Gleichartiger Tausch

Like-Kind Exchanges verstehen: Definitionen, Beispiele, Vor- und Nachteile

Was ist ein gleichartiger Tausch (Like-Kind Exchange)?

Ein gleichartiger Tausch ermöglicht es einem Investor, einen Vermögenswert zu verkaufen und einen ähnlichen zu erwerben, während die Kapitalertragssteuer aufgeschoben wird, anstatt sie zum Zeitpunkt des Verkaufs zu zahlen. Seit der Steuerreform von 2017 sind solche Tauschgeschäfte auf Immobilien und betriebliche Vermögenswerte beschränkt.

Um qualifiziert zu sein, muss das Ersatzvermögen ähnlicher Art sein, und es gelten strenge Fristen- und Dokumentationsregeln. Der Hauptvorteil ist die Steuerstundung, nicht die Steuerbefreiung, was gleichartige Tauschgeschäfte für Investoren nützlich macht, die Gewinne reinvestieren statt auszahlen möchten.

Wichtige Erkenntnisse

Ein gleichartiger Tausch ermöglicht es Investoren, die Kapitalertragssteuer aufzuschieben, wenn sie einen Vermögenswert verkaufen und einen ähnlichen erwerben.
Nach 2017 sind gleichartige Tauschgeschäfte auf Immobilien und bestimmte betriebliche Vermögenswerte beschränkt.
Die Transaktion muss innerhalb bestimmter Fristen erfolgen, z. B. die Identifizierung einer neuen Immobilie innerhalb von 45 Tagen.
Die aufgeschobene Steuer bei einem gleichartigen Tausch wird nicht erlassen, sondern bis zum endgültigen Verkauf des Vermögenswerts aufgeschoben.

Die Mechanismen eines gleichartigen Tauschs verstehen

Wenn eine gewerbliche Immobilie oder eine Anlageimmobilie mit Gewinn verkauft wird, muss der Investor auf den erzielten Gewinn Kapitalertragssteuer zahlen. Alle Kapitalerträge werden entweder mit dem kurzfristigen Kapitalertragssteuersatz zwischen 10 % und 37 % für Gewinne aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres oder mit dem langfristigen Satz zwischen 10 % und 20 % für Gewinne aus einem Verkauf nach einem Jahr ab dem ursprünglichen Kaufdatum besteuert.

Wichtig

Ein gleichartiger Tausch wird auch als 1031 Exchange oder Starker Exchange bezeichnet.

Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code erlaubt es Investoren, Steuern auf Gewinne aufzuschieben, wenn sie die Verkaufserlöse in ähnliche Vermögenswerte von gleichem oder höherem Wert reinvestieren. Jede Immobilie – mit Ausnahme des eigenen privaten Wohnsitzes – gilt als gleichartig zu jeder anderen Immobilie. Grundsätzlich qualifiziert jede Immobilie, die für die produktive Nutzung im Handel oder Gewerbe oder zu Investitionszwecken gehalten wird, für einen gleichartigen Tausch.

Ein Steuerpflichtiger, der ein Stück Anlageimmobilie verkauft und innerhalb einer festgelegten Frist eine andere kauft, muss auf die erste Veräußerung keine Steuer zahlen. Die Steuer muss beim Verkauf oder der Veräußerung der zweiten Immobilie gezahlt werden, es sei denn, es wird ein weiterer gleichartiger Tausch durchgeführt, in welchem Fall die Steuerzahlung erneut aufgeschoben wird.

Es gibt mehrere wichtige Überlegungen bei einem gleichartigen Tausch, um sicherzustellen, dass beim Verkauf des ersten Vermögenswerts keine Steuerschuld entsteht:

Der zu verkaufende Vermögenswert muss eine Anlageimmobilie sein und darf kein privater Wohnsitz sein.

Der mit dem Erlös zu kaufende Vermögenswert muss dem verkauften Vermögenswert ähnlich sein.

Die Erlöse aus dem Verkauf müssen innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des ersten Vermögenswerts für den Kauf des anderen Vermögenswerts verwendet werden, wobei die Immobilie oder der Vermögenswert, der im gleichartigen Tausch erworben wird, innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf identifiziert werden muss.

Es gibt einige Einschränkungen hinsichtlich der Höhe des steuerlich aufgeschobenen Kapitalgewinns. Überprüfen Sie daher die aktuellen Steuerregeln, bevor Sie einen gleichartigen Tausch durchführen.

Wichtige Regeln und Ausnahmen bei gleichartigen Tauschgeschäften

Zusätzlich zu den Steuerstundungsvorteilen ermöglicht ein gleichartiger Tausch dem Verkäufer, die Abschreibungsrückforderung aufzuschieben – den Gewinn aus dem Verkauf von abschreibungsfähigen Kapitalanlagen, der für Einkommensteuerzwecke als Einkommen gemeldet werden muss. Ein Steuerpflichtiger kann bei gleichartigen Tauschgeschäften auch staatliche Steuern vermeiden.

Beispielsweise verlangen einige Bundesstaaten, dass entweder der Käufer oder der Verkäufer staatliche Einkommensteuern zahlt, wenn eine Immobilie verkauft wird – bekannt als staatliche obligatorische Einbehaltung. Immobilien, die in einem gleichartigen Tausch übertragen werden, können jedoch eine Befreiung erhalten. Um die Befreiung zu beanspruchen, muss der Steuerpflichtige ein vom Staat bereitgestelltes Befreiungsformular oder -zertifikat unterzeichnen. Einige Bundesstaaten verlangen, dass der Verkäufer die Befreiung 20 Tage vor dem Abschluss einreicht, während andere Bundesstaaten die Einreichung des Befreiungsformulars beim Abschluss erlauben.

Vor- und Nachteile der Durchführung eines gleichartigen Tauschs

Der offensichtlichste Vorteil eines gleichartigen Tauschs ist die günstige steuerliche Behandlung. Bei einem solchen Tausch kann ein Vermögenswert durch einen gleichartigen Vermögenswert ersetzt werden, ohne ein steuerpflichtiges Ereignis auszulösen. Der Tausch muss nicht mit einem identischen Vermögenswert erfolgen; er muss in derselben Vermögenswertklasse sein.

Der IRS setzt keine Begrenzung, wie oft jemand einen 1031 Exchange durchführen kann. Investoren können also kontinuierlich nach lukrativeren Gelegenheiten suchen. Außerdem steht Geld, das für die Zahlung von Kapitalertragssteuern verwendet worden wäre, für Reinvestitionen zur Verfügung.

Obwohl ein gleichartiger Tausch Steuervorteile bietet, sind diese vorübergehend. Steuern werden aufgeschoben, nicht erlassen. Irgendwann werden Kapitalertragssteuern fällig. Auch wenn der Tausch nicht innerhalb des vorgeschriebenen Zeitraums oder gemäß den IRS-Regeln stattfindet, wird die Transaktion steuerpflichtig.

So wie Kapitalertragssteuern aufgeschoben werden, werden auch Verluste aufgeschoben. Ein gleichartiger Tausch, der Verluste beinhaltet, muss vorgetragen werden.

Steuerstundung von Kapitalgewinnen

Mehr Geld zum Reinvestieren

Keine Begrenzung der Anzahl der Tauschgeschäfte

Strenge IRS-Regeln und -Vorschriften

Verluste werden aufgeschoben

Steuerpflicht bleibt bestehen

Praktisches Beispiel für einen gleichartigen Tausch in Aktion

Ein gleichartiger Tausch ist ideal für einen Geschäftsinhaber, der sein Geschäft verkaufen und in ein anderes investieren möchte, oder für einen Immobilieninvestor, der eine Mietimmobilie verkaufen und eine ähnliche kaufen möchte. Ein Formular 8824 muss beim Internal Revenue Service (IRS) eingereicht werden, das die Bedingungen des Geschäfts detailliert beschreibt. Ein anerkannter Gewinn, weil Boot – Bargeld, Verbindlichkeiten oder anderes Vermögen, das nicht gleichartig ist und bei einem gleichartigen Tausch gegeben oder erhalten wird – erhalten wurde, wird je nach Fall auf Formular 8949, Schedule D (Formular 1040) oder Formular 4797 gemeldet. Wenn eine Abschreibung rückgefordert werden muss, kann dieser anerkannte Gewinn als ordentliches Einkommen gemeldet werden müssen.

Häufig gestellte Fragen zum gleichartigen Tausch

Was ist der Zweck eines Drittvermittlers bei einem aufgeschobenen gleichartigen Tausch?

Der Drittvermittler oder qualifizierte Vermittler erfüllt die Dokumentationsanforderungen und stellt sicher, dass die Verkaufserlöse bis zum Abschluss des Tauschs verwahrt werden und dass der Tausch den IRS-Richtlinien entspricht. Angesichts der Komplexität dieser Transaktionen gibt es Vorteile bei der Zusammenarbeit mit einem Full-Service-1031-Exchange-Unternehmen mit nachgewiesener Erfolgsbilanz.

Wie meldet man einen gleichartigen Tausch, der in zwei Steuerjahre fällt?

Bei einem erfolgreichen gleichartigen Tausch, der sich über zwei Jahre erstreckt, meldet der Steuerpflichtige die Transaktion auf dem IRS-Formular 8824. Der Tausch wird für das Jahr gemeldet, in dem er begann. Für im nächsten Steuerjahr erhaltene Tauschmittel meldet der Steuerpflichtige diese Erlöse auf dem IRS-Formular 6252.

Bei einem gescheiterten gleichartigen Tausch, der sich über zwei Steuerjahre erstreckt, kann der Steuerpflichtige verpflichtet sein, alle Gewinne nach der Ratenmethode zu melden. Auch wenn sie sich nicht für den gleichartigen Tausch qualifizieren, können sie die Gewinne möglicherweise dennoch um ein Jahr aufschieben.

Wann wird ein realisierter Verlust bei einem gleichartigen Tausch anerkannt?

Ein Verlust wird erst realisiert, wenn die Transaktion steuerpflichtig wird. Bei einem gleichartigen Tausch werden Kapitalverluste ebenso wie Kapitalgewinne steuerlich aufgeschoben.