Gesetz über Immobilienabwicklungsverfahren Respa

Wichtige Erkenntnisse

• RESPA, 1975 in Kraft getreten, gewährleistet Transparenz bei den Abwicklungskosten für Hauskäufer und -verkäufer.
• Es verbietet Kickbacks und legt Wert auf klare Kommunikation über Treuhandkonten und Abwicklungsdienstleistungen.
• Das CFPB überwacht RESPA, wobei die Durchsetzung Verbrauchern erlaubt, bei Verstößen innerhalb bestimmter Fristen zu klagen.
• RESPA gilt nicht für Kredite für geschäftliche, gewerbliche oder landwirtschaftliche Zwecke.
• Pflichtangaben umfassen Schätzungen der Abwicklungskosten und Beziehungen zwischen Dienstleistern.

Was ist der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) wurde 1975 vom US-Kongress verabschiedet. RESPA verpflichtet Kreditgeber, Hypothekenmakler oder Hypothekenverwalter, Kreditnehmern Offenlegungen zu Immobilientransaktionen, Abwicklungsdienstleistungen und Verbraucherschutzgesetzen zur Verfügung zu stellen.

RESPA beseitigte missbräuchliche Praktiken im Immobilienabwicklungsprozess, verbietet Kickbacks und schränkt die Verwendung von Treuhandkonten ein. RESPA ist ein Bundesgesetz, das vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) reguliert wird.

Eingehende Betrachtung des RESPA-Gesetzes

Ursprünglich 1974 vom Kongress verabschiedet, trat RESPA am 20. Juni 1975 in Kraft. RESPA wurde im Laufe der Jahre durch mehrere Änderungen und Ergänzungen beeinflusst. Die Durchsetzung unterlag zunächst der Zuständigkeit des US-amerikanischen Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD). Nach 2011 übernahm das CFPB diese Verantwortlichkeiten aufgrund des Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act.1

Seit seiner Einführung reguliert RESPA Hypothekendarlehen für ein- bis vierfamilien Wohnimmobilien. Ziel von RESPA ist es, Kreditnehmer über ihre Abwicklungskosten zu informieren und Kickback-Praktiken sowie Vermittlungsgebühren zu beseitigen, die die Kosten für die Aufnahme einer Hypothek in die Höhe treiben können. Zu den von RESPA abgedeckten Darlehensarten gehören die meisten Kaufdarlehen, Annahmen, Refinanzierungen, Darlehen für Hausverbesserungen und Eigenheimkreditlinien (HELOCs).2

Wichtig

RESPA gilt nicht für Kreditvergaben an die Regierung, Regierungsbehörden oder -instrumentalitäten oder in Situationen, in denen der Kreditnehmer plant, die Immobilie oder das Land hauptsächlich für geschäftliche, gewerbliche oder landwirtschaftliche Zwecke zu nutzen.

Wesentliche RESPA-Compliance-Anforderungen

RESPA verpflichtet Kreditgeber, Hypothekenmakler oder Hypothekenverwalter, Kreditnehmern alle Informationen über die Immobilientransaktion offenzulegen. Die Informationsoffenlegung sollte Abwicklungsdienstleistungen, relevante Verbraucherschutzgesetze und alle anderen Informationen umfassen, die mit den Kosten des Immobilienabwicklungsprozesses verbunden sind. Geschäftsbeziehungen zwischen Abschlussdienstleistern und anderen am Abwicklungsprozess beteiligten Parteien sollten dem Kreditnehmer ebenfalls offengelegt werden.3

Verbotene Praktiken nach RESPA

RESPA verbietet bestimmte Praktiken wie Kickbacks, Verweise und unverdiente Gebühren. Beispielsweise verbietet Abschnitt 8 jeder Person, etwas von Wert im Austausch für Verweise auf ein Abwicklungsdienstleistungsunternehmen zu geben oder zu erhalten. Es regelt auch die Verwendung von Treuhandkonten – beispielsweise verbietet es Kreditdienstleistern, übermäßig große Treuhandkonten zu verlangen – und schränkt Verkäufer ein, die Vergabe von Eigentumsversicherungsgesellschaften vorzuschreiben.4

Hinweis

RESPA erlaubt eine Ausnahme, bei der Makler und Agenten angemessene Zahlungen als Gegenleistung für Waren oder Dienstleistungen austauschen können, die von anderen Abwicklungsdienstleistern erbracht werden, solange diese Vereinbarungen mit dem Gesetz und den regulatorischen Richtlinien übereinstimmen.5

RESPA-Richtlinien zu Marketing und Sponsoring

RESPA verbietet keine gemeinsamen Marketingbemühungen zwischen einem Immobilienmakler und einem Kreditgeber, solange die von jeder Partei gezahlten Werbekosten im Verhältnis zum Wert der Waren oder Dienstleistungen stehen, die als Gegenleistung erhalten werden könnten. Transaktionen, bei denen eine Partei mehr als einen anteiligen Anteil der Werbekosten bezahlt, sind jedoch verboten. Sponsoring von Veranstaltungen kann ebenfalls als verbotene Handlung angesehen werden, wenn eine Partei die Veranstaltung zur Vermarktung oder Bewerbung ihrer Dienstleistungen nutzt.6

Immobilienmakler und Eigentumsvermittler dürfen keine Marktdienstleistungsvereinbarungen eingehen, wenn eine Partei der anderen einen Betrag für Marketingmaterialien berechnet, der den fairen Marktwert der erbrachten Marketingdienstleistungen übersteigt. Ein Abwicklungsdienstleister darf von einem anderen Abwicklungsdienstleister keinen Raum mieten, es sei denn, er zahlt dafür den fairen Marktwert.7

Verständnis von RESPAs Haltung zu Vermittlungsgebühren

Immobilienmakler können keine Agenten bezahlen, um Kunden an die angeschlossene Hypothekengesellschaft des Maklers zu verweisen. Makler können keine Vermittlungsgebühren an andere Makler anbieten, um Kunden an ihr Geschäft zu leiten. Diese Kooperationsgebühren sind verboten und werden im Grunde als eine Form von Kickback angesehen. Hypothekengeber können lokalen Immobilienmaklern keine Art von Vermittlungsanreiz bieten, um Käufer auf ihre Darlehensprodukte zu verweisen.4

Navigation durch verbundene Geschäftsvereinbarungen nach RESPA

Immobilienmakler können kein Geschäft an eine verbundene Eigentumsgesellschaft verweisen, ohne diese Beziehung ihren Kunden offenzulegen. Diese Offenlegung muss die Gebühren, die die Eigentumsgesellschaft für ihre Dienstleistungen verlangt, und das finanzielle Interesse des Maklers an der Eigentumsgesellschaft detailliert darlegen. Kunden müssen auch darüber informiert werden, dass sie nicht verpflichtet sind, die Eigentumsgesellschaft zu nutzen, an die sie verwiesen wurden. Immobilienmakler und Eigentumsversicherungsgesellschaften können keine verbundene Gesellschaft gründen, um Dividenden aus Verweisen zu sammeln.4

Kreditgeber können Kreditnehmer nicht verpflichten, einen bestimmten verbundenen Abwicklungsdienstleister zu nutzen. Sie können jedoch finanzielle Anreize dafür bieten. Beispielsweise kann ein Hauskäufer in der Lage sein, verbundene Dienstleistungen zu einem ermäßigten Satz in Anspruch zu nehmen.6

Schnelle Tatsache

Im März 2024 einigte sich die National Association of Realtors in einer Sammelklage von Hausbesitzern, die behaupteten, die NAR habe die an ihre Makler gezahlten Provisionen überhöht. Wenn der Deal vom Gericht abgeschlossen wird, wird dies voraussichtlich zu deutlich geringeren Provisionen in der Zukunft führen.8

Verfahren zur Behandlung von RESPA-Verstößen

Ein Kläger hat ein Jahr Zeit, um wegen Verstößen wie Kickbacks und anderem unangemessenen Verhalten während des Abwicklungsprozesses zu klagen.

Kreditnehmer mit Beschwerden gegen ihren Kreditdienstleister müssen bestimmte Schritte einhalten, bevor sie klagen. Der Kreditnehmer muss seinen Kreditdienstleister schriftlich kontaktieren und die Art seines Problems detailliert darlegen. Der Dienstleister ist verpflichtet, innerhalb von 20 Werktagen nach Erhalt der Beschwerde schriftlich auf die Beschwerde des Kreditnehmers zu antworten. Der Dienstleister muss das Problem innerhalb von 60 Werktagen beheben oder den Status des Kontos erläutern. Kreditnehmer sollten bis zur Lösung des Problems weiterhin die erforderlichen Zahlungen leisten.9

Ein Kläger hat bis zu drei Jahre Zeit, um wegen bestimmter Unregelmäßigkeiten gegen seinen Kreditdienstleister zu klagen. Jede dieser Klagen kann vor einem Bundesbezirksgericht erhoben werden, wenn das Gericht in dem Bezirk liegt, in dem sich die Immobilie befindet oder der angebliche RESPA-Verstoß stattgefunden hat.10

Tipp

Wenn Sie während Ihrer Immobilientransaktion keinen Anwalt beauftragen, ist es am besten, sofort einen zu kontaktieren, wenn Sie glauben, dass ein RESPA-Verstoß stattgefunden hat. Ein Immobilienanwalt kann Ihnen helfen, den rechtlichen Prozess zu steuern.

Herausforderungen und Kritik an RESPA

Kritiker von RESPA sagen, dass einige der missbräuchlichen Praktiken, die das Gesetz beseitigen soll, immer noch vorkommen, einschließlich Kickbacks. Ein Beispiel dafür sind Kreditgeber, die ihren Eigentumsversicherungsgesellschaften, mit denen sie zusammenarbeiten, eine konzerninterne Versicherung anbieten. (Eine konzerninterne Versicherungsgesellschaft ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft eines größeren Unternehmens, die damit beauftragt ist, Versicherungspolicen für die Muttergesellschaft auszustellen, und keine anderen Unternehmen versichert.)

Kritiker sagen, dies sei im Wesentlichen ein Kickback-Mechanismus, da Kunden normalerweise die Dienstleister wählen, die bereits mit ihrem Kreditgeber oder Immobilienmakler verbunden sind (obwohl Kunden Dokumente unterzeichnen müssen, die besagen, dass sie jeden Dienstleister frei wählen können).

Aufgrund dieser Kritik gab es viele Versuche, Änderungen an RESPA vorzunehmen. Ein Vorschlag beinhaltet die Entfernung der Option für Kunden, für jede Dienstleistung einen beliebigen Dienstleister zu wählen. An dessen Stelle würde ein System treten, in dem Dienstleistungen gebündelt werden, der Immobilienmakler oder Kreditgeber jedoch für die direkte Zahlung aller anderen Kosten verantwortlich ist. Der Vorteil dieses Systems besteht darin, dass Kreditgeber (die immer mehr Kaufkraft haben) gezwungen wären, die niedrigsten Preise für alle Immobilienabwicklungsdienstleistungen zu suchen.

Wen schützt der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA)?

Der Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) soll Verbraucher schützen, die versuchen, für ein Hypothekendarlehen berechtigt zu werden. RESPA schützt jedoch nicht alle Arten von Darlehen. Darlehen, die durch Immobilien für geschäftliche oder landwirtschaftliche Zwecke gesichert sind, unterliegen nicht RESPA.11

Welche Informationen müssen nach RESPA offengelegt werden?

RESPA verlangt, dass Kreditnehmer zu verschiedenen Zeiten verschiedene Offenlegungen erhalten. Zunächst muss der Kreditgeber oder Hypothekenmakler Ihnen eine Schätzung der gesamten Abwicklungskosten geben, die Sie voraussichtlich zahlen müssen. (Diese Schätzung ist eine gutgläubige Schätzung; die tatsächlichen Kosten können jedoch variieren.) Der Kreditgeber oder Hypothekenmakler muss Ihnen auch eine schriftliche Offenlegung geben, wenn Sie einen Kredit beantragen oder innerhalb der nächsten drei Werktage, wenn sie erwarten, dass jemand anderes Ihre Hypothekenzahlungen einzieht (auch als Bedienung eines Darlehens bezeichnet).11

Warum wurde RESPA verabschiedet?

RESPA wurde als Teil eines Bemühens verabschiedet, die Verwendung von Treuhandkonten einzuschränken und missbräuchliche Praktiken in der Immobilienbranche, wie Kickbacks und Vermittlungsgebühren, zu verbieten.