte, um eine neue Forschungseinrichtung zu bauen. Kritiker waren empört zu erfahren, dass eine Stadt Häuser und kleine Unternehmen enteignen kann, um private Entwicklung zu fördern. Während der Oberste Gerichtshof diese Entscheidung im Jahr 2005 bestätigte, verabschiedeten mehrere Bundesstaaten neue Gesetze, um Eigentümer vor missbräuchlichen Enteignungen zu schützen.1415 Lange nachdem die Häuser abgerissen worden waren, gab Pfizer seine Pläne auf.16

Wichtig

Die Beschlagnahme von Land für private Zwecke hat im Laufe der Geschichte zu schwerwiegendem Missbrauch geführt.

Wesentliche Einblicke in die umgekehrte Enteignung

Es gibt rechtliche Debatten über die Verantwortung der Regierung, die von der Enteignung Betroffenen gerecht zu entschädigen. Verfahren der umgekehrten Enteignung finden statt, wenn Eigentümer klagen und behaupten, dass die Regierung oder ein Unternehmen Eigentum ohne faire Entschädigung genommen oder beschädigt hat. Dies wurde genutzt, um Schadensersatz für Umweltverschmutzung und andere Umweltprobleme zu erhalten.17

Zum Beispiel können Elektrizitätsversorger für wirtschaftliche Schäden haftbar gemacht werden, die durch einen von ihnen verursachten Waldbrand entstanden sind. In einem anderen Fall, als das Army Corps of Engineers während des Hurrikans Harvey eine Flutwelle aus zwei Stauseen in Houston freisetzte, wurden Häuser absichtlich überflutet, was dazu führte, dass Eigentümer im Rahmen der umgekehrten Enteignung eine Entschädigung forderten.18

Was ist, wenn ich die Enteignung verweigere?

Es gibt einige klare Richtlinien für die Enteignung. Sie besagen, dass das Eigentum einem öffentlichen Zweck dienen muss, dass eine gerechte Entschädigung angeboten wird und dass das Eigentum erworben wird. Es ist für die Regierung relativ einfach, die Erfüllung ihrer verfassungsrechtlichen Verantwortung zu behaupten, und daher ist es in der Regel nicht möglich, die Enteignung zu verweigern. Das Meiste, was die meisten Eigentümer erhoffen können, ist eine hohe Marktbewertung oder eine Klage.

Warum ist die Enteignung im Fünften Verfassungszusatz?

Die Enteignung ist im Fünften Verfassungszusatz verankert, um sicherzustellen, dass die US-Regierung Vermögenswerte erwerben kann, die dem Gemeinwohl dienen. Ein Beispiel dafür wäre, wenn eine Stadt Wasser benötigt und der einzig mögliche Weg, Wasser in diese Stadt zu bringen, über das Grundstück eines privaten Landbesitzers führt. Der Landbesitzer möchte vielleicht keine Rohre durch sein Grundstück führen lassen, aber da es der Allgemeinheit nützt, wird die Regierung dies verfolgen.

Hat schon jemand einen Enteignungsfall gewonnen?

Viele Menschen haben Enteignungsfälle in dem Sinne gewonnen, dass ihr Anspruch auf den fairen Marktwert anerkannt wurde. Der Kläger wäre in diesem Fall ein geschädigter Eigentümer, der auf einen höheren Wert klagen kann, als von der Regierung geschätzt, obwohl diese Verfahren langwierig und extrem teuer sind. Die meisten privaten Eigentümer finden es einfacher, den Wert einfach zu akzeptieren und ihr Leben fortzusetzen. Es ist nahezu unmöglich, einen Enteignungsfall zu stoppen, obwohl es möglich ist, eine weitere Entschädigung zu verfolgen.

Wie schütze ich mein Eigentum vor Enteignung?

Leider können Sie nicht viel tun, um Ihr Eigentum vor einer Enteignung zu schützen. Es sind nicht immer Immobilien, die beschlagnahmt werden, und es ist nicht möglich, die zukünftigen Bedürfnisse der Öffentlichkeit oder der Regierung vorherzusehen. Es mag unfair erscheinen, aber Eigentümer haben nicht viele Möglichkeiten, ihr Eigentum vor der Beschlagnahme durch die Regierung zu schützen.