Erbbaurecht

Wichtige Erkenntnisse

• Leaseholds sind Vereinbarungen, bei denen ein Mieter für eine festgelegte Zeit gegen Zahlungen Eigentum von einem Vermieter mietet.
• Zu den gängigen Arten von Leaseholds gehören Zeitmietverträge, periodische Mietverhältnisse und Mietverhältnisse auf Widerruf.
• Leasehold-Verbesserungen umfassen Änderungen an einem gemieteten Raum und werden als Anlagevermögen in der Bilanz erfasst.
• Mieter können Mietbedingungen, wie z. B. Verbesserungen, günstiger aushandeln, wenn sie mehr Fläche oder längere Laufzeiten mieten.
• Das Leasehold-Interesse unterscheidet sich vom Freehold-Interesse, bei dem das vollständige Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück gehalten wird.
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Vertiefender Blick auf Leasehold-Vereinbarungen

Ein Leasehold-Vertrag legt die Bedingungen der Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter fest. Die Verträge für Gewerbeimmobilien – wie z. B. Flächen in einem Bürogebäude – sind in der Regel komplexe Vereinbarungen, die Vermieterpflichten, Mieterpflichten, Kautionen, Klauseln bei Vertragsbruch und Klauseln zu Leasehold-Verbesserungen festlegen. Größere Mieter können möglicherweise günstigere Bedingungen verlangen, wenn sie mehr Fläche für einen längeren Zeitraum mieten. Mietverträge für Gewerbeimmobilien laufen in der Regel ein bis zehn Jahre.

Erkundung verschiedener Leasehold-Arten

Es gibt verschiedene Arten von Leaseholds, darunter Zeitmietverträge, periodische Mietverhältnisse, Mietverhältnisse nach Ablauf der Mietzeit und Mietverhältnisse auf Widerruf.1 Im Folgenden betrachten wir die Unterschiede.

Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag ist eine Vertragsart, bei der die Einzelheiten festgelegt sind, einschließlich der Dauer des Aufenthalts des Mieters in der Immobilie und der erwarteten Zahlung. Der Vertrag kann Tage oder Jahre dauern, zeichnet sich jedoch durch ein bestimmtes Anfangs- und Enddatum aus.2

Periodisches Mietverhältnis

Bei einem periodischen Mietverhältnis wird die Aufenthaltsdauer des Mieters in der Immobilie für einen unbestimmten Zeitraum vereinbart, ohne dass ein vereinbartes Enddatum vorliegt. Die Mietbedingungen wurden ursprünglich für einen bestimmten Zeitraum festgelegt, aber das Enddatum verlängert sich, bis der Eigentümer oder Mieter eine Kündigung ausspricht. Beispielsweise könnte ein Jahresvertrag auslaufen, sich dann aber in einen monatlichen Vertrag verwandeln, bei dem nur eine einmonatige Kündigungsfrist erforderlich ist.3

Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit

Ein Mietverhältnis nach Ablauf der Mietzeit liegt vor, wenn das Mietverhältnis des Mieters abgelaufen ist, der Mieter sich jedoch weigert, die Immobilie zu räumen, und somit ohne Zustimmung des Eigentümers bleibt. Dies führt in der Regel dazu, dass der Eigentümer ein Räumungsverfahren einleitet. Akzeptiert der Vermieter jedoch eine Mietzahlung nach Ablauf des Mietvertrags, gilt die Immobilie als erneut auf monatlicher Basis vermietet.4

Mietverhältnis auf Widerruf

Ein Mietverhältnis auf Widerruf ist eine Art von Leasehold, das jederzeit durch den Eigentümer/Vermieter oder den Mieter gekündigt werden kann. Die Vereinbarung beinhaltet keine Unterzeichnung eines Vertrags oder Mietvertrags und legt in der Regel weder die Dauer der Nutzung der Miete durch den Mieter noch Einzelheiten zur Zahlung fest. Die Vereinbarung unterliegt dem Landesrecht, wobei die Bedingungen je nach Bundesstaat variieren. Bundesrecht findet in Fällen von Diskriminierung Anwendung.56

Analyse von Leasehold-Verbesserungen und deren Auswirkungen

Nach Abschluss eines Mietvertrags beginnt der Mieter damit, die Fläche im Rahmen des vertraglich Zulässigen für seine Zwecke auszubauen. Arbeiten an Wänden, Decken, Bodenflächen, Beleuchtungskörpern, zusätzlichen Sanitäranlagen, Regalen und Schränken stellen Leasehold-Verbesserungen dar, die als Anlagevermögen in der Bilanz eines Unternehmens erfasst werden.

Je nach Vertrag können Leasehold-Verbesserungen vom Mieter, vom Vermieter oder von beiden bezahlt werden. Einige Vermieter erklären sich bereit, für Leasehold-Verbesserungen zu zahlen, um einen neuen Mieter zur Unterzeichnung eines Mietvertrags zu bewegen. Wenn die Nachfrage nach einem Gebäude oder Büroraum jedoch hoch ist, ist der Vermieter möglicherweise nicht bereit, die zusätzlichen Kosten für Leasehold-Verbesserungen zu tragen. Leasehold-Verbesserungen, die dauerhaft am Gebäude angebracht sind, verbleiben auch nach Beendigung des Mietvertrags oft im Eigentum des Vermieters.

Wichtig

Leasehold-Verbesserungen werden am Innenraum eines Gebäudes vorgenommen; Änderungen an der Außenseite eines Gebäudes gelten nicht als Leasehold-Verbesserungen.

Praktisches Beispiel für Leasehold: Best Buy

Leaseholds werden am häufigsten von stationären Einzelhändlern genutzt. Best Buy Co., Inc. ist ein Beispiel. Das Unternehmen mietet den Großteil seiner Gebäude und nimmt Leasehold-Verbesserungen vor, die seinem standardisierten Innenraum, seiner Funktionalität und seinem ästhetischen Design entsprechen. Die meisten Mietverträge des Unternehmens enthalten Verlängerungsoptionen und Eskalationsklauseln sowie bedingte Mieten, die auf bestimmten Prozentsätzen des Umsatzes basieren, was eine häufige Klausel in Mietverträgen für Einzelhändler ist.

Die Mietaufwendungen werden linear bis zum Ende der ursprünglichen Mietlaufzeit erfasst, und etwaige Differenzen zwischen den linearen Aufwendungen und den zu zahlenden Mieten werden als abgegrenzte Miete gebucht. Bei einigen Einzelhändlern machen Leasehold-Verbesserungen einen erheblichen Teil der Bruttoanlagen- und -ausstattungskosten aus.

Leasehold-Interesse verstehen: Schlüsselelemente und Unterschiede

Ein Leasehold-Interesse ist ein Vertrag, bei dem eine Einzelperson oder ein Unternehmen (in Immobilienbegriffen ein Mieter) ein Grundstück von einem Eigentümer (Vermieter) für einen festgelegten Zeitraum mietet. Der Mieter hat für die angegebene Zeit das ausschließliche Recht, einen Vermögenswert oder eine Immobilie zu besitzen und zu nutzen. Es gibt vier Arten von Leasehold-Interessen, wie oben erwähnt: Zeitmietverträge, periodische Mietverhältnisse, Mietverhältnisse nach Ablauf der Mietzeit und Mietverhältnisse auf Widerruf.7

Das Leasehold-Interesse bezieht sich meist auf einen Erbpachtvertrag und erstreckt sich oft über mehrere Jahre. Beispielsweise könnte eine Person ein Grundstück von einem Eigentümer für 40 Jahre pachten und beschließen, auf dem Gelände ein Gebäude zu errichten. Diese Person könnte dann die Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen, muss aber dennoch den Eigentümer für das Nutzungsrecht am Grundstück bezahlen.

Kurzer Fakt

Ein Leasehold-Interesse unterscheidet sich von einem Freehold-Interesse (oder Eigentumsinteresse), bei dem eine Einzelperson oder ein Unternehmen das vollständige Eigentum an dem Grundstück oder der Immobilie hat und es nach eigenem Ermessen nutzen kann.

Was ist ein Leasehold-Estate?

Ein Leasehold-Estate ist eine Vereinbarung, dass ein Mieter das Eigentum eines Eigentümers für einen festgelegten Zeitraum nutzen kann. Die Estates werden oft durch Verträge oder Mietverträge untermauert, die die Mietdauer, die Nutzungsbedingungen, die erforderliche Zahlung und die Pflichten des Vermieters gegenüber dem Mieter festlegen.8

Wie schreibt man Leasehold-Verbesserungen ab?

Das IRS erlaubt nicht den Abzug von Leasehold-Verbesserungen. Da Verbesserungen jedoch Teil des Gebäudes sind, unterliegen sie der Abschreibung. Die Abschreibung von Leasehold-Verbesserungen sollte einem 15-Jahres-Plan folgen, der jedes Jahr auf der Grundlage seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer neu bewertet werden muss.

Welche Art von Leasehold hat ein bestimmtes Anfangs- und Enddatum?

Ein Zeitmietvertrag, bei dem der Vertrag festgelegt ist, einschließlich eines klaren Anfangs- und Enddatums.