Freiwillige Zwangsvollstreckung

Erklärung zur freiwilligen Zwangsvollstreckung: Hauptvorteile und potenzielle Risiken

Wichtige Erkenntnisse

Freiwillige Zwangsvollstreckung liegt vor, wenn ein Kreditnehmer den Zwangsvollstreckungsprozess einleitet, um eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung durch den Kreditgeber zu vermeiden.
Sie ist in der Regel weniger schädlich für die Kreditwürdigkeit als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung, beeinträchtigt aber dennoch die Kreditwürdigkeit und kann zukünftige Kredite erschweren.
Kreditgeber können einer freiwilligen Zwangsvollstreckung zustimmen, um den Rücknahmeprozess zu beschleunigen, was kosteneffizient ist.
In einigen Fällen können Kreditnehmer strategisch eine freiwillige Zwangsvollstreckung wählen, indem sie vor einer Verschlechterung ihrer Kreditwürdigkeit neue Kreditlinien sichern.
Die freiwillige Zwangsvollstreckung gewann nach der Wohnungskrise von 2007-2009 aufgrund von Unterwasser-Hypotheken an Popularität.

Was ist eine freiwillige Zwangsvollstreckung?

Eine freiwillige Zwangsvollstreckung wird von einem Kreditnehmer eingeleitet, der nicht in der Lage ist, seine Kreditraten für eine Immobilie weiter zu zahlen. Es ist ein Versuch, weitere Zahlungen zu vermeiden und eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung und Räumung zu verhindern. Kreditnehmer können diese Option wählen, wenn ihre Hypothek deutlich unter Wasser steht. Dies unterscheidet sich von einer unfreiwilligen Zwangsvollstreckung, die vom Kreditinstitut eingeleitet wird, um eine Immobilie in Besitz zu nehmen und seine Verluste auszugleichen.

Eine freiwillige Zwangsvollstreckung ist in der Regel die letzte Option für Kreditnehmer, die ihre Kreditzahlungen nicht leisten können. Sie können eine freiwillige Zwangsvollstreckung von einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut für Wohn- und Gewerbeimmobilien beantragen. Eine freiwillige Zwangsvollstreckung kann jedoch dennoch schädlich für die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers sein.

Mehrere ähnliche Begriffe werden für freiwillige Zwangsvollstreckungen verwendet, darunter strategischer Zahlungsausfall, Weggehen, Jingle Mail und freundliche Zwangsvollstreckung.

Wie funktionieren freiwillige Zwangsvollstreckungen?

Eine freiwillige Zwangsvollstreckung ist äußerst schädlich für die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers und kann es für Jahre danach erschweren, ein Haus zu mieten oder zu kaufen oder Kredite zu erhalten, aber sie ist finanziell nicht so schädlich wie eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung. Sie kann daher eine kosteneffiziente Option für einige Kreditnehmer sein, die, anstatt sich mit monatlichen Zahlungen abzumühen, zu dem Schluss kommen, dass sie die Zahlungen nicht fortsetzen können.

Viele Schuldner planen eine freiwillige Zwangsvollstreckung, indem sie neue Kreditkarten eröffnen und neue Autokredite und Hypotheken aufnehmen, bevor ihre Kreditwürdigkeit sinkt. Kreditgeber stimmen oft einem Antrag auf freiwillige Zwangsvollstreckung zu, da dies den Prozess der Rücknahme von Eigentum und der Eintreibung von Schulden viel schneller und kosteneffizienter machen kann als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.

Gründe für eine freiwillige Zwangsvollstreckung sind ein plötzlicher und unerwarteter Arbeitsplatzverlust, die Erkenntnis, über die eigenen Verhältnisse zu leben, sowie Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt in Verbindung mit variablen Zinssätzen (wenn der Kreditnehmer beispielsweise eine Hypothek mit variablem Zinssatz, ARM, hat).

Eine Zwangsvollstreckungsvereinbarung (deed in lieu of foreclosure) ist eine der am häufigsten verwendeten Arten der freiwilligen Zwangsvollstreckung. Die Regeln, Gesetze und Strafen für freiwillige Zwangsvollstreckungen variieren stark je nach Kreditinstitut und Bundesstaat.

Vor- und Nachteile freiwilliger Zwangsvollstreckungen

Wenn Sie erwägen, eine freiwillige Zwangsvollstreckung einzuleiten, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile eines solchen Schrittes sorgfältig abzuwägen. Sie müssen dies gegen die Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit, den Verlust Ihres Hauses, die Höhe der finanziellen Entlastung, die es Ihnen bietet, und etwaige Alternativen, die Sie noch haben, abwägen. Wenn Sie beispielsweise keine Kreditänderung oder einen Leerverkauf erreichen können, kann eine Zwangsvollstreckungsvereinbarung eine geringere Auswirkung auf Ihre Kreditauskünfte haben als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.

Geringere Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit

Schneller als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung

Weniger soziales Stigma

Kann dennoch einem Ausfallurteil unterliegen

Kreditwürdigkeit leidet dennoch

Erschwert die Suche nach neuem Wohnraum

Vorteile der freiwilligen Zwangsvollstreckung

Geringere Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit: Eine Zwangsvollstreckungsvereinbarung kann geringere Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit haben als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.

Schneller als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung: Es ist eine schnellere, weniger komplizierte Befreiung von Schulden als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung und eine Gelegenheit, Ihre Verluste zu begrenzen.

Weniger soziales Stigma: Es gibt möglicherweise eine weniger negative Wahrnehmung im Zusammenhang mit einer freiwilligen Zwangsvollstreckung, da Sie dem Problem zuvorkommen, anstatt darauf zu warten, dass der Kreditgeber handelt.

Nachteile der freiwilligen Zwangsvollstreckung

Kann dennoch einem Ausfallurteil unterliegen: Einige Staaten erlauben Kreditgebern, Kreditnehmer per Ausfallurteil auf einen "Ausfall" zu verklagen – die Differenz zwischen dem noch geschuldeten Kreditbetrag und dem Zwangsvollstreckungsverkaufspreis. Stellen Sie sicher, dass Sie die Gesetze Ihres Bundesstaates kennen.

Kreditwürdigkeit leidet dennoch: Es wird wahrscheinlich schwieriger sein, neue Kredite zu erhalten – zum Beispiel für einen Autokredit oder eine neue Kreditkarte – und die angebotenen Zinssätze werden höher sein.

Erschwert die Suche nach neuem Wohnraum: Vermieter können sich weigern, an Sie zu vermieten, oder einen höheren monatlichen Betrag verlangen. Und Sie werden möglicherweise einige Jahre lang keine Hypothek erhalten können. Fannie Mae zum Beispiel wendet eine Wartezeit von vier Jahren an, bevor sie nach einer Zwangsvollstreckungsvereinbarung eine neue Hypothek gewährt.

Auswirkungen freiwilliger Zwangsvollstreckungen während der Wohnungskrise 2007–2009

Vor der amerikanischen Immobilienblase und der Subprime-Hypothekenkrise der späten 2000er Jahre war die freiwillige Zwangsvollstreckung eine selten genutzte Option für Kreditnehmer, die Schwierigkeiten hatten, ihre Immobilienkreditzahlungen zu leisten; in den Jahren danach wurde sie jedoch viel häufiger genutzt. In den Jahren 2007 und 2008 fielen die Immobilienpreise, oft mit zweistelligen prozentualen Wertverlusten.

Anfang 2010 stieg der Anteil der Hypotheken, die unter Wasser standen – der geschuldete Hypothekenbetrag überstieg den Wert des Hauses – dramatisch an. In Kalifornien, Nevada und Florida waren mehr als 20 % der Hypotheken unter Wasser.

Was bewirkt eine freiwillige Zwangsvollstreckung?

Wenn Sie sich freiwillig für eine Zwangsvollstreckung Ihres eigenen Hauses entscheiden, liegt das in der Regel daran, dass Sie die Kreditzahlungen nicht leisten können. Anstatt darauf zu warten, dass der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung durchführt, tun Sie es selbst.

Was passiert, wenn Sie Ihr eigenes Haus zwangsvollstrecken?

Wenn Sie sich freiwillig und willentlich für die Zwangsvollstreckung Ihres Hauses entscheiden, erlaubt Ihnen Ihr Kreditgeber, Ihr Haus im Austausch für die Stornierung der Hypothekenschuld zu übergeben. Sie müssen zustimmen, das Haus in gutem Zustand zu verlassen und bis zu einem bestimmten Datum auszuziehen. Wenn Sie freiwillig zwangsvollstrecken, wird Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigt, aber Sie kontrollieren die Bedingungen für das Verlassen Ihres Hauses, und Sie erhalten möglicherweise sogar Geld von Ihrem Kreditgeber, um Ihren Auszug zu finanzieren.

Was ist ein Deed-in-Lien?

Ein Deed-in-Lien ist eine Art der freiwilligen Zwangsvollstreckung. Wenn Sie eine Vereinbarung mit Ihrem Kreditgeber treffen, übergeben Sie die Immobilie, um zu vermeiden, dass Ihr Kreditgeber Sie in die Zwangsvollstreckung schickt.