Gewerblicher Immobilienkredit

Was ist ein Commercial Real Estate (CRE)-Darlehen?

Ein Commercial Real Estate-Darlehen ist eine Hypothek, die durch eine Grundschuld auf gewerbliches Eigentum besichert ist, nicht auf Wohnimmobilien. Diese Darlehen werden typischerweise von Unternehmen genutzt, um gewerbliche Immobilien zu kaufen, zu erweitern oder zu renovieren. Die Small Business Administration, Banken und unabhängige Kreditgeber sind in der Regel die Quelle dieser Darlehen. Die häufigsten Darlehensarten sind Small Business Administration-Darlehen, permanente Darlehen und Brückendarlehen.

Gewerbeimmobilien (CRE) beziehen sich auf jede einkommensgenerierende Immobilie, die für Geschäftszwecke genutzt wird, wie Büros, Einzelhandel, Hotels und Wohnungen.

Wichtige Erkenntnisse

• Ein CRE-Darlehen ist eine Hypothek, die durch eine Grundschuld auf gewerbliche Immobilien besichert ist und für einkommensgenerierende Geschäftszwecke genutzt wird.
• Zu den Kreditnehmern gehören Unternehmen, Entwickler, Partnerschaften, Fonds, Trusts und Real Estate Investment Trusts (REITs).
• CRE-Darlehen haben Laufzeiten von 5 bis 20 Jahren, oft mit längeren Tilgungszeiträumen und einer abschließenden Ballonzahlung.
• Die Zinssätze für CRE-Darlehen sind in der Regel höher als bei Wohnungsbaudarlehen und liegen zwischen 10 % und 20 %.
• Übliche CRE-Darlehen umfassen permanente Darlehen, SBA-Darlehen und Brückendarlehen, die jeweils unterschiedliche Finanzierungsbedürfnisse abdecken.

Einblicke in die Struktur von Gewerbeimmobilienkrediten (CRE-Darlehen)

Ein CRE-Darlehen könnte von kleinen Unternehmen gesucht werden, die ihre Standorte kaufen, erweitern oder renovieren möchten. CRE-Darlehen werden in der Regel an Investoren wie Unternehmen, Entwickler, Partnerschaften, Fonds, Trusts und Real Estate Investment Trusts (REITs) vergeben.

Dabei handelt es sich um Geschäftseinheiten, die speziell zum Besitz und zur Verwaltung von Gewerbeimmobilien gegründet wurden. Sie kaufen Immobilien, vermieten sie und ziehen Miete von den dort tätigen Unternehmen ein. Die Finanzierung des Vorhabens, einschließlich des Erwerbs, der Entwicklung und des Baus dieser Immobilien, erfolgt durch Gewerbeimmobilienkredite (CRE-Darlehen).

Wie bei Wohnimmobilien sind Banken, unabhängige Kreditgeber, Pensionsfonds, Versicherungsgesellschaften, private Investoren und andere Kapitalquellen, wie das 504-Darlehensprogramm der U.S. Small Business Administration, aktiv an der Vergabe von CRE-Darlehen beteiligt.1 Kommerzielle Kreditgeber gehen wie Wohnimmobilienkreditgeber unterschiedliche Risiken ein und bieten Kreditnehmern unterschiedliche Konditionen.

Der beliebteste Wohnungsbaudarlehen ist die 30-jährige Festhypothek; CRE-Darlehen sind in der Regel kürzer. Die Laufzeiten reichen von 5 Jahren (oder weniger) bis zu 20 Jahren, und der Tilgungszeitraum ist oft länger als die Darlehenslaufzeit. Beispielsweise könnte ein Kreditgeber ein CRE-Darlehen mit einer Laufzeit von 7 Jahren und einer 30-jährigen Tilgung anbieten. Der Kreditnehmer leistet während der sieben Jahre monatliche Zahlungen. Die monatlichen Zahlungen werden so berechnet, als ob das Darlehen über 30 Jahre getilgt würde, gefolgt von einer abschließenden "Ballon"-Zahlung, die dem gesamten Restbetrag des Darlehens entspricht.

Kreditgeber berücksichtigen bei der Bewertung von CRE-Darlehen die Art der Sicherheiten (die gekaufte Immobilie), die Kreditwürdigkeit des Unternehmens (oder der Gesellschafter/Eigentümer), einschließlich drei bis fünf Jahren Jahresabschlüsse und Steuererklärungen, sowie Finanzkennzahlen wie das Beleihungsverhältnis (Loan-to-Value Ratio) und den Schuldendienstdeckungsgrad (Debt-Service Coverage Ratio).

CRE-Darlehen sind in der Regel teurer als Wohnungsbaudarlehen, mit Anzahlungen zwischen 20 % und 30 % des Kaufpreises. Die Zinssätze sind oft höher und liegen zwischen 10 % und 20 %. Darlehen, die von der Small Business Administration (SBA) besichert sind (siehe unten), zu den günstigsten gehören, lagen zwischen 2,25 % und 4,25 % für variable Darlehen und zwischen 5,0 % und 6,0 % für festverzinsliche Darlehen, Stand Juli 2022, abhängig von Größe und Laufzeit des Darlehens.2

Wichtig

CRE-Darlehen sind dazu bestimmt, Immobilien zu finanzieren, die ausschließlich für Geschäftszwecke und zur Einkommensgenerierung genutzt werden.

Verschiedene Arten von CRE-Darlehen

Hier sind die häufigsten Arten von CRE-Darlehen:

Permanente Darlehen (Permanent Loans) sind erststellige Hypotheken auf Gewerbeimmobilien. Ein permanentes Darlehen muss eine gewisse Tilgung und eine Laufzeit von mindestens fünf Jahren im Vertrag vorsehen.

SBA-Darlehen werden von traditionellen und nicht traditionellen Kreditgebern vergeben, aber von der SBA garantiert. Es gibt verschiedene SBA-Darlehen, die auf unterschiedliche Kreditnehmer zugeschnitten sind, wobei das 7(a)-Darlehen am beliebtesten ist.

Brückendarlehen (Bridge Loans) bieten ein kurzfristiges erststelliges Hypothekendarlehen auf Gewerbeimmobilien, in der Regel mit einer Laufzeit von sechs Monaten bis drei Jahren. Brückendarlehen werden in der Regel aufgenommen, wenn ein Kreditnehmer auf eine längerfristige Finanzierung wartet oder versucht, eine bestehende Verpflichtung zu refinanzieren.