Ersthypothek

Wichtige Erkenntnisse

• Eine erste Hypothek ist das primäre Pfandrecht an einer Immobilie und hat Vorrang vor allen anderen Ansprüchen.
• Eine Refinanzierung kann die ursprüngliche erste Hypothek ersetzen, wenn das Haus refinanziiert wird.
• Kreditgeber verlangen in der Regel eine private Hypothekenversicherung, wenn das Beleihungsverhältnis 80 % übersteigt.
• Die Zinsen für eine erste Hypothek können für Steuerzahler, die Einzelabzüge geltend machen, steuerlich absetzbar sein.
• Nachrangige Hypotheken, wie Eigenheimdarlehen, sind der ersten Hypothek untergeordnet und haben oft höhere Zinssätze.

Was ist eine erste Hypothek?

Eine erste Hypothek ist die ursprüngliche Hypothek auf eine Immobilie, das primäre Pfandrecht, das im Falle eines Zahlungsausfalls zuerst bedient wird, auch nach einer Refinanzierung (das neue Darlehen übernimmt diese erststellige Position). Eine zweite Hypothek ist ein zusätzliches Darlehen dahinter, oft mit anderen Anforderungen und möglichen steuerlichen Unterschieden, und Entscheidungen wie Anzahlung/Kreditwürdigkeit beeinflussen den Beleihungswert, den Zinssatz und ob eine private Hypothekenversicherung (PMI) anfällt.1

Wie erste Hypotheken funktionieren

Wenn ein Verbraucher eine Immobilie kaufen möchte, kann er den Kauf mit einem Hypothekendarlehen von einem Kreditinstitut finanzieren. Dies beinhaltet die Beantragung eines Hausdarlehens beim Hypothekengeber, die Genehmigung und die Unterzeichnung der Dokumente.

Wenn eine erste Hypothek gewährt wird, erwartet der Kreditgeber, dass das Hausdarlehen oder die Hypothek in monatlichen Raten zurückgezahlt wird, die einen Teil der Tilgung und Zinszahlungen enthalten. Der Kreditgeber nimmt ein Pfandrecht an der Immobilie auf, da das Haus das Darlehen besichert. Diese vom Hauskäufer zum Kauf des Hauses aufgenommene Hypothek wird als erste Hypothek bezeichnet.2

Die erste Hypothek ist das ursprüngliche Darlehen, das auf eine Immobilie aufgenommen wird. Sie ist nicht die allererste Hypothek, die auf den Namen des Kreditnehmers aufgenommen wurde. Der Hauskäufer könnte mehrere Immobilien auf seinen Namen haben. Allerdings stellen die ursprünglichen Hypotheken, die zur Sicherung jeder Immobilie aufgenommen wurden, die erste Hypothek dar. Wenn ein Immobilieneigentümer beispielsweise für jedes seiner drei Häuser eine Hypothek aufnimmt, ist jede der drei Hypotheken die erste Hypothek.

Die Hypothekenzinsen, die für eine erste Hypothek gezahlt werden, sind steuerlich absetzbar, d. h. Hausbesitzer können ihr zu versteuerndes Einkommen um den Betrag der für das Darlehen im Steuerjahr gezahlten Zinsen kürzen. Der Steuerabzug für Hypothekenzinsen gilt jedoch nur für Steuerzahler, die ihre Ausgaben in ihren Steuererklärungen einzeln aufführen.3

Wesentliche Anforderungen für eine erste Hypothek

Die Anforderungen an eine erste Hypothek können variieren, je nachdem, ob Sie sich für ein herkömmliches Darlehen oder ein staatlich gefördertes Darlehen entscheiden, wie z. B. ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA), des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA) oder des US-Veteranenministeriums (VA).

Diese Anforderungen können sich auswirken auf:

Mindestkreditwürdigkeit, die für die Qualifikation erforderlich ist

Höhe der Anzahlung

Abschlusskosten und wie viel Prozent der Abschlusskosten vom Verkäufer übernommen werden können

Darlehensrückzahlungsbedingungen

Zinssätze

Die Art der Immobilie kann ebenfalls eine Rolle spielen, wenn es um eine erste Hypothek geht. FHA-Darlehen erlauben beispielsweise den Kauf eines Ein- bis Vierzweifamilienhauses mit nur 3,5 % Anzahlung und einer Kreditwürdigkeit von mindestens 580. Die Immobilie selbst muss jedoch bestimmte Standards erfüllen, um für das Darlehen in Frage zu kommen.4

Wichtig

Eine schlechte Bonität ist nicht unbedingt ein absolutes Hindernis für eine erste Hypothek, kann sich aber auf die Darlehenskonditionen, für die Sie in Frage kommen, und die von Ihnen gezahlten Zinssätze auswirken.

Verständnis des Beleihungsverhältnisses (LTV) bei ersten Hypotheken

Das Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value, LTV) eines Hausdarlehens misst den Hypothekenbetrag im Verhältnis zum geschätzten Wert des Hauses.5 Wenn der LTV einer ersten Hypothek mehr als 80 % beträgt, verlangen Kreditgeber im Allgemeinen eine private Hypothekenversicherung (PMI). In einem solchen Fall kann es für einen Kreditnehmer wirtschaftlich sein, die Höhe der ersten Hypothek auf 80 % LTV zu begrenzen und eine Zweitfinanzierung zu nutzen, um den verbleibenden benötigten Betrag aufzunehmen.6

Ob man eine private Hypothekenversicherung (PMI) zahlt oder ein zweites Darlehen aufnimmt, hängt davon ab, wie stark der Wert der Immobilie voraussichtlich steigen wird. Die PMI kann eingestellt werden, sobald der LTV der ersten Hypothek 78 % erreicht. Zweite Pfandrechte mit höheren Zinssätzen werden oft durch eine Refinanzierung der ersten Hypothek auf den Gesamtsaldo zurückgezahlt.

Vergleich von erster und zweiter Hypothek

Der Begriff erste Hypothek lässt darauf schließen, dass es weitere Hypotheken auf eine Immobilie geben kann. Ein Hausbesitzer kann eine weitere Hypothek aufnehmen, z. B. eine zweite Hypothek, während die ursprüngliche und erste Hypothek noch in Kraft ist.

Eine erste Hypothek stellt die primäre Schuld dar, die auf einer Immobilie lastet und die als Sicherheit für das Darlehen dient. Eine zweite Hypothek ist ein nachrangiges Pfandrecht auf Ihr Haus, solange Sie noch eine ausstehende erste Hypothek haben.7

Zweite Hypotheken haben nach ersten Hypotheken Priorität, d. h. der Verkaufserlös tilgt zuerst die erste Hypothek. Beispiele hierfür sind Eigenheimdarlehen und HELOCs, die zur Aufnahme von Eigenkapital verwendet werden.7

Kurzer Fakt

Ihre Fähigkeit, sich für ein zweites Hypothekendarlehen oder eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) zu qualifizieren, kann von Ihrer Kreditwürdigkeit, Ihrem Einkommen und der Höhe des Eigenkapitals abhängen, das Sie in Ihrem Haus angesammelt haben.

Praxisbeispiel einer ersten Hypothek

Hier ist ein Beispiel dafür, wie ein erstes Hypothekendarlehen funktioniert und was die Aufnahme eines zweiten Hypothekendarlehens bedeuten kann. Angenommen, ein Hauskäufer sichert sich eine erste Hypothek in Höhe von 250.000 $ auf eine Immobilie und nimmt nach einigen Jahren eine zweite Hypothek in Höhe von 30.000 $ auf dieselbe Immobilie auf.

Der Kreditnehmer kommt mit seinen Zahlungen in Verzug, nachdem er bereits 50.000 $ des ursprünglichen Darlehensbetrags zurückgezahlt hat, und seine Immobilie wird zwangsversteigert und verkauft, um das Darlehen zu tilgen. Da die erste Hypothek der zweiten Hypothek vorgeht, erhält der erste Hypothekengeber, wenn die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie 210.000 $ betragen, den geschuldeten Restbetrag, also 200.000 $.

Der zweite Hypothekengeber erhält dann den verbleibenden Betrag – in diesem Fall 10.000 $. Und da eine erste Hypothek ein primärer Anspruch ist, der Vorrang vor nachrangigen Ansprüchen hat, verlangen zweite Hypotheken in der Regel höhere Zinssätze als erste Hypotheken.

Tipp

Wenn Sie mit Hypothekenzahlungen zu kämpfen haben, sind eine Darlehensänderung, ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckungsvermeidung durch Eigentumsübertragung einige der Möglichkeiten, um erste und zweite Hypothekenschulden zu verwalten.

Kann ich zwei Hypotheken gleichzeitig haben?

Es ist möglich, zwei Hypotheken gleichzeitig zu haben. Eine erste Hypothek kann für den Kauf eines Hauses als Hauptwohnsitz oder als Investitionsimmobilie verwendet werden. Eine zweite Hypothek oder ein Eigenheimdarlehen kann für die Aufwertung oder Verbesserung der Immobilie verwendet werden.

Ist eine zweite Hypothek einer ersten Hypothek überlegen?

Erste Hypotheken haben bei der Rückzahlung Vorrang vor zweiten Hypotheken, wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät. Das bedeutet, dass zweite Hypotheken den ersten Hypotheken an einem Haus untergeordnet, nicht überlegen sind.

Was ist der Nachteil einer zweiten Hypothek?

Zweite Hypotheken erhöhen die monatlichen finanziellen Verpflichtungen eines Hausbesitzers. Sie können auch das Risiko eines Zahlungsausfalls erhöhen, wenn der Hausbesitzer die Zahlungen für die erste und zweite Hypothek nicht mehr leisten kann.

Ist die Aufnahme einer zweiten Hypothek eine gute Idee?

Die Aufnahme einer zweiten Hypothek könnte eine gute Idee sein, wenn Sie die Kreditoptionen recherchiert haben und verstehen, was Sie sich zurückzahlen können. Wenn Ihr Einkommen jedoch unbeständig ist oder Ihnen ausreichende Notfallersparnisse fehlen, um Hypothekenzahlungen zu decken, falls Sie Ihren Job verlieren oder krank werden und nicht arbeiten können, sollten Sie ein zweites Hypothekendarlehen möglicherweise noch einmal überdenken.