Für Ausschüttungen verfügbare Barmittel

Verständnis des für die Ausschüttung verfügbaren Bargeldes (CAD) bei REITs

Was ist der für die Ausschüttung verfügbare Cashflow (CAD)?

Der für die Ausschüttung verfügbare Cashflow (CAD) bezieht sich auf die Barmittel eines Real Estate Investment Trust (REIT), die zur Ausschüttung als Aktionärsdividenden zur Verfügung stehen. Der CAD-Wert wird berechnet, indem von den Mitteln aus dem operativen Geschäft (FFO) des REIT die wiederkehrenden Kapitalausgaben (CAPEX) abgezogen werden.

CAD ist die liquideste Teilmenge der für die Ausschüttung verfügbaren Mittel (FAD). Die Vorteile eines Vorrats an CAD bestehen darin, dass er ein vollständigeres Bild der bereinigten Cashflows eines REIT liefert und zeigt, wie viel REIT-Investoren in Form von Dividendenausschüttungen erwarten können.

Formel für den für die Ausschüttung verfügbaren Cashflow (CAD)

CAD=FFO−RCEwobei:CAD=Für die Ausschüttung verfügbarer CashflowFFO=Mittel aus dem operativen GeschäftRCE=Wiederkehrende Kapitalausgaben\begin{aligned} &CAD = FFO - RCE\\ &\textbf{wobei:}\\ &CAD = \text{Für die Ausschüttung verfügbarer Cashflow}\\ &FFO = \text{Mittel aus dem operativen Geschäft}\\ &RCE = \text{Wiederkehrende Kapitalausgaben} \end{aligned}CAD=FFO−RCEwobei:CAD=Für die Ausschüttung verfügbarer CashflowFFO=Mittel aus dem operativen GeschäftRCE=Wiederkehrende Kapitalausgaben

Berechnung des für die Ausschüttung verfügbaren Cashflows (CAD)

Die Berechnung des für die Ausschüttung verfügbaren Cashflows erfolgt, indem die wiederkehrenden Kapitalausgaben von den Mitteln aus dem operativen Geschäft abgezogen werden. Die Formel und Berechnung für FFO finden Sie unten.

Einblicke in den für die Ausschüttung verfügbaren Cashflow (CAD)

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein gebündeltes Anlagevehikel, das ein Portfolio von einkommensproduzierenden Immobilien und/oder Hypotheken hält und verpflichtet ist, fast sein gesamtes steuerpflichtiges Nettoeinkommen auszuschütten, um den REIT-Status zu erhalten. Tatsächlich sind REITs verpflichtet, 90 % des steuerpflichtigen Einkommens an die Anleger auszuzahlen.

Obwohl es keine standardisierte Methode zur Berechnung der für die Ausschüttung verfügbaren Mittel gibt, berechnen viele REITs den CAD auf ähnliche Weise, indem sie den Wert der Mittel aus dem operativen Geschäft um lineare Mieten, nicht zahlungswirksame Posten und alle wiederkehrenden immobilienbezogenen Ausgaben bereinigen.

Für einkommensorientierte, auch renditeorientierte Anleger ist der für die Ausschüttung verfügbare Cashflow eine Schlüsselkennzahl zur Auswahl eines REIT. REITs sind Instrumente, die von einem Teil der Anleger nachgefragt werden, die wiederkehrende Einkünfte oder Renditen anstreben, wie z. B. Rentner, die ihr monatliches oder vierteljährliches Einkommen durch ihre Anlagerendite aufbessern. Dazu können REITs ihre Rendite organisch durch ihre eigenen erworbenen Immobilienportfolios oder durch Akquisitionen steigern.

Wichtig

Für REITs gibt es keine feste Regel bezüglich CAD und dessen Berechnung. Wenn die Kennzahl von einem REIT berechnet wird, kann die Berechnung daher von Unternehmen zu Unternehmen variieren. Folglich handelt es sich um eine nicht GAAP-konforme Kennzahl und sollte als Pro-forma-Größe behandelt werden.

Beispiel für den für die Ausschüttung verfügbaren Cashflow (CAD)

Boston Properties (BXP) ist ein Gewerbeimmobilien-REIT, der Gebäude in Boston, New York, San Francisco, Los Angeles, Washington D.C. und Reston, Virginia besitzt. Im Jahr 2020 betrug die CAD-Auszahlungsquote des REIT 96,4 % gegenüber 86,7 % im Jahr 2019.1

Die Finanzberichte von Boston Properties zeigen, dass es CAD berechnet, indem es zu FFO die Kosten hinzurechnet, die als Mietanreize, nicht immobilienbezogene Abschreibungen, nicht zahlungswirksame Verluste aus vorzeitiger Schuldentilgung und aktienbasierte Vergütungsaufwendungen qualifizieren; dann durch Eliminierung der Auswirkungen linearer Mieten und linearer Grundstücksmietanpassungen; und schließlich durch Abzug von Instandhaltungsinvestitionen, Hotelverbesserungen sowie Geräte-Upgrades und -Ersatz.

Diese Liste der Anpassungsposten für den Cashflow ist nicht vollständig, zeigt aber, wie Zahlungsmittel und nicht zahlungswirksame Posten behandelt werden, um eine genauere Zahl der tatsächlichen für die Ausschüttung an Anleger verfügbaren Mittel darzustellen.2

CAD vs. FFO: Erläuterung der wichtigsten Unterschiede

Die Berechnung des für die Ausschüttung verfügbaren Cashflows folgt keiner standardisierten Formel im REIT-Sektor, wird jedoch allgemein als Differenz zwischen FFO und wiederkehrenden Ausgaben definiert. Wiederkehrende Kapitalausgaben, die typischerweise vom FFO abgezogen werden, um den CAD-Wert zu ermitteln, umfassen den Austausch von Gebäudedächern, Reparaturen an HVAC-Systemen, die Erneuerung von Parkplätzen und andere wesentliche routinemäßige Wartungsarbeiten. Einige REITs ziehen möglicherweise Mieterverbesserungen, die Linearisierung von Mieten oder Maklerprovisionen vom FFO ab.

Die National Association Real Estate Investment Trusts (NAREIT), ein Branchenverband, definiert FFO als Nettoeinkommen zuzüglich Abschreibungen abzüglich des Gewinns aus Immobilienverkäufen zuzüglich des Verlusts aus Immobilienverkäufen.3

Eine erweiterte Formel für FFO lautet:

FFO=NI+DA−II+IE−GP+LP−IV+LVwobei:∋= NettoeinkommenDA= Abschreibungen und AmortisationII= ZinserträgeIE= ZinsaufwendungenGP= Gewinn aus ImmobilienverkaufLP= Verlust aus ImmobilienverkaufIV= Einkünfte aus nicht konsolidierten BeteiligungenLV= Verlust aus nicht konsolidierten Beteiligungen\begin{aligned} &FFO = NI + DA - II + IE - GP + LP - IV + LV\\ &\textbf{wobei:}\\ ∋ = \text{ Nettoeinkommen}\\ &DA = \text{ Abschreibungen und Amortisation}\\ &II = \text{ Zinserträge}\\ &IE = \text{ Zinsaufwendungen}\\ &GP = \text{ Gewinn aus Immobilienverkauf}\\ &LP = \text{ Verlust aus Immobilienverkauf}\\ &IV = \text{ Einkünfte aus nicht konsolidierten Beteiligungen}\\ &LV = \text{ Verlust aus nicht konsolidierten Beteiligungen} \end{aligned}∋= NettoeinkommenFFO=NI+DA−II+IE−GP+LP−IV+LVwobei:DA= Abschreibungen und AmortisationII= ZinserträgeIE= ZinsaufwendungenGP= Gewinn aus ImmobilienverkaufLP= Verlust aus ImmobilienverkaufIV= Einkünfte aus nicht konsolidierten BeteiligungenLV= Verlust aus nicht konsolidierten Beteiligungen

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Warum bevorzugen Analysten angepasste Mittel aus dem operativen Geschäft (AFFO) für die REIT-Analyse?

Boston Properties. "BXP Quarterly Investor Overview - Q4 2020," Pages 8, 20.

Boston Properties. "BXP Quarterly Investor Overview - Q4 2020," Page 56.

Nareit. "Glossary of REIT Terms: Funds from Operations."

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