Hausbesetzer

Wichtige Erkenntnisse

• Ein Hausbesetzer lebt auf einem Grundstück, für das er keinen Titel, kein Recht und keinen Mietvertrag besitzt.
• Grundstückseigentümer, die ihr Grundstück vernachlässigen, könnten durch Ersitzung ihren Titel an Hausbesetzer verlieren.
• Hausfriedensbruch und Hausbesetzung sind unterschiedlich, obwohl Eindringlinge schließlich zu Hausbesetzern werden können.
• Landesgesetze, die Hausbesetzer und Ersitzung regeln, variieren, und lokale Gesetze können manchmal staatliche Vorschriften ersetzen.
• In New York erhält ein Hausbesetzer, der ein Grundstück 30 Tage lang ununterbrochen bewohnt, das gesetzliche Recht, als Mieter des Eigentümers auf dem Grundstück zu bleiben, auch wenn er nie einen Mietvertrag unterschrieben hat.1
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Was ist ein Hausbesetzer?

Ein Hausbesetzer ist eine Person, die sich auf einem Grundstück niederlässt oder es bewohnt, ohne rechtliche Erlaubnis oder Anspruch auf das Grundstück. Hausbesetzer leben auf Grundstücken oder in Gebäuden, für die sie keinen Titel, keinen Mietvertrag oder kein Recht besitzen.

In einigen Fällen kann ein Hausbesetzer durch Ersitzung rechtliche Ansprüche auf das Grundstück erlangen, eine Rechtslehre, die es Einzelpersonen unter bestimmten Bedingungen ermöglicht, Eigentumsrechte an Grundstücken zu beanspruchen.

Im Wesentlichen: Wenn ein Grundstückseigentümer sein Grundstück über Jahre hinweg vernachlässigt oder nicht regelmäßig überprüft, kann der Hausbesetzer das Grundstück nach Erfüllung bestimmter rechtlicher Voraussetzungen schließlich als sein eigenes beanspruchen.

Hausbesetzung und das Gesetz

Jeder US-Bundesstaat hat seine eigenen Gesetze zu Hausbesetzerrechten und Ersitzung. Zum Beispiel verlangen bestimmte Staaten einen ununterbrochenen Besitz von sieben Jahren, um Privateigentum zu erwerben, zusätzlich zu anderen Anforderungen. Landesgesetze zu Hausbesetzern und Ersitzung können in einigen Fällen durch lokale Gesetze ersetzt werden.2

Zum Beispiel gewährt der Staat New York Hausbesetzern Ersitzungsrechte, wenn sie ein Grundstück 30 Tage lang bewohnen; sie erlangen das gesetzliche Recht, als Mieter des Eigentümers auf dem Grundstück zu bleiben, auch wenn sie nie einen Mietvertrag unterschrieben haben. Der Eindringling könnte in ein unbewohntes Grundstück einbrechen und offen dort leben. Dies kann bei Investitionsimmobilien passieren, die derzeit keine Mieter haben.

Wenn der Eindringling früh genug erwischt wird, kann er von der Polizei entfernt und verhaftet werden. Hausbesetzer, die vom Eigentümer unentdeckt bleiben und 30 Tage auf dem Grundstück verbleiben, benötigen eine rechtliche Räumung, um von dem Grundstück entfernt zu werden.1

Die Dauer des Räumungsverfahrens kann Eigentümer dazu veranlassen, Hausbesetzern Geld anzubieten, damit sie das Grundstück freiwillig verlassen.

Wichtig

Räumungsverfahren können manchmal bis zu einem Jahr dauern.

Beispiel für einen Hausbesetzer

Angenommen, eine Frau namens Felicia kaufte 2010 ein Zweizimmer-Investitionsgrundstück in Brooklyn, New York. 2015 hörte sie auf, die Wohnung zu vermieten, und sie stand mehrere Monate leer. Angesichts einer Zwangsvollstreckung beschloss Felicia, die Wohnung auf den Markt zu bringen. Leider stellte sie fest, dass ein Taxifahrer seit Monaten in der Wohnung lebte.

Felicia rief die Polizei und meldete den Fremden wegen Hausfriedensbruchs. Nachdem die Polizei den Mann entfernt hatte, ließ sie die Schlösser austauschen. Da der Mann jedoch mehr als 30 Tage dort gelebt hatte, hatte er Hausbesetzerrechte erworben. Ihn aus der Wohnung zu werfen, war eine illegale Räumung. Als der Hausbesetzer zum Wohngericht in New York City ging, gewährte ihm der Richter die Erlaubnis, das Grundstück nur wenige Tage später wieder zu betreten.

Ist Hausbesetzung dasselbe wie Hausfriedensbruch?

Es ist nicht dasselbe. Hausfriedensbruch beinhaltet das illegale Betreten des Grundstücks einer Person, während Hausbesetzung auftritt, wenn eine Person das Grundstück über einen längeren Zeitraum bewohnt. Hausbesetzer können manchmal rechtliche Ansprüche unter den Ersitzungsgesetzen erlangen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Kann ein Grundstückseigentümer gezwungen werden, Hausbesetzern Geld zu zahlen, damit sie gehen?

In einigen Fällen können die Kosten und die Zeit, die mit Räumungsverfahren verbunden sind, Eigentümer dazu veranlassen, Hausbesetzern Geld anzubieten, um freiwillig zu gehen, was oft als 'cash for keys'-Vereinbarung bezeichnet wird.

Können Hausbesetzer sofort entfernt werden?

Hausbesetzer können nicht immer sofort entfernt werden. Wenn ein Hausbesetzer für einen im Landesrecht festgelegten Zeitraum (z. B. 30 Tage in New York) auf dem Grundstück gelebt hat, hat er möglicherweise Hausbesetzerrechte erworben und muss durch ein formelles Räumungsverfahren entfernt werden, das Monate dauern kann. Eine 'cash for keys'-Vereinbarung ist ebenfalls eine Option.