Festzinszahlung

Wichtige Erkenntnisse

• Festzinszahlungen bedeuten gleichbleibende Ratenhöhen über die Laufzeit eines Kredits.
• Die Anteile von Zins und Tilgung ändern sich monatlich.
• Festzinsdarlehen beziehen sich in der Regel auf Hypothekendarlehen.
• Die Zinssätze für Festzinshypotheken ändern sich nicht; die Zahlungen bleiben vorhersehbar.
• Hypotheken mit variablem Zinssatz bieten anfangs möglicherweise niedrige Zinsen, können jedoch später steigen.

Was ist eine Festzinszahlung?

Bei einer Festzinszahlung für einen Kredit bleibt der Gesamtbetrag der fälligen Zahlung während der gesamten Laufzeit des Kredits gleich, aber die Anteile, die auf Zinsen und Tilgung entfallen, ändern sich. Festzinszahlungen betreffen am häufigsten Hypothekendarlehen. Bei der Aufnahme eines solchen Kredits muss ein Kreditnehmer zwischen einer Festzinszahlung und einer Zahlung mit variablem Zinssatz wählen. Banken bieten in der Regel eine Vielzahl von Festzins-Hypothekendarlehen an, die jeweils einen leicht unterschiedlichen Zinssatz haben.1

Festzinszahlungen werden manchmal als Vanillewaffeln bezeichnet, vermutlich weil sie sich nie ändern und keine Überraschungen enthalten.

Festzinszahlungen bei Hypotheken verstehen

Eine Vereinbarung über Festzinszahlungen wird am häufigsten bei Hypothekendarlehen verwendet. Hauskäufer haben in der Regel die Wahl zwischen Festzins-Hypothekendarlehen oder Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz (ARM). Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz werden auch als Darlehen mit variablem Zinssatz bezeichnet. Hauskäufer können in der Regel entscheiden, welche Darlehensart für sie die bessere Wahl ist.

Eine Bank bietet in der Regel eine Vielzahl von Festzins-Hypothekendarlehen an, die jeweils einen leicht unterschiedlichen Zinssatz haben. In der Regel kann ein Hauskäufer eine Laufzeit von 15 Jahren oder eine Laufzeit von 30 Jahren wählen.2 Für Veteranen und für Darlehen der Federal Housing Authority (FHA) werden leicht niedrigere Zinssätze angeboten. Obwohl Darlehen für Veteranen und die über die FHA erhältlichen Darlehen niedrigere Zinssätze haben, müssen Kreditnehmer in der Regel zusätzliche Hypothekenversicherungen abschließen, um sich gegen Zahlungsausfall zu schützen.3

Banken bieten auch Optionen für Darlehen mit variablem Zinssatz an. Historisch gesehen konnten diese einen wesentlich niedrigeren anfänglichen Zinssatz haben als Darlehen mit Festzinszahlung. In Zeiten niedriger Zinsen konnte der Hauskäufer normalerweise einen noch niedrigeren Einführungszinssatz für eine Hypothek mit variablem Zinssatz erhalten, was in den Monaten direkt nach dem Kauf eine Entlastung bei den Zahlungen bot. Wenn die Einführungsphase endete, erhöhte die Bank den Zinssatz und die Zahlungsbeträge, sobald die Zinssätze stiegen. Wenn die Zinssätze hoch waren, war eine Bank eher geneigt, den Einführungszinssatz für Festzinsdarlehen anzubieten, da sie erwartete, dass die Zinssätze für neue Darlehen sinken würden.

Da die Hypothekenzinsen seit der Wohnungskrise 2008 jedoch unter 5 % liegen, hat sich die Kluft zwischen Festzins- und variablen Darlehen praktisch geschlossen. Stand 13. August 2020 lag der durchschnittliche landesweite Zinssatz für eine 30-jährige Festzinshypothek bei 2,96 %. Der Zinssatz für ein vergleichbares Darlehen mit variablem Zinssatz lag bei 2,9 %.4 Letzteres ist ein sogenannter "5/1 ARM", was bedeutet, dass der Zinssatz für mindestens fünf Jahre fest bleibt. Nach fünf Jahren kann er jährlich nach oben angepasst werden.5

0,06 %

Der Unterschied zwischen dem durchschnittlichen Zinssatz für eine 30-jährige Festzinshypothek und dem durchschnittlichen Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek mit variablem Zinssatz

Wichtige Überlegungen zu Festzinszahlungen

Der für ein Darlehen mit Festzinszahlung gezahlte Betrag bleibt Monat für Monat gleich, aber die Anteile, die zur Tilgung des Kapitals und zur Zahlung der Zinsen verwendet werden, ändern sich jeden Monat. Die frühesten Zahlungen bestehen aus mehr Zinsen als Kapital. Von Monat zu Monat sinkt der gezahlte Zinsbetrag allmählich, während die Tilgung zunimmt. Dies wird als Darlehenstilgung (Amortisation) bezeichnet.6

Praktisches Beispiel für ein Darlehen mit Festzinszahlung

Der Begriff wird in der Immobilienkreditbranche verwendet, um Zahlungen im Rahmen einer Festzinshypothek zu bezeichnen, die auf einer gängigen Tilgungstabelle basieren. Zum Beispiel sehen die ersten Zeilen eines Tilgungsplans für eine 30-jährige Festzinshypothek über 250.000 $ mit einem Zinssatz von 4,5 % wie in der folgenden Tabelle aus.

Beachten Sie, dass die Zinszahlung von Monat zu Monat, wenn auch langsam, abnimmt, während die Tilgungszahlung leicht ansteigt. Der gesamte Darlehenssaldo sinkt. Die monatliche Zahlung von 1.266,71 $ bleibt jedoch gleich.