Ferienhaus

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Ferienhaus ist eine Zweitimmobilie, die hauptsächlich zu Erholungszwecken genutzt wird und zur Erzielung von Einkünften vermietet werden kann, wenn es nicht genutzt wird.
• Die Vermietung eines Ferienhauses kann Einkünfte generieren, aber aufgrund schwankender Nachfrage möglicherweise keinen stabilen Cashflow bieten.
• Eigentümer müssen Mieteinnahmen dem IRS melden und die steuerlichen Auswirkungen verstehen, wobei unter bestimmten Bedingungen Abzüge für bestimmte Ausgaben möglich sind.
• Die Betriebskosten eines Ferienhauses umfassen Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung, die je nach Marktbedingungen schwanken können.
• Ferienhäuser und Timesharing unterscheiden sich in der Eigentumsstruktur, wobei Timesharing gemeinsames Eigentum und begrenzte Nutzungszeiträume umfasst.

Was ist ein Ferienhaus?

Ein Ferienhaus ist eine Zweitwohnung, die nicht der Hauptwohnsitz des Eigentümers ist. Es wird hauptsächlich zu Erholungszwecken genutzt, einschließlich Urlaub oder Feiertage. Auch als Erholungs- oder Zweitimmobilie oder -wohnsitz bekannt, befindet sich ein Ferienhaus oft an einem anderen Ort als der Hauptwohnsitz des Eigentümers.

Ferienhäuser werden nur zu bestimmten Zeiten im Jahr genutzt. Viele Eigentümer vermieten diese Unterkünfte, wenn sie sie nicht nutzen, und erzielen so Mieteinnahmen. Dies kann steuerliche Auswirkungen haben. Wir erklären die Auswirkungen auf Steuern und andere finanzielle Herausforderungen, die mit dem Besitz eines solchen Hauses verbunden sind.

Einblicke in Ferienhäuser

Immobilien werden in verschiedene Kategorien eingeteilt, normalerweise für Einkommensteuerzwecke. Die Immobilie, in der ein Hausbesitzer lebt, wird als Hauptwohnsitz bezeichnet. Diese Immobilie kann ein Haus, eine Wohnung, eine Eigentumswohnung oder ein Wohnwagen sein. Um als Hauptwohnsitz zu gelten, muss der Hausbesitzer – ob Einzelperson, Paar oder Familie – dort den größten Teil des Jahres leben.1

Ein Ferienhaus hingegen ist ganz anders. Diese Art von Immobilie wird oft als Zweitwohnsitz betrachtet. In den meisten Fällen befindet es sich an einem anderen Ort als der Hauptwohnsitz des Eigentümers. Wie oben erwähnt, kann der Eigentümer diese Immobilie zu Erholungszwecken nutzen, einschließlich Urlaub, normalerweise für einige Tage oder Wochen pro Jahr. Genau wie Hauptwohnsitze können Ferienhäuser jede Form annehmen – die beliebtesten sind Hütten oder Eigentumswohnungen.

Die Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Ferienimmobilie kann für Einzelpersonen verschwommen sein, insbesondere wenn sie viel Zeit an beiden Orten verbringen. Die Unterscheidung ist jedoch für mehrere finanzielle Angelegenheiten wichtig.

Wie man eine Ferienimmobilie vermietet

Abgesehen davon, dass sie dem Hausbesitzer einen Ort zum Ausweichen bieten, können Ferienimmobilien auch vermietet werden, um zusätzliches Einkommen zu erzielen, wenn sie nicht genutzt werden. In diesem Fall könnte ein Paar mit Hauptwohnsitz in Maine ein Ferienhaus in Florida besitzen. Das Paar könnte die Florida-Residenz während der kältesten Monate Maines besuchen und sie für den Rest des Jahres an andere Personen vermieten.

Obwohl sie ein großartiges Asset sind, können Ferienhäuser eine finanzielle Herausforderung darstellen. Beispielsweise kann eine Hypothek auf ein Ferienhaus einen höheren Zinssatz haben als ein Darlehen auf den Hauptwohnsitz des Hausbesitzers. Das liegt daran, dass der Eigentümer ein höheres Ausfallrisiko haben könnte, da Einzelpersonen im Falle eines finanziellen Rückschlags eher ihren Hauptwohnsitz retten als einen vorübergehenden. Eigentümer von Ferienimmobilien gehen möglicherweise auch eine zweite Hypothek ein, wenn die Hypothek auf die Hauptimmobilie noch nicht abbezahlt ist.

Diese Form der Investition ist auch riskant, wenn man das Potenzial für Mieteinnahmen betrachtet. Die Vermietung einer Ferienimmobilie bietet keinen stabilen oder konsistenten Cashflow; selbst wenn die Immobilie in einer begehrten Lage ist, bedienen die meisten Vermieter von Ferienimmobilien kürzerfristige Kunden im Vergleich zu Mietern oder Langzeitbewohnern. Daher müssen Vermieter von Ferienimmobilien auf mögliche Cashflow-Engpässe vorbereitet sein und bereit sein, einzuspringen und Ausgaben zu bezahlen, die nicht durch Mieteinnahmen gedeckt sind.

Wichtig

Bedenken Sie, dass der IRS Ferienimmobilien möglicherweise anders definiert als Sie. Daher könnten Sie sich selbst als Besitzer oder Nichtbesitzer einer Ferienimmobilie betrachten, obwohl der IRS möglicherweise anderer Meinung ist.

Steuerliche Überlegungen bei der Vermietung von Ferienimmobilien

Damit ein Ferienhaus vom IRS als Wohnsitz eingestuft wird, muss es grundlegende Wohnmöglichkeiten bieten, einschließlich Schlafgelegenheiten sowie Koch- und Badezimmereinrichtungen. Das Haus muss außerdem mehr als 14 Tage und 10 % der Gesamtzahl der Tage, an denen es zu einem fairen Mietwert vermietet wird, zu persönlichen Zwecken genutzt werden.2 Es wird auch immer beliebter, Ferienhäuser kurzfristig über Dienste wie Airbnb oder Vrbo zu vermieten.

Die Steuerregeln für Ferienhäuser als Wohnsitz gelten, wenn diese Anforderungen erfüllt sind. Abzugsfähige Ausgaben umfassen den Mietanteil der qualifizierten Hypothekenzinsen, Grundsteuern und Schadensfälle. Andere abzugsfähige Ausgaben ergeben sich direkt aus der Mietimmobilie und umfassen Werbung, Provisionszahlungen, Anwaltskosten und Büromaterial. Auch Ausgaben im Zusammenhang mit der Instandhaltung und dem Betrieb der Mietimmobilie sind abzugsfähig.3

Wenn ein Ferienhaus 15 Tage oder mehr pro Jahr vermietet wird, müssen die Mieteinnahmen dem Internal Revenue Service (IRS) mit Schedule E gemeldet werden.2 Eigentümer können auch alle mit diesem Wohnsitz verbundenen Ausgaben abziehen. Wenn das Haus als persönlicher Wohnsitz gilt, dürfen die abgezogenen Ausgaben die Mieteinnahmen nicht übersteigen. Wenn das Ferienhaus kein persönlicher Wohnsitz ist, können die abgezogenen Ausgaben diesen Schwellenwert überschreiten, aber der gemeldete Verlust kann durch passive Aktivitätsregelungen begrenzt werden.4

Wichtig

Einkünfte müssen gemeldet werden, wenn ein Ferienhaus 15 Tage oder mehr pro Jahr vermietet wird.2

Finanzielle Auswirkungen des Besitzes eines Ferienhauses

Der Besitz eines Ferienhauses kann finanziell ähnlich sein wie der Besitz eines Hauptwohnsitzes. In diesem Licht gibt es viele finanzielle Aspekte des Besitzes eines Ferienhauses, was bedeutet, dass der Eigentümer mehr als nur den Kaufpreis der Immobilie berücksichtigen muss. Im Folgenden sind die häufigsten Betriebskosten aufgeführt, die ein Ferienhausbesitzer erwarten kann.

Hypothekenzahlungen/Zinsen: Wenn Sie eine Hypothek zur Finanzierung Ihres Ferienhauses aufgenommen haben, müssen Sie regelmäßige Hypothekenzahlungen leisten. Zusätzlich zur Tilgung des Kapitalsaldos Ihres Darlehens entstehen Ihnen Zinsaufwendungen, die zu Beginn Ihres Darlehens höher sind, wenn der Kapitalsaldo Ihrer Hypothek am höchsten ist.

Grundsteuern: Abhängig von der Lage und dem Wert Ihrer Immobilie zahlen Sie möglicherweise Tausende von Dollar an Grundsteuern pro Jahr. Grundsteuern werden manchmal zweimal im Jahr abgerechnet, obwohl einige Immobilieneigentümer möglicherweise verpflichtet sind, Grundsteuern in ein Treuhandkonto zu zahlen, das vom Hypothekengeber überwacht wird, um eine pünktliche und rechtzeitige Zahlung der Grundsteuerbescheide sicherzustellen.

Reparaturen/Instandhaltung: Die Instandhaltung eines Ferienhauses kann teuer sein. Sie müssen Budget für Dinge wie Reinigung, Landschaftsgestaltung, Reparaturen und Modernisierungen einplanen. Sie können entscheiden, alle diese Arbeiten selbst durchzuführen oder diese Dienstleistungen an andere zu vergeben (oft zu höheren Kosten).

Verbrauchsmaterialien: Obwohl keine direkten Hauskosten, müssen Sie auch die Kosten für das Auffüllen von Verbrauchsmaterialien bei jedem Besuch Ihres Ferienhauses berücksichtigen; zum Beispiel müssen Sie möglicherweise den Kühlschrank auffüllen, wenn Ihre Aufenthalte selten sind.

Versicherung: Sie müssen Ihr Ferienhaus versichern, um es vor Schäden oder Diebstahl zu schützen. Ihr Kreditgeber verlangt möglicherweise einen bestimmten Deckungsumfang, und Ihre Versicherungskosten stehen oft in direktem Zusammenhang mit dem Wert, der Lage und den verschiedenen Risiken Ihrer Immobilie.

Zusätzlich zu den oben genannten laufenden Ausgaben müssen Ferienhausbesitzer berücksichtigen, wie Immobilienwerte schwanken können. Der Marktpreis einer Immobilie kann je nach vorherrschenden makroökonomischen Bedingungen wie Geldpolitik, Zinssätzen oder Branchenangebot steigen oder fallen.

So verkaufen Sie Ihre Ferienimmobilie

Wenn der Eigentümer eines Ferienhauses die Immobilie verkauft, sollten sie die Auswirkungen auf Kapitalgewinne berücksichtigen. In den meisten Fällen müssen diese Kapitalgewinne dem IRS gemeldet werden. Das liegt daran, dass Ferienhäuser als persönliche Kapitalanlagen behandelt werden. Eigentümer werden auf den Gewinn aus dem Verkauf besteuert, der im Jahr des Verkaufs auf Schedule D gemeldet wird. Dieses Formular begleitet die jährliche Steuererklärung des Eigentümers.5

Der wichtige Unterschied hier ist, dass diese Regel nur für Ferienimmobilien gilt, da Steuerzahler beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes einen erheblichen Steuervorteil haben. Beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes ist der Steuerzahler von den ersten 250.000 US-Dollar für Einzelpersonen oder 500.000 US-Dollar für gemeinsam veranlagte Paare befreit.6

Häufige Herausforderungen beim Besitz eines Ferienhauses

Viele Aspekte des Besitzes eines Ferienhauses sind reizvoll; stellen Sie sich vor, Sie entfliehen schlechtem Wetter oder einem hektischen Lebensstil spontan an einen zweiten Ort, den Sie besitzen. Es gibt jedoch fortlaufende Herausforderungen beim Besitz eines Ferienhauses, die finanzielle und nicht-finanzielle Hürden schaffen.

Eine der größten logistischen Herausforderungen beim Besitz eines Ferienhauses ist die Instandhaltung und Pflege. Ferienhäuser erfordern regelmäßige Wartung und Pflege, auch wenn Sie nicht dort sind. Dies kann besonders herausfordernd sein, wenn Ihr Ferienhaus weit von Ihrem Hauptwohnsitz entfernt liegt, was es schwierig macht, unerwartete Probleme zu bewältigen.

In ähnlicher Weise müssen Sie je nach Standort Ihres Ferienhauses möglicherweise über Probleme wie Hurrikane, Überschwemmungen oder Waldbrände nachdenken. Diese Naturkatastrophen können teuer sein und erhebliche Schäden an Ihrer Immobilie verursachen. Ihre Ferienimmobilie kann auch kurzfristige Notfallmaßnahmen erfordern (z. B. das Vernageln von Fenstern), was je nach Lage Ihres Hauptwohnsitzes möglicherweise nicht möglich ist.

Es gibt mehrere emotionale Aspekte, die bei der Überlegung eines Ferienhauses zu bewältigen sind. Abhängig von Ihrem Lebensstil und Zeitplan können Sie Ihr Ferienhaus möglicherweise nicht so oft nutzen, wie Sie möchten. Dies kann frustrierend sein, besonders wenn Sie sich entschieden haben, einen erheblichen Geldbetrag in die Immobilie zu investieren. Das andere Ende des Spektrums tritt ein, wenn es Zeit ist, sich von einem Ferienhaus zu trennen. Ähnlich wie bei anderen Formen von Investitionen mit sentimentalem Wert kann es schwierig sein, sich von etwas zu trennen, das Sie bereits besitzen, selbst wenn es für Sie und Ihr Vermächtnis finanziell am sinnvollsten ist. Auch gibt es wie bei anderen Anlageformen viele Elemente der Handelspsychologie.

Schließlich gibt es, wie in den obigen Abschnitten erörtert, mehrere einzigartige finanzielle Herausforderungen beim Besitz eines Ferienhauses. Mieteinnahmen sind möglicherweise nicht stabil, und die Abhängigkeit von einem Dritten, der Ihre Immobilie vermietet, verursacht erhebliche Verwaltungsgebühren. Sie werden auch möglicherweise höhere Kosten für den Betrieb Ihrer Immobilie haben, wenn Sie nicht immer vor Ort sein können. Aus diesem Grund sollten diejenigen, die ein Ferienhaus als Investition in Betracht ziehen, die wahren langfristigen finanziellen Auswirkungen ihres Kaufs bedenken.

Tipp

Um Veränderungen bei Ferienhaustrends im Laufe der Zeit zu verfolgen, sammelt das United States Census Bureau Daten zu Ferienhäusern.7

Vergleich von Ferienhäusern und Anlageimmobilien

Einige Ferienhäuser können als Anlageimmobilien betrachtet werden, aber nicht alle Anlageimmobilien sind Ferienhäuser. Wie oben erwähnt, kann der Eigentümer eines Ferienhauses es nutzen, um zusätzliche Mieteinnahmen zu erzielen, was es zu einer Anlageimmobilie macht, wenn er es nicht selbst nutzt.

In anderen Fällen kauft jemand eine Anlageimmobilie mit dem alleinigen Ziel, Einkommen zu generieren, entweder durch Miete oder durch den späteren Weiterverkauf der Immobilie. Im Gegensatz zu Ferienimmobilien müssen Anlageimmobilien keine Wohnhäuser sein. Sie können sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien oder sogar gemischt genutzte Gebäude sein – Immobilien mit sowohl Wohn- als auch Einzelhandelsflächen. Diese Investoren betreten die Immobilie möglicherweise nie persönlich; dennoch können sie möglicherweise einen ähnlichen Einkommensstrom erzielen wie jemand, der eine vergleichbare Art von Vermögenswert besitzt und selbst nutzt.

Unterscheidung zwischen Ferienimmobilien und Timeshares

Eine Ferienimmobilie und ein Timeshare sind technisch gesehen dasselbe. Allerdings haben nicht alle Formen von Ferienimmobilien die gleiche Eigentumsstruktur wie ein Timeshare.

Im Großen und Ganzen sind die meisten Ferienhäuser Immobilien, die Sie vollständig besitzen und jederzeit nutzen können. Sie haben die vollständige Kontrolle über die Immobilie und können sie als Zweitwohnsitz nutzen oder vermieten, um Einkommen zu erzielen. Sie sind auch für alle oben besprochenen Kosten verantwortlich, die mit dem Besitz und der Instandhaltung der Immobilie verbunden sind.

Ein Timeshare hingegen ist eine Form des Ferieneigentums, die es Ihnen ermöglicht, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum jedes Jahr zu nutzen. Timeshares werden normalerweise in Wochenabschnitten verkauft. Aus diesem Grund sind die Kosten für den Besitz dieser Form eines Ferienhauses viel geringer als der vollständige Alleinbesitz eines Ferienhauses. Der Investor eines Timeshares kann jedoch nur für den Zeitraum in der Ferienimmobilie wohnen, der seinem Eigentumsanteil entspricht.

Aufgrund des begrenzten Zeitraums, in dem ein Investor in einem Timeshare wohnen kann, werden alle Timeshares oft als Ferienimmobilien betrachtet. Da jedoch verschiedene Formen von Ferienimmobilien mit kürzeren oder längeren Aufenthaltsdauern verbunden sein können, unterliegen nicht alle Ferienzeiträume denselben Einschränkungen wie ein Timeshare.

Ist es klug, ein Ferienhaus zu besitzen?

Diese Antwort wird für jede Person unterschiedlich ausfallen, da manche eine Ferienimmobilie häufiger nutzen oder über ein höheres verfügbares Einkommen verfügen, das für eine zweite Immobilie verwendet werden kann. Ganz allgemein gesprochen kann ein Ferienhaus eine riskante Investition sein, da es keinen stetigen Einkommensstrom garantiert, aber dennoch mit laufenden Betriebskosten verbunden ist. Ein Ferienhaus ist eine realistischere Option für finanziell besser gestellte Personen, die über ausreichende Ersparnisse verfügen, um diese laufenden Ausgaben zu decken.

Wie weit ist zu weit für ein Ferienhaus?

Auch dies ist eine Frage der persönlichen Vorliebe. Manche bevorzugen eine kurze Autofahrt für einen schnellen Tapetenwechsel. Andere bevorzugen möglicherweise einen Flug in eine völlig andere geografische Region. Allgemeine Richtlinien, die zu beachten sind, sind die durchschnittliche Aufenthaltsdauer Ihrer Urlaubsreisen. Für kürzere Reisen sollten Sie erwägen, eine Immobilie zu kaufen, die leichter zu erreichen ist (d. h. nicht mehr als fünf Stunden entfernt). Für längere Reisen kann es sinnvoller und lohnender sein, in weiter entfernte Immobilien zu investieren.

Wie viel Ihres Nettovermögens sollten Sie für ein Ferienhaus ausgeben?

Finanzberater empfehlen möglicherweise, nicht mehr als 10 % bis 15 % des Nettovermögens in eine Ferienimmobilie zu binden. Ein weiterer Aspekt ist das laufende, stabile Einkommen. Stellen Sie sicher, dass die Kosten für die Ferienimmobilieninvestition durch monatliche Einnahmen gedeckt werden können, sei es durch Einkommen, staatliche Leistungen oder Altersvorsorge.

Kann ich ganzjährig in einem Ferienhaus wohnen?

Aus Sicht des IRS gilt ein Ferienhaus als eine Immobilie, in der Sie einen Teil des Jahres gewohnt haben. Obwohl Sie aus persönlichen Gründen logistisch entscheiden können, wo Sie leben möchten, gibt es unterschiedliche steuerliche Auswirkungen für verschiedene Immobilienarten, basierend auf verschiedenen Regeln, einschließlich der Dauer Ihres Aufenthalts und ob Sie die alleinige Kontrolle über die Immobilie haben.