Gleichartiges Eigentum

Gleichartiges Eigentum: Ein Leitfaden zu den IRS 1031 Austauschvorschriften

Wichtige Erkenntnisse

Gleichartige Immobilien sind Immobilienvermögenswerte, die ohne Anfallen von Kapitalertragssteuern gemäß IRS Section 1031 getauscht werden können.1
Für einen Tausch in Frage kommende Immobilien müssen für geschäftliche oder Investitionszwecke gehalten werden, nicht für private Wohnsitze.2
Tauschvorgänge können gleichzeitig oder aufgeschoben erfolgen, mit bestimmten Fristen für die Identifizierung und den Abschluss.
Gleichartige Tauschvorgänge schließen Wertpapiere, Aktien, Anleihen und andere Finanzanlagen aus.
Ein 1031 Exchange bietet eine effektive Strategie für den steuerlich aufgeschobenen Vermögensaufbau in Immobilien.

Was ist eine gleichartige Immobilie?

Gleichartige Immobilien beziehen sich auf zwei Immobilienvermögenswerte ähnlicher Art, unabhängig von deren Klasse oder Qualität, die ohne Steuerpflicht getauscht werden können. Der Internal Revenue Code (IRC) definiert gleichartige Immobilien als solche, die zu Investitions-, Handels- oder Geschäftszwecken gemäß Section 1031 gehalten werden, wodurch sie zu einem 1031 Exchange werden.1 Dies bedeutet, dass beide an dem Tausch beteiligten Immobilien für geschäftliche oder Investitionszwecke gehalten werden müssen. Private Wohnsitze qualifizieren sich nicht als gleichartige Immobilien.2

Wie funktionieren Tauschvorgänge gleichartiger Immobilien?

Personen oder Unternehmen, die qualifizierte Geschäfts- oder Investitionsimmobilien halten, können diese in einem gleichartigen Tausch tauschen. Dies ist als steuerlich aufgeschobener oder 1031 Exchange gemäß Section 1031 des US-Steuergesetzes bekannt, wodurch der Verkäufer die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf den Tausch vermeiden kann. Die gleichartige Immobilie muss der vom Internal Revenue Service (IRS) festgelegten Definition entsprechen, um für einen Section 1031-Transfer in Frage zu kommen.2 Um für die Steuerstundung in Frage zu kommen, dürfen gleichartige Immobilien nicht direkt verkauft werden – sie müssen getauscht werden.1

Die gleichartige Immobilie muss sich ebenfalls in den Vereinigten Staaten befinden, um in Frage zu kommen.2 Ein Verkäufer kann daher nicht die Erlöse aus dem Verkauf eines Hotels in den USA verwenden, um ein Hotel in Dubai zu kaufen, und erwarten, die Kapitalertragssteuern auf den Verkauf zu stunden. Wertpapiere, Aktien, Anleihen, Anteile an Personengesellschaften und andere Finanzanlagen sind von der Definition der gleichartigen Immobilie ausgeschlossen.

Wichtig

Wertpapiere, Aktien, Anleihen, Anteile an Personengesellschaften und andere Finanzanlagen gelten nicht als gleichartige Immobilien und sind von Steuerstundungen ausgenommen.2

Gleichartige Tauschvorgänge können verschiedene Formen annehmen. Bei einem gleichzeitigen Tausch können die beiden Immobilien am selben Tag getauscht werden. Es gibt auch den aufgeschobenen Tausch, bei dem die Partei 180 Tage Zeit hat, den Tausch nach dessen Durchführung abzuschließen. Wenn ein Investor beispielsweise Ackerland verkauft, hat er 45 Tage Zeit, eine Ersatzimmobilie zu identifizieren. Der Kauf der gleichartigen Immobilie muss innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des Ackerlandes oder bis zum Fälligkeitsdatum der Steuererklärung für dieses Jahr abgeschlossen sein. Das IRS kann eine Verlängerung der Steuerfrist gewähren, um den Abschluss des gleichartigen Tauschs vor der Einreichung zu ermöglichen.2

Viele Menschen glauben, dass gleichartige Immobilien von gleicher Größe oder Art sein müssen, um in Frage zu kommen. Das stimmt jedoch nicht – verschiedene Vermögenswerte können getauscht werden, solange sie qualifizieren. Haupt- oder Erstwohnsitze – die größtenteils der persönlichen Nutzung dienen – qualifizieren sich nicht und können nicht getauscht werden. Immobilien müssen für geschäftliche oder Investitionszwecke gehalten werden. Hier sind einige Beispiele für Tauschvorgänge gleichartiger Immobilien:

Eine Mehrfamilienimmobilie für ein Industriegebäude

Ein unbebautes Grundstück für einen medizinischen Komplex

Ein Apartmentgebäude für ein Einkaufszentrum

Ein Hotel für eine Einzelhandelsimmobilie

Eine Eigentumswohnung zur Miete für ein Einfamilienhaus zur Miete

Wichtige Überlegungen zu Tauschvorgängen gleichartiger Immobilien

Der Tausch gleichartiger Immobilien für Immobilientransaktionen ist weiterhin in Kraft, aber verschiedene Änderungen am Steuergesetz haben andere Teile der Definition ausgehöhlt. In der Vergangenheit wurde der Tausch gleichartiger Immobilien für Vermögenswerte genutzt, die alles von Autos über Kunst bis hin zu Kryptowährungsbeständen umfassten.

Der 1031 Exchange-Prozess kann recht komplex sein, und Fehler können sehr kostspielig sein. Daher kann es sich lohnen, mit einem seriösen, Full-Service 1031 Exchange-Unternehmen zusammenzuarbeiten. Im Allgemeinen sind diese Unternehmen aufgrund ihrer Größe viel günstiger als die stündliche Bezahlung eines Anwalts, und Sie können Seelenfrieden gewinnen, indem Sie eine Firma mit einer soliden Erfolgsbilanz im Umgang mit diesen Transaktionen beauftragen.

Der Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), der im Dezember 2017 verabschiedet wurde, hat alles außer Immobilien für geschäftliche, gewerbliche oder Investitionszwecke entfernt.3 Es gab eine lebhafte Debatte darüber, warum Immobilien einen so bevorzugten Steuerstatus genießen sollten, während andere Investitionen wie Maschinen und Ausrüstung bei jedem Verkauf unabhängig von Wiederanlage mit Kapitalertragssteuern umgehen müssen. Ab 2021 ist der Tausch gleichartiger Immobilien jedoch immer noch eine hervorragende Möglichkeit, steuerlich aufgeschobenes Vermögen in Immobilien aufzubauen.

Internal Revenue Service. "Like-Kind Exchanges—Real Estate Tax Tips." Accessed Aug. 4, 2021.

Internal Revenue Service. "Like-Kind Exchanges Under IRC Section 1031," Pages 2-3. Accessed Aug. 4, 2021.

Internal Revenue Service. "Like-Kind Exchanges Now Limited to Real Property." Accessed Aug. 4, 2021.

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