FHA 203K Darlehen

Was ist ein FHA 203(k)-Darlehen?

Ein FHA 203(k)-Darlehen ist eine Art staatlich versicherte Hypothek, die es dem Kreditnehmer ermöglicht, ein Darlehen für zwei Zwecke aufzunehmen: Hauskauf und Hausrenovierung. Ein FHA 203(k)-Darlehen ist auf die Sanierung oder Reparatur eines Hauses ausgerichtet, das zum Hauptwohnsitz des Hypothekenschuldners wird.

Ein FHA 203(k) ist im Wesentlichen ein FHA-Baudarlehen. Es zielt darauf ab, Käufer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen und solche in älteren Nachbarschaften zu unterstützen. Es kann eine Reihe von Verbesserungen abdecken, von minimal bis umfangreich, je nach Art des 203(k)-Darlehens.

Wichtige Erkenntnisse

• Ein FHA 203(k)-Darlehen finanziert sowohl den Kauf als auch die Renovierung eines Hauses in einer einzigen Hypothek.
• Dieser Darlehenstyp ist in erster Linie für Käufer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen konzipiert, die ältere Häuser verbessern möchten.
• Es gibt zwei Arten von FHA 203(k)-Darlehen: begrenzt und standard, die unterschiedliche Reparaturanforderungen abdecken.
• Kreditnehmer können von einer niedrigen Anzahlung von 3,5% mit potenziell niedrigeren Zinssätzen profitieren.
• Aufwändige Hausverbesserungen wie Tennisplätze sind von der FHA 203(k)-Darlehensdeckung ausgeschlossen.

Wie FHA 203(k)-Darlehen funktionieren

Das FHA 203(k)-Darlehen ermutigt Familien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, Häuser zu kaufen und zu reparieren, insbesondere in älteren Gemeinden. Das Programm ermöglicht es einer Person, ein Haus zu kaufen und es mit einer einzigen Hypothek mit festem oder variablem Zinssatz zu renovieren. Der geliehene Betrag umfasst den Kaufpreis des Hauses und die Renovierungskosten, einschließlich Material und Arbeitskräfte.1

Das Darlehen kann auch vorübergehende Wohnkosten wie Miete abdecken, während das Haus renoviert wird. Das Darlehen mit doppeltem Zweck macht es für den Kreditnehmer überflüssig, zwei separate Anträge für eine Hypothek und ein Darlehen für die Hausrenovierung zu stellen, von denen keiner von der Bank genehmigt werden könnte oder zu höheren Gesamtkosten führen könnte.

Normalerweise sind Kreditgeber nicht bereit, eine Hypothek für eine Immobilie anzubieten, die größere Reparaturen benötigt, aufgrund ihrer Sicherheits- und Bewohnbarkeitsstandards. Staatlich abgesicherte FHA 203(k)-Darlehen beruhigen Kreditgeber jedoch, da die Renovierungskosten in die Hypothek einbezogen werden. Die Renovierungsgebühren werden auf ein Treuhandkonto gelegt und als Zahlung an die Auftragnehmer ausgezahlt, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind.1 Die vollständige Renovierung des Hauses sollte nicht länger als sechs Monate dauern, wie im FHA-Leitfaden für ein 203(k)-Darlehen festgelegt.2

Vergleich von begrenzten und standard FHA 203(k)-Darlehen

Die beiden Arten von 203(k)-Darlehen sind das begrenzte 203(k) und das standard 203(k).3 Die Darlehen gelten nur für Einzelpersonen und Familien, die die Immobilie zu ihrem Hauptwohnsitz machen möchten. Das bedeutet, dass Immobilieninvestoren und Hausflipper nicht qualifiziert sind.

Die Arbeiten müssen an einen lizenzierten Handwerker vergeben werden. Wenn qualifiziert, kann der Hausbesitzer als eigener Auftragnehmer fungieren und Ersparnisse für unvorhergesehene Kosten oder zusätzliche Verbesserungen verwenden. Sie können jedoch nicht für ihre Arbeit entschädigt werden.2

Begrenztes 203(k): Minimale Reparaturen

Ein begrenztes 203(k)-Darlehen wird für Häuser verwendet, die minimale Reparaturen benötigen. Diese Option umfasst keine strukturellen Arbeiten wie das Hinzufügen neuer Räume oder Landschaftsgestaltung, und das Haus muss während der gesamten Renovierungszeit bewohnbar sein. Reparaturen unter dem begrenzten 203(k) sind auf 35.000 $ begrenzt.3

Kurzer Fakt

Begrenzte 203(k)-Darlehen sind nicht nur für potenzielle Hauskäufer. Personen, die bereits in einem Haus wohnen, das Reparaturen benötigt, können ein begrenztes Darlehen aufnehmen.

Standard 203(k): Umfangreiche Arbeiten

Das standard 203(k) deckt umfangreiche Reparaturen oder strukturelle Arbeiten ohne Begrenzung der Reparaturkosten ab. Der Mindestbetrag, der geliehen werden kann, beträgt 5.000 $, aber der Gesamtwert der Immobilie muss weiterhin innerhalb der FHA-Hypothekenobergrenze für das Gebiet liegen.1

Ein FHA 203(k)-Darlehen deckt Reparaturen wie Sanitär, Bodenbeläge, Anstrich, HVAC-Systeme, Küchen- und Badezimmer-Updates, Gesundheits- und Sicherheitsverbesserungen, Landschaftsgestaltung, Barrierefreiheitshilfen, Energieanlagen sowie Fenster- oder Türersatz ab.1 Aufwändige Renovierungen wie Tennisplätze, Gartenlauben und neue Pools werden von einem FHA 203(k)-Darlehen nicht abgedeckt.2

Rolle der Kreditgeber bei FHA 203(k)-Darlehen

Die Federal Housing Administration (FHA) wurde 1934 während der Weltwirtschaftskrise gegründet, die eine hohe Rate an Zwangsvollstreckungen und Zahlungsausfällen erlebte.4 Die FHA motivierte Banken, Hausdarlehen an Gering- und Mittelverdiener, Personen mit niedrigen Kreditwerten und Erstkäufer ohne Kreditgeschichte zu vergeben. Dies half, die Wirtschaft anzukurbeln, da Menschen, die normalerweise keinen Kredit erhalten hätten, Hypotheken bekamen. Das FHA-Darlehen wurde geschaffen, um diese Art von Hypotheken zu versichern, damit die FHA bei Zahlungsausfall eines Kreditnehmers einspringt und die Zahlungen übernimmt, wodurch das Risiko des Kreditgebers minimiert wird.

Personen mit hohem Einkommen ziehen es im Allgemeinen vor, in neueren und besser entwickelten Gebieten einer Stadt zu kaufen. Die FHA führte das 203(k)-Darlehen speziell ein, um Geringverdiener, die nicht für eine Standardhypothek qualifiziert sind, zu ermutigen, in vernachlässigten Nachbarschaften zu leben und diese zu verbessern.1

Schritte zur Erlangung eines FHA 203(k)-Darlehens

Es ist wichtig zu beachten, dass die FHA kein Kreditgeber ist, sondern ein Hypothekenversicherer. Sie erhalten ein FHA 203(k)-Darlehen, indem Sie einen Antrag bei Ihrer Bank, Ihrer Kreditgenossenschaft oder einem anderen Kreditgeber stellen. Nicht alle Kreditgeber bieten diese Darlehen an. Um einen zugelassenen Kreditgeber zu finden, sehen Sie sich das Verzeichnis der zugelassenen Kreditgeber von HUD an und befolgen Sie diese Schritte, um genehmigt zu werden:5

Identifizieren Sie geeignete Kreditgeber, die FHA 203(k)-Darlehen anbieten.

Stellen Sie sicher, dass Ihr Darlehenszweck den FHA 203(k)-Richtlinien entspricht.

Bestätigen Sie, dass die Immobilie die FHA 203(k)-Richtlinien für abgedeckte Verbesserungen erfüllt.

Bereiten Sie Ihre Finanzdokumente vor und legen Sie die Kreditwürdigkeitsanforderungen fest.

Reichen Sie den Darlehensantrag bei Ihrem gewählten Kreditgeber ein.

Die FHA ist auch kein Hausversicherer oder Garantiegeber. Hauskäufer müssen dennoch Versicherungen und Garantien für ihre Häuser und Immobilien abschließen.

Vorteile und Nachteile von FHA 203(k)-Darlehen

Wie bei anderen FHA-Darlehen kann eine Person bei einem 203(k)-Darlehen eine Anzahlung von nur 3,5% leisten.6 Da die FHA das Darlehen versichert, können Kreditgeber niedrigere Zinssätze für ein 203(k)-Darlehen anbieten als anderswo. Die Zinssätze variieren für jeden Kreditnehmer je nach seiner Kreditgeschichte.

Das FHA 203(k)-Darlehen ist jedoch nicht ohne Kosten. Der Kreditnehmer muss jeden Monat eine einmalige Hypothekenversicherungsprämie zahlen, und die Kreditinstitution kann eine zusätzliche Bearbeitungsgebühr erheben. Neben den finanziellen Kosten für den Kreditnehmer sind der strenge Papierkram und die lange Wartezeit auf Rückmeldung von der FHA und dem Kreditgeber Faktoren, die bei der Beantragung dieses Programms zu berücksichtigen sind.

Insgesamt könnte eine Person mit niedriger Kreditwürdigkeit, die ein Eigenheim besitzen möchte, das repariert und modernisiert werden muss, zu dem Schluss kommen, dass das FHA 203(k) große Vorteile bietet, die die Kosten überwiegen.

FHA 203(k)-Darlehen im Vergleich zu traditionellen Baudarlehen

Obwohl ein FHA 203(k)-Darlehen eine Art FHA-Baudarlehen ist, ist es möglich, Baudarlehen außerhalb des FHA-Programms zu erhalten. Ein Baudarlehen ist in der Regel ein kurzfristiges Darlehen, das Mittel zur Deckung der Bau- oder Sanierungskosten eines Hauses bereitstellt.7

Baudarlehen können höhere Zinssätze haben als herkömmliche Hypothekendarlehen. Das Geld kann in Raten ausgezahlt werden, sobald der Bau beginnt und fortgesetzt wird, anstatt als Pauschalbetrag. Der fällige Restbetrag eines Baudarlehens kann am Ende der Darlehenslaufzeit in einer Summe gezahlt werden. Alternativ können Hausbesitzer ein Baudarlehen in eine herkömmliche Hypothek umwandeln.7

Warnung

Wenn Ihr Kreditgeber keine automatische Umwandlung eines Baudarlehens in eine herkömmliche Hypothek zulässt, müssen Sie möglicherweise ein brandneues Darlehen beantragen, um eine große Ballonzahlung zu vermeiden.

Anforderungen für die Qualifikation für ein FHA 203(k)-Darlehen

Wenn Sie an einem FHA 203(k)-Darlehen interessiert sind, ist es wichtig zu verstehen, was Sie zur Qualifikation benötigen. Der erste Schritt ist die Suche nach einem geeigneten Kreditgeber, falls Sie dies noch nicht getan haben.1 Als nächstes müssen Sie sicherstellen, dass Ihr Zweck für das Darlehen den FHA 203(k)-Richtlinien entspricht. Nochmals, diese Arten von Darlehen können abdecken:

Strukturelle Änderungen und Wiederaufbau

Modernisierung und Verbesserungen der Hausfunktion

Beseitigung von Gesundheits- und Sicherheitsgefahren

Änderungen, die das Erscheinungsbild der Immobilie verbessern und Veralterung beseitigen

Überholung oder Austausch von Sanitäranlagen und Installation eines Brunnens und/oder einer Klärgrube

Hinzufügen oder Ersetzen von Dächern, Dachrinnen und Fallrohren

Hinzufügen oder Ersetzen von Böden und/oder Bodenbelägen

Große Landschaftsbauarbeiten und Grundstücksverbesserungen

Verbesserung der Barrierefreiheit für eine behinderte Person

Durchführung von Energieeinsparungsverbesserungen

Wenn die Immobilie diese Richtlinien erfüllt, können Sie mit dem Antragsverfahren fortfahren. Die Qualifikationsanforderungen für ein FHA 203(k)-Darlehen ähneln denen für ein reguläres FHA-Darlehen in Bezug auf Kreditwürdigkeit, Einkommen, Anzahlung und Darlehensgrenzen. Das bedeutet, dass Sie für den Kauf eines Hauses eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580 benötigen, bei einer Anzahlung von 3,5%.8 Die typische Punktzahl für eine Standardhypothek liegt bei 620, obwohl einige Kreditgeber eine Punktzahl von bis zu 740 verlangen.9

Tipp

Es ist möglich, sich für ein FHA 203(k)-Darlehen mit einer Kreditwürdigkeit von nur 500 zu qualifizieren, allerdings müssen Sie dann Ihre Anzahlung auf 10% erhöhen.8

Wie funktioniert ein FHA 203(k)-Darlehen und welche Arten gibt es?

Ein FHA 203(k)-Darlehen dient dem Hauskauf und der Hausrenovierung. Es gibt zwei Arten: begrenzt und standard. Der geliehene Betrag umfasst sowohl den Kaufpreis des Hauses als auch die Renovierungskosten, einschließlich Material und Arbeit. Es soll dazu beitragen, ärmere Gemeinden zu sanieren und Menschen mit niedrigerem Einkommen zu helfen.

Vergibt die FHA das Darlehen?

Nein. Die FHA versichert das Darlehen. Sie müssen das Darlehen über ein Finanzinstitut wie eine Bank oder eine Kreditgenossenschaft erhalten.

Kann man ein 203(k)-Darlehen für alle Verbesserungen verwenden?

Nein. Alles, was als extravagant oder luxuriös gilt – wie ein Tennisplatz, eine Gartenlaube oder ein neuer Swimmingpool – ist nicht erlaubt. Die meisten Reparaturen und Modernisierungen sind jedoch qualifiziert, einschließlich der Sanierung eines bestehenden Swimmingpools.