Hecm

Was ist eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM)?

Eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) ist eine Art von Reverse Mortgage, die es Senioren ab 62 Jahren ermöglicht, das Eigenkapital in ihren Häusern in Bargeld für Ausgaben, Renteneinkommen oder Hausreparaturen umzuwandeln.

Der Betrag, den Sie mit einer Home Equity Conversion Mortgage (HECM) leihen können, basiert auf dem geschätzten Wert des Hauses und wird von der Federal Housing Administration (FHA) versichert. Im Gegensatz zu einem traditionellen Hypothekendarlehen muss das geliehene Geld aus einer Reverse Mortgage, wie einer HECM, nicht monatlich zurückgezahlt werden.

Stattdessen muss der Kreditnehmer das gesamte Darlehen zurückzahlen, wenn das Haus verkauft wird oder der/die Kreditnehmer stirbt oder aus der Immobilie auszieht. Im Gegenzug muss der Kreditnehmer dem Reverse-Mortgage-Kreditgeber Gebühren und Zinsen zahlen, die auf den ausstehenden Darlehensbetrag aufgelaufen sind.

Der Hausbesitzer muss jedoch weiterhin das Haus instand halten und seine Grundsteuern und die Hausversicherung bezahlen. Erfahren Sie, wie eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) funktioniert und wie Sie sich qualifizieren können.12

Wichtige Erkenntnisse

• Eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) ist eine Art von Reverse Mortgage, die es Hausbesitzern ab 62 Jahren ermöglicht, ihr Wohneigentum in Einkommen umzuwandeln.
• Eine HECM ermöglicht es Kreditnehmern, das Geld für jeden Zweck zu verwenden, einschließlich Ausgaben, Renteneinkommen oder Hausreparaturen.
• Im Gegensatz zu einer traditionellen Hypothek zahlen Sie ein HECM-Darlehen nicht in monatlichen Raten zurück; stattdessen zahlen Sie die Mittel zurück, wenn Sie das Haus verkaufen, ausziehen oder versterben.
• HECMs machen den Großteil des Reverse-Mortgage-Marktes aus und werden von der Federal Housing Administration (FHA) versichert.
• Kreditnehmer von HECM-Darlehen müssen Zinsen, Gebühren und Hypothekenversicherungsprämien zahlen.
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Wie eine Home Equity Conversion Mortgage funktioniert

Home Equity Conversion Mortgages sind eine beliebte Art von Reverse Mortgage und machen den Großteil des Reverse-Mortgage-Marktes aus.

Eine HECM weist Ähnlichkeiten mit einem Home-Equity-Darlehen auf, da Kreditnehmer die Möglichkeit haben, einen Bargeldvorschuss auf Basis des Eigenkapitalwerts ihres Hauses zu erhalten, der als Sicherheit dient. Bei einem Home-Equity-Darlehen muss der Hausbesitzer die Mittel in monatlichen Raten zurückzahlen, kurz nachdem die Mittel ausgezahlt wurden.3

Umgekehrt erfordern HECM-Darlehen keine monatlichen Zahlungen von den Kreditnehmern, sondern das Darlehen muss zurückgezahlt werden, wenn der Kreditnehmer sein Haus verkauft oder stirbt. Im Gegenzug berechnet der Kreditgeber Abschlusskosten, Zinsen und Gebühren für die Bedienung des Darlehens.1

Wie HECM-Mittel ausgezahlt werden

Eine HECM ermöglicht es Kreditnehmern, das Geld auf verschiedene Arten zu erhalten, was eine Anpassung ermöglicht. Die Art der Mittelauszahlung bestimmt jedoch, ob Ihnen ein fester oder variabler Zinssatz auf den Saldo berechnet wird. Darlehen mit variablem Zinssatz schwanken mit den Marktzinssätzen, basieren in der Regel auf einem Index und können im Laufe der Zeit steigen oder fallen.

Einmalzahlung Erhalten Sie den gesamten genehmigten Eigenkapitalbetrag Ihres Hauses als Vorauszahlung in bar. Berechnung eines festen Zinssatzes. Kann teurer sein, da Sie sofort Zinsen auf alle Mittel zahlen. Kreditlinie Die Kreditlinie ermöglicht es dem Kreditnehmer, nach Bedarf darauf zuzugreifen. Berechnung eines variablen Zinssatzes. Günstiger als eine Einmalzahlung, da nur Zinsen auf geliehene Mittel berechnet werden. Kann mit monatlichen Einkommensauszahlungen kombiniert werden. Monatliche Auszahlungen Sie erhalten eine voreingestellte monatliche Einkommenszahlung. Berechnung eines variablen Zinssatzes. Kann mit einer Kreditlinie kombiniert werden. Günstiger als eine Einmalzahlung, da nur Zinsen auf die abgehobenen Beträge berechnet werden.

Eine HECM bietet Flexibilität, da sie für monatliches Renteneinkommen, Hausverbesserungen oder als Backup-Kreditlinie für Notfälle genutzt werden kann.4

$1,209,750

Die maximale HECM-Darlehensgrenze im Jahr 2025, gestiegen von $1,149,825 im Jahr 2024.56

Hypothekenversicherungsprämien

Kreditnehmer müssen auch Hypothekenversicherungsprämien für eine HECM zahlen. Obwohl diese Prämien und Gebühren in das Darlehen eingerechnet werden können, führt dies zu einem geringeren Eigenkapitalbetrag, den ein Kreditnehmer nutzen kann, der als Netto-Kapitalgrenze bezeichnet wird.71

Private Reverse Mortgages

Reverse-Mortgage-Darlehen – nicht von der FHA abgesichert und privat finanziert – können andere Bedingungen haben als HECMs. Diese privaten Reverse-Mortgage-Darlehen können höhere Kreditbeträge zu niedrigeren Kosten ermöglichen als HECMs. Allerdings bieten HECMs in der Regel niedrigere Zinssätze für Kreditnehmer.

Ob eine HECM oder eine privat finanzierte Reverse Mortgage für Sie geeignet ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter Ihr Alter und wie lange Sie noch im Haus wohnen möchten. Hausbesitzer haben die Wahl zwischen verschiedenen Arten von Reverse Mortgages, von denen einige es Ihnen ermöglichen, im Haus zu bleiben, ohne dass eine Rückzahlung erforderlich ist, bis Sie das Haus verkaufen oder versterben.2

Wer ist für eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) qualifiziert?

Die Federal Housing Administration sponsert und versichert die Home Equity Conversion Mortgage. Die FHA legt auch die Richtlinien und die Zulassungskriterien für diese Darlehen fest. Kreditnehmer können HECMs nur von Banken oder Kreditgenossenschaften erhalten, die von der FHA zugelassene Kreditgeber sind.2 Um eine Home Equity Conversion Mortgage zu erhalten, muss der Kreditnehmer einen Standardantrag ausfüllen.

Um für eine HECM qualifiziert zu sein, müssen Kreditnehmer alle von der FHA festgelegten Anforderungen erfüllen, darunter:1

Mindestens 62 Jahre alt sein Die Immobilie besitzen oder einen erheblichen Betrag abbezahlt haben Die Immobilie als ihren Hauptwohnsitz nutzen Keine Rückstände bei Bundesverbindlichkeiten haben Über die finanzielle Fähigkeit verfügen, weiterhin rechtzeitige Zahlungen für laufende Grundstückskosten wie Grundsteuern, Versicherungen, Gebühren der Hausbesitzervereinigung usw. zu leisten. Teilnahme an einer Verbraucherinformationsveranstaltung, die von einem vom HUD zugelassenen HECM-Berater durchgeführt wird. Darüber hinaus muss die Immobilie eine der folgenden sein: Ein Einfamilienhaus oder ein Zwei- bis Vier-Familienhaus, bei dem eine Einheit vom Kreditnehmer bewohnt wird. Ein von HUD oder FHA zugelassenes Eigentumswohnungsobjekt (Condominium). Ein Fertighaus, das die FHA-Anforderungen erfüllt.

Warnung

Diskriminierung bei der Hypothekenvergabe ist illegal. Wenn Sie glauben, aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Hilfen, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert worden zu sein, können Sie Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt ist die Einreichung einer Beschwerde beim Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD).8

Was ist der Unterschied zwischen einer HECM und einer Reverse Mortgage?

Alle HECMs sind Reverse Mortgages, aber nicht alle Reverse Mortgages sind HECMs. HECMs sind Reverse Mortgages, die von der FHA abgesichert und von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgegeben werden.2

Können Sie Ihr Haus mit einer HECM verlieren?

Ja, es gibt einige Szenarien, in denen Sie Ihr Haus mit einer HECM verlieren könnten. Sie könnten Ihr Haus verlieren, wenn Sie sich den Saldo Ihrer Reverse Mortgage nicht leisten können. Der gesamte Saldo wird unter den folgenden Umständen fällig:

Wenn Sie die Immobilie nicht instand halten oder die Grundsteuern und Versicherungen nicht bezahlen. Wenn die Immobilie für mehr als 12 aufeinanderfolgende Monate nicht mehr Ihr Hauptwohnsitz ist, wird der Saldo fällig. Wenn Sie Ihr Haus unfreiwillig verlassen, weil Sie sich über einen längeren Zeitraum in einem Krankenhaus, Pflegeheim oder einer betreuten Einrichtung aufhalten.9

Sind HECMs teuer?

Ja, HECMs sind mit sehr hohen Bearbeitungsgebühren, Hypothekenversicherungsprämien und Instandhaltungskosten verbunden.1

Was sind gute Alternativen zu einer HECM?

Es gibt Alternativen zu einer HECM, je nach Ihren Bedürfnissen. Eine günstigere Option als eine HECM ist eine Single-Purpose-Reverse-Mortgage über eine lokale Non-Profit-Organisation, wenn Sie sich qualifizieren können.

Wenn Sie das zusätzliche Einkommen aus einer HECM nicht benötigen, können Sie Ihr Haus verkleinern, sodass Sie Ihr Haus an Ihre Erben weitergeben oder es bei Ihrem Tod einer Wohltätigkeitsorganisation hinterlassen können.