Geschossflächenzahl

Was ist die Geschossflächenzahl?

Die Geschossflächenzahl (FAR) definiert das Verhältnis zwischen der nutzbaren Grundfläche eines Gebäudes und der Grundstücksfläche, auf der es steht, und spielt eine entscheidende Rolle bei Bebauungsvorschriften. Lokale Behörden verwenden die FAR, um die zulässige Dichte festzulegen, was die Stadtentwicklung und Immobilienbewertungen beeinflusst.

Zentrale Erkenntnisse

• Die Geschossflächenzahl (FAR) ist der Zusammenhang zwischen der gesamten nutzbaren Grundfläche eines Gebäudes und der gesamten Grundstücksfläche und dient als Schlüsselelement in Bebauungsvorschriften.
• Eine höhere FAR deutet im Allgemeinen auf eine dichtere städtische Bebauung hin und unterscheidet Gebäudetypen wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien hinsichtlich der Grundstücksregulierung.
• Die FAR schließt ungenutzte Flächen wie Keller und Parkplätze aus und konzentriert sich nur auf die nutzbare Grundfläche, um das städtische Entwicklungspotenzial zu bestimmen.
• Eine erhöhte FAR ermöglicht es Entwicklern, mehr Projekte auf demselben Grundstück durchzuführen, was potenziell das Angebot erhöht und die Kosten pro Projekt senkt.
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Berechnung der Geschossflächenzahl

Sie können das Verhältnis ermitteln, indem Sie die gesamte oder brutto Grundfläche des Gebäudes durch die Bruttogrundstücksfläche teilen.1

Floor Area Ratio=Total Building Floor AreaGross Lot Area\begin{aligned} &\text{Floor Area Ratio} = \frac{ \text{Total Building Floor Area} }{ \text{Gross Lot Area} } \\ \end{aligned}​Floor Area Ratio=Gross Lot AreaTotal Building Floor Area​​

Einblicke aus der Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl berücksichtigt die gesamte Grundfläche eines Gebäudes, nicht nur den Gebäudegrundriss. Unbelegte Flächen wie Keller, Parkhäuser, Treppenhäuser und Aufzugsschächte werden von der Quadratmeterberechnung ausgeschlossen.

Gebäude mit unterschiedlicher Anzahl von Stockwerken können denselben Geschossflächenzahlwert haben. Jede Stadt hat eine begrenzte Kapazität oder einen begrenzten Raum, der sicher genutzt werden kann. Eine darüber hinausgehende Nutzung belastet eine Stadt übermäßig. Dies wird manchmal als Sicherheitslastfaktor bezeichnet.

Die Geschossflächenzahl ist variabel, da Bevölkerungsdynamik, Wachstumsmuster und Bautätigkeiten variieren und weil die Beschaffenheit des Grundstücks oder Raums, auf dem ein Gebäude errichtet wird, variieren kann. Industrielle, Wohn-, Gewerbe-, landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche Flächen haben unterschiedliche Sicherheitslastfaktoren, daher haben sie in der Regel auch unterschiedliche Geschossflächenzahlen.

Wichtig

Kommunale Behörden legen Vorschriften und Einschränkungen fest, die die Geschossflächenzahl bestimmen.

Die Geschossflächenzahl ist ein Schlüsselfaktor für die Entwicklung in jedem Land. Eine niedrige Geschossflächenzahl ist im Allgemeinen ein Hindernis für Bauvorhaben. Viele Branchen, insbesondere die Immobilienbranche, streben nach Erhöhungen der Geschossflächenzahl, um Entwicklern Raum und Landressourcen zu erschließen.

Höhere Geschossflächenzahlen helfen Entwicklern, mehr Projekte abzuschließen, was zu höheren Umsätzen, niedrigeren Kosten pro Projekt und mehr Angebot zur Deckung der Nachfrage führt.

Beispiele für die Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl eines 1.000 Quadratfuß großen Gebäudes mit einer Etage auf einem 4.000 Quadratfuß großen Grundstück würde 0,25x betragen. Ein zweistöckiges Gebäude auf demselben Grundstück, bei dem jede Etage 500 Quadratfuß groß wäre, hätte denselben Geschossflächenzahlwert.

Ein Grundstück hat eine Geschossflächenzahl von 2,0x und die Quadratmeterzahl beträgt 1.000. Ein Entwickler könnte in diesem Szenario ein Gebäude errichten, das bis zu 2.000 Quadratfuß umfasst. Es könnte ein 1.000 Quadratfuß großes Gebäude mit zwei Stockwerken umfassen.

Betrachten Sie ein Apartmentgebäude zum Verkauf in Charlotte, North Carolina. Der Angebotspreis für den Apartmentkomplex beträgt 3 Millionen US-Dollar und er erstreckt sich über 17.350 Quadratfuß. Das gesamte Grundstück ist 1,81 Acres oder 78.843 Quadratfuß groß. Die Geschossflächenzahl beträgt 0,22x, oder 17.350 geteilt durch 78.843.

Was bedeutet „Masse" in Bebauungsvorschriften?

Der Begriff „Masse" bezieht sich auf die Größe und Form von Gebäuden auf einem Grundstück sowie auf die damit verbundenen Merkmale des Grundstücks, die nicht unbedingt Teil eines oder mehrerer Gebäude sind. Massevorschriften umfassen Regeln wie die Nähe zu Grundstücksgrenzen sowie die Geschossflächenzahl.2

Was ist der Unterschied zwischen Geschossflächenzahl und Grundstücksüberbauung?

Die Geschossflächenzahl berechnet die Größe des Gebäudes im Verhältnis zum Grundstück, aber die Grundstücksüberbauung berücksichtigt die Größe aller Gebäude und Bauwerke. Die Grundstücksüberbauungsquote umfasst Bauwerke wie Garagen, Schwimmbecken und Schuppen, einschließlich nicht konformer Gebäude.3

Was ist das Gesetz von Angebot und Nachfrage?

Das Gesetz von Angebot und Nachfrage erklärt ein empfindliches wirtschaftliches Gleichgewicht. Das Angebot ist die Menge eines bestimmten Produkts, die Hersteller produziert haben und verkaufen möchten. Die Nachfrage misst, wie sehr die Verbraucher dieses Produkt wünschen und wie viel sie bereit sind zu kaufen. Diese beiden Faktoren sind idealerweise gleich, aber das ist nicht immer der Fall.4 Die Geschossflächenzahl und das Gesetz von Angebot und Nachfrage stehen in direktem Zusammenhang: FAR-Vorschriften kontrollieren das Angebot an neuem Wohn- und Gewerberaum in einem bestimmten Gebiet.