Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien verstehen: Definitionen, Arten und Anlageeinblicke

Was sind Gewerbeimmobilien (CRE)?

Gewerbeimmobilien (CRE) umfassen Immobilien, die für geschäftliche Aktivitäten und nicht für Wohnzwecke genutzt werden. Sie beinhalten eine vielfältige Palette von Immobilien, von einzelnen Einzelhandelsgeschäften bis hin zu großen Industriekomplexen, die oft an Mieter verpachtet werden, um Einnahmen durch Miete oder Geschäftsbetrieb zu erzielen. Die Mietbedingungen bei Gewerbeimmobilien können sich erheblich von Wohnmietverträgen unterscheiden und bieten einzigartige Investitionsmöglichkeiten und Herausforderungen.

Das Geschäft mit Gewerbeimmobilien umfasst den Bau, die Vermarktung, die Verwaltung und die Vermietung von Immobilien für geschäftliche Zwecke.

Es gibt viele Kategorien von Gewerbeimmobilien, wie Einzelhandels- und Büroflächen, Hotels und Resorts, Einkaufszentren, Restaurants und Gesundheitseinrichtungen.

Wichtige Erkenntnisse

- Gewerbeimmobilien (CRE) werden für geschäftliche Funktionen genutzt und erzielen Einnahmen durch Wertsteigerung und Mieteinnahmen.
Die vier Hauptkategorien von CRE sind Büroflächen, industrielle Nutzung, Mehrfamilienhäuser und Einzelhandel.
Gewerbemietverträge haben in der Regel längere Laufzeiten im Vergleich zu Wohnmietverträgen und bieten stabilere Cashflows.
Investitionen in CRE können direkt durch Eigentum an einer Immobilie oder indirekt über REITs und ETFs erfolgen.
Gewerbeimmobilien bieten oft hohe Mietrenditen und Renditen, erfordern jedoch erhebliches Kapital und Management-Know-how.
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Unterscheidung zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien

Immobilien werden hauptsächlich in gewerblich oder Wohnimmobilien kategorisiert.

Wohnimmobilien sind Gebäude, die dem menschlichen Wohnen dienen und nicht für gewerbliche oder industrielle Zwecke genutzt werden. Wie der Name schon sagt, werden Gewerbeimmobilien im Handel genutzt, und Mehrfamilien-Mietobjekte, die als Wohnungen für Mieter dienen, werden für den Vermieter als gewerbliche Tätigkeit eingestuft.

Gewerbeimmobilien werden in der Regel nach ihrer Funktion in vier Klassen eingeteilt:

Büroflächen

Industrielle Nutzung

Mehrfamilienvermietung

Einzelhandel

Einzelne Kategorien können auch weiter unterteilt werden. Es gibt zum Beispiel verschiedene Arten von Einzelhandelsimmobilien:

Hotels und Resorts

Einkaufszentren

Restaurants

Gesundheitseinrichtungen

Ähnlich verhält es sich mit Büroflächen, die mehrere Untertypen haben. Bürogebäude werden oft als Klasse A, Klasse B oder Klasse C eingestuft:

Klasse A repräsentiert die besten Gebäude in Bezug auf Ästhetik, Alter, Qualität der Infrastruktur und Lage.

Klasse B-Gebäude sind älter und preislich nicht so wettbewerbsfähig wie Klasse A-Gebäude. Investoren zielen oft auf diese Gebäude für Sanierungen ab.

Klasse C-Gebäude sind die ältesten, in der Regel älter als 20 Jahre, und können sich in weniger attraktiven Gegenden befinden und renovierungsbedürftig sein.

Einige Bau- und Lizenzierungsbehörden unterteilen Industrieimmobilien weiter, bei denen es sich um Standorte für die Herstellung und Produktion von Gütern, insbesondere Schwerlastgütern, handelt. Die meisten betrachten Industrieimmobilien als Teilbereich der Gewerbeimmobilien.

Navigation durch gewerbliche Mietverträge

Einige Unternehmen besitzen die Gebäude, die sie belegen. Häufiger werden Gewerbeimmobilien gemietet. Ein Investor oder eine Gruppe von Investoren besitzt das Gebäude und sammelt Miete von jedem Unternehmen, das dort tätig ist.

Gewerbliche Mietpreise – der Preis für die Nutzung einer Fläche über einen bestimmten Zeitraum – werden üblicherweise in jährlichen Mietdollar pro Quadratfuß angegeben. (Wohnimmobilienpreise werden als Jahressumme oder monatliche Miete angegeben.)

Gewerbemietverträge laufen in der Regel von einem Jahr bis zu 10 Jahren oder mehr, wobei Büro- und Einzelhandelsflächen durchschnittlich eine Laufzeit von fünf bis zehn Jahren haben. Auch dies unterscheidet sich von Wohnimmobilien, bei denen jährliche oder monatliche Mietverträge üblich sind.

Es gibt vier Hauptarten von Gewerbemietverträgen, die jeweils unterschiedliche Verantwortlichkeiten von Vermieter und Mieter haben.

Ein Single-Net-Mietvertrag macht den Mieter für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich.

Ein Double-Net-Mietvertrag (NN) macht den Mieter für die Zahlung der Grundsteuer und der Versicherung verantwortlich.

Ein Triple-Net-Mietvertrag (NNN) macht den Mieter für die Zahlung der Grundsteuer, der Versicherung und der Instandhaltung verantwortlich.

Bei einem Bruttomietvertrag zahlt der Mieter nur die Miete, und der Vermieter zahlt für die Grundsteuer, die Versicherung und die Instandhaltung des Gebäudes.

Unterzeichnung eines Gewerbemietvertrags

Mieter unterzeichnen in der Regel einen Mietvertrag, der die Rechte und Pflichten beider Parteien festlegt. Der Entwurf des gewerblichen Mietvertrags kann entweder vom Vermieter oder vom Mieter stammen, wobei die Bedingungen zwischen den Parteien vereinbart werden. Die häufigste Art von Gewerbemietvertrag ist der Bruttomietvertrag, der die meisten damit verbundenen Ausgaben wie Steuern und Nebenkosten umfasst.

Effektive Strategien für die Verwaltung von Gewerbeimmobilien

Vermietete Gewerbeimmobilien benötigen eine regelmäßige Verwaltung entweder durch den Eigentümer oder eine Verwaltungsgesellschaft.

Immobilieneigentümer möchten möglicherweise ein gewerbliches Immobilienverwaltungsunternehmen beauftragen, um ihnen bei der Suche, Verwaltung und Bindung von Mietern, der Überwachung von Mietverträgen und Finanzierungsoptionen sowie der Koordinierung der Instandhaltung der Immobilie zu helfen. Ortskenntnisse können wichtig sein, da die Regeln und Vorschriften für Gewerbeimmobilien je nach Bundesstaat, Landkreis, Gemeinde, Branche und Größe variieren.

Vermieter versuchen oft, die Mieteinnahmen zu maximieren und gleichzeitig Leerstände und Mieterwechsel zu minimieren. Mieterwechsel können kostspielig sein, da der Raum an die spezifischen Bedürfnisse verschiedener Mieter angepasst werden muss – zum Beispiel, wenn ein Restaurant in eine Immobilie einzieht, die früher ein Yogastudio beherbergte.

Gewinnstrategien bei Investitionen in Gewerbeimmobilien

Investitionen in Gewerbeimmobilien können profitabel sein und eine Absicherung gegen die Volatilität des Aktienmarktes darstellen. Anleger können Geld durch Wertsteigerung der Immobilie beim Verkauf verdienen, aber die meisten Renditen stammen aus den Mietzahlungen der Mieter.

Direktinvestition

Eine Direktinvestition in Gewerbeimmobilien bedeutet, durch das Eigentum an der physischen Immobilie Vermieter zu werden.

Für Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien am besten geeignet sind Personen, die entweder über umfangreiche Kenntnisse der Branche verfügen oder Unternehmen beauftragen können, die dies tun. Gewerbeimmobilien sind eine risiko-, aber auch ertragsreiche Immobilieninvestition. Ein solcher Investor ist wahrscheinlich eine vermögende Privatperson, da der Kauf von Gewerbeimmobilien ein beträchtliches Kapital erfordert.

Die ideale Immobilie befindet sich in einem Gebiet mit geringem Angebot und hoher Nachfrage, was günstige Mietpreise ermöglicht. Die Stärke der lokalen Wirtschaft der Region beeinflusst ebenfalls den Wert des Kaufs.

Indirekte Investition

Anleger können indirekt in den Markt für Gewerbeimmobilien investieren, indem sie Wertpapiere wie Real Estate Investment Trusts (REITs) oder Exchange Traded Funds (ETFs) erwerben, die in Aktien von Gewerbeimmobilien investieren.

Ein Engagement in diesem Sektor ergibt sich auch aus Investitionen in Unternehmen, die den Markt für Gewerbeimmobilien bedienen, wie Banken und Immobilienmakler.

Vorteile von Investitionen in Gewerbeimmobilien

Ein großer Vorteil von Gewerbeimmobilien sind ihre attraktiven Mietpreise. In Gebieten, in denen Neubauten aufgrund von Landmangel oder restriktiven Gesetzen gegen die Bebauung begrenzt sind, können Gewerbeimmobilien beeindruckende Renditen und beträchtliche monatliche Cashflows erzielen.

Industriegebäude werden in der Regel zu einem niedrigeren Satz vermietet, haben aber auch geringere Gemeinkosten im Vergleich zu einem Büroturm.

Weitere Vorteile

Gewerbeimmobilien profitieren von vergleichsweise längeren Mietverträgen mit Mietern als Wohnimmobilien. Dies gibt Eigentümern von Gewerbeimmobilien stabile Cashflows.

Neben der Bereitstellung einer stabilen und reichhaltigen Einkommensquelle bieten Gewerbeimmobilien auch das Potenzial für Wertsteigerungen, solange die Immobilie gut gepflegt und auf dem neuesten Stand gehalten wird.

Wie alle Formen von Immobilien ist Gewerbefläche eine eigene Anlageklasse, die eine effektive Diversifikationsoption für ein ausgewogenes Portfolio bieten kann.

Herausforderungen bei Investitionen in Gewerbeimmobilien

Komplexe Regeln schrecken oft von Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien ab.

Die Steuern, die Mechanismen des Kaufs und die Instandhaltungsverantwortlichkeiten für Gewerbeimmobilien sind in Schichten von juristischem Fachjargon verborgen. Diese Anforderungen variieren je nach Bundesstaat, Landkreis, Branche, Größe, Bebauungsplan und vielen anderen Bezeichnungen.

Die meisten Investoren in Gewerbeimmobilien haben entweder spezialisiertes Wissen oder beschäftigen Personen, die darüber verfügen.

Ein weiteres Hindernis sind die Risiken, die mit Mieterwechseln verbunden sind, insbesondere während wirtschaftlicher Abschwünge, wenn Ladenschließungen Gebäude ohne große Vorankündigung leer zurücklassen können.

Der Gebäudeeigentümer muss die Fläche oft an das spezialisierte Gewerbe jedes Mieters anpassen. Eine Gewerbeimmobilie mit geringem Leerstand, aber hohem Mieterwechsel kann dennoch Geld verlieren, da die Renovierungskosten für neue Mieter anfallen.

Der direkte Kauf von Gewerbeimmobilien ist teurer als der Kauf von Wohnimmobilien.

Darüber hinaus gehören Immobilien im Allgemeinen zu den illiquideren Anlageklassen, aber Transaktionen für Gewerbegebäude verlaufen in der Regel besonders langsam.

Absicherung gegen Aktienmarktverluste

Ergiebige Einkommensquelle

Stabile Cashflows von Langzeitmietern

Potenzial für Wertsteigerung

Mehr Kapital für Direktinvestitionen erforderlich

Stärkere Regulierung

Höhere Renovierungskosten

Illiquide Anlage

Risiko eines hohen Mieterwechsels

Reaktion von Gewerbeimmobilien auf die COVID-19-Pandemie

Die globale COVID-19-Pandemie, die 2020 begann, führte nicht zu einem wesentlichen Rückgang der Immobilienwerte. Abgesehen von einem anfänglichen Rückgang zu Beginn der Pandemie blieben die Immobilienwerte stabil oder stiegen sogar, ähnlich wie der Aktienmarkt, der sich von seinem dramatischen Einbruch im zweiten Quartal 2020 mit einer ebenso dramatischen Erholung erholte, die bis weit in das Jahr 2021 andauerte.1

Dies ist ein entscheidender Unterschied zwischen den wirtschaftlichen Folgen von COVID-19 und dem, was ein Jahrzehnt zuvor geschah. Es ist unklar, ob die während der Pandemie begonnene Fernarbeit die Büroflächenbedarfe dauerhaft beeinflussen wird.

Wie dem auch sei, die Gewerbeimmobilienbranche hat sich noch immer nicht vollständig erholt. Bedenken Sie, dass die American Tower Corporation (AMT), einer der größten US-REITs, im Juni 2022 mit etwa 250 Dollar pro Aktie bewertet wurde. Schneller Vorlauf um ein Jahr: Der REIT wurde im Juni 2023 mit etwa 187 Dollar pro Aktie gehandelt. Ende Juni 2024 lag er bei etwa 194 Dollar.2

Zukünftige Trends und Prognosen für Gewerbeimmobilien

Nach großen Störungen durch die Pandemie versuchen Gewerbeimmobilien, aus einem unklaren Zustand herauszukommen.

In einem Mitte 2024 veröffentlichten Update kam JPMorgan Chase zu dem Schluss, dass die Teilsektoren Mehrfamilienhäuser, Einzelhandel und Industrie von Gewerbeimmobilien trotz Zinserhöhungen stark bleiben.

Es stellte jedoch fest, dass die Büroleerstandsraten stiegen. Die Leerstandsraten landesweit erreichten im letzten Quartal 2023 mit 19,6 % einen Rekordwert.3

Was ist der Unterschied zwischen Gewerbe- und Wohnimmobilien?

Gewerbeimmobilien beziehen sich auf jede Immobilie, die für geschäftliche Aktivitäten genutzt wird. Wohnimmobilien werden für private Wohnzwecke genutzt.

Es gibt viele Arten von Gewerbeimmobilien, darunter Fabriken, Lagerhäuser, Einkaufszentren, Büroflächen und medizinische Zentren.

Sind Gewerbeimmobilien eine gute Investition?

Gewerbeimmobilien können eine gute Investition sein. Sie neigen zu beeindruckenden Renditen und beträchtlichen monatlichen Cashflows. Darüber hinaus hat sich der Sektor in den Marktschocks des letzten Jahrzehnts gut entwickelt.

Wie bei jeder Investition sind Gewerbeimmobilien mit Risiken verbunden. Die größten Risiken tragen diejenigen, die direkt investieren, indem sie Gewerbeflächen kaufen oder bauen, sie an Mieter vermieten und die Immobilien verwalten.

Was sind die Nachteile von Gewerbeimmobilien?

Regeln und Vorschriften sind die Hauptabschreckung für die meisten Menschen, bevor sie in Gewerbeimmobilien investieren. Die Steuern, die Mechanismen des Kaufs und die Instandhaltungsverantwortlichkeiten für Gewerbeimmobilien sind in Schichten von juristischem Fachjargon verborgen und können ohne Aneignung oder Beauftragung von Fachwissen nur schwer zu verstehen sein.

Darüber hinaus ist es nicht mit wenig Geld zu machen. Gewerbeimmobilien, selbst im kleinen Maßstab, sind ein teures Unterfangen.