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Eigentümergemeinschaften (HOAs) verstehen: Regeln, Gebühren und Vorteile

Was ist eine Hausbesitzervereinigung (HOA)?

Hausbesitzervereinigungen (HOAs) spielen eine entscheidende Rolle bei der Verwaltung der Regeln und der Instandhaltung von Immobilien in Wohngebieten, geplanten Gemeinschaften und Eigentumswohnungen. Jeder Hausbesitzer innerhalb eines HOA-Zuständigkeitsbereichs wird Mitglied und unterliegt damit dessen Regeln und Gebühren. In der Regel von einem Vorstand verwaltet, können HOAs die Nutzung des Eigentums der Mitglieder einschränken, bieten aber auch Gemeinschaftsvorteile, von Annehmlichkeiten wie Pools und Tennisplätzen bis hin zu organisierter Instandhaltung und Landschaftsgestaltung.

Wichtige Erkenntnisse

Eine Hausbesitzervereinigung (HOA) ist eine Organisation, die die Gemeinschaftsbereiche einer Siedlung verwaltet und Eigentumsregeln durchsetzt, finanziert durch Mitgliedsbeiträge.
HOAs verlangen eine Mitgliedschaft von Hausbesitzern in ihrem Zuständigkeitsbereich und schreiben oft die Einhaltung von Vorschriften vor, die in der Erklärung der Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CC&Rs) festgelegt sind.
HOA-Gebühren, die zwischen 200 und 400 Dollar monatlich liegen, unterstützen Instandhaltung, Annehmlichkeiten und Rücklagen und können Sonderumlagen für unerwartete Ausgaben umfassen.
Potenzielle Käufer könnten durch HOA-Gebühren und strenge Vorschriften abgeschreckt werden, während Befürworter argumentieren, dass HOAs helfen, Immobilienwerte und Gemeinschaftsstandards zu erhalten.
Der Vorstand einer HOA, oft bestehend aus Gemeindebewohnern, setzt Regeln durch und verwaltet Finanzen, mit rechtlicher Befugnis, Geldstrafen zu verhängen und bei Bedarf zu klagen.
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Sydney Saporito / Investopedia

Die Funktionsweise von Hausbesitzervereinigungen verstehen

Hausbesitzervereinigungen (HOAs) werden in der Regel in Gemeinschaften oder Nachbarschaften von Einfamilienhäusern oder Mehrfamilienhäusern wie Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen gebildet. HOAs werden gegründet, um Eigentumsregeln innerhalb ihres Zuständigkeitsbereichs zu erstellen und durchzusetzen.

Gemeindebewohner bilden und leiten HOAs. Der Kauf eines Hauses in einer HOA-Gemeinschaft erfordert in der Regel eine Mitgliedschaft.

Eine HOA hat in der Regel einen Vorstand oder Gouverneure. Diese Gruppen werden gewählt, um die Regeln und Vorschriften der HOA durchzusetzen und zu überwachen. Eine HOA beschreibt ihre Regeln üblicherweise als beschränkende Vereinbarungen in einem Dokument namens Erklärung der Vereinbarungen, Bedingungen und Beschränkungen (CC&Rs).

CC&Rs legen Regeln für die Instandhaltung von Eigentum fest.1 Diese beinhalten manchmal strukturelle Einschränkungen wie die Art der erlaubten Zäune oder Landschaftsgestaltung. Sie können auch kleinere ästhetische Entscheidungen wie die Farbe der Farbe eines Hauses umfassen.

CC&Rs können Strafen für Verstöße gegen die Richtlinien auflisten. Zu den Strafen können Gebühren, erforderliche Einhaltung oder sogar rechtliche Schritte gehören.

HOA-Gebühren und ihre Auswirkungen erkunden

Einige HOAs können erhebliche finanzielle und rechtliche Macht über die Immobilieneigentümer in ihrem Gebiet ausüben. HOAs erheben monatliche oder jährliche HOA-Gebühren, die von mehreren Faktoren abhängen:

Art des Eigentums

Anzahl der Immobilien in der Gruppe

Standort

Angebotene Annehmlichkeiten

Betriebskosten

Die Gebühren liegen normalerweise zwischen 200 und 400 Dollar monatlich, können aber in Luxusgebieten von unter 100 bis über 10.000 Dollar variieren.

HOA-Gebühren fließen oft in einen Rücklagenfonds für größere Renovierungen oder Notfälle. Zusätzlich zu den regulären Gebühren können HOAs auch Sonderumlagen von Hausbesitzern erheben, wenn die Vereinigung nicht über ausreichende Rücklagen verfügt, um unerwartete Reparaturen an Gemeinschaftsbereichen wie Gehwegen oder Parkplätzen zu bezahlen.

Der Vorstand der HOA ist in der Regel für die Finanzen der Organisation verantwortlich und überwacht die Einziehung und Verwaltung von Geldern. Der Vorstand kann Hausbesitzer mit Geldstrafen belegen, wenn sie gegen Regeln verstoßen oder Gemeinschaftsbereiche beschädigen. HOAs können ein Pfandrecht auf ein Haus setzen, wenn Beiträge überfällig sind.

Wichtig

Bestehende HOA-Pfandrechte können den Verkauf von Häusern behindern, bis sie beglichen sind.

Vergleich von HOAs mit Gemeinschafts- und Eigentümerverbänden

Die meisten HOAs sind eingetragen, so dass sie staatlichen Gesetzen unterliegen. Einige Staaten betrachten jedoch auf Eigentumswohnungen basierende HOAs (oft als Eigentumswohnungsgemeinschaften bezeichnet) und Organisationen, die Genossenschaften verwalten (sogenannte Genossenschaftsvorstände) als eigenständige Einheiten, die sich von HOAs unterscheiden.

Diese Unterscheidung wird unter der Annahme getroffen, dass sich die Eigentumsinteressen dieser Organisationen unterscheiden. Die Bezeichnung Gemeinschaftsverband dient daher als breiterer Oberbegriff. Er umfasst HOAs, Eigentumswohnungsgemeinschaften und Genossenschaftsvorstände.

Eine HOA unterscheidet sich von einem Eigentümerverband, der darauf abzielt, Gemeinschafts- und Immobilienwerte zu verbessern. Im Gegensatz zu HOAs können Eigentümerverbände jeden einschließen, der an Immobilienwerten interessiert ist, auch Nicht-Hausbesitzer.

365,000

Die Anzahl der HOAs in den Vereinigten Staaten beträgt laut der Foundation for Community Association Research im Jahr 2023 365.000.2 Es wird erwartet, dass diese Zahl im Jahr 2024 um 3.000 steigt. Etwa 75,5 Millionen Amerikaner leben in einer Gemeinschaftsverbands-Nachbarschaft oder -Immobilie.3

Vor- und Nachteile von Hausbesitzervereinigungen abwägen

Vorteile

HOAs legen Vorschriften und Richtlinien für ihre Mitglieder fest. Diese Standards werden eingehalten, um die Immobilienwerte der Gemeinschaft zu erhalten und zu steigern.

Richtlinien konzentrieren sich oft auf das Erscheinungsbild, die Sauberkeit, den Zustand und die Reparaturen von Immobilien. Die Richtlinien für HOAs sind in der Regel darauf ausgelegt, ein einheitliches Erscheinungsbild aller in den Zuständigkeitsbereich des Verbands fallenden Immobilien zu gewährleisten.

Die HOA-Verwaltung bietet ihren Mitgliedern in der Regel zusätzliche Dienstleistungen als Gegenleistung für ihre HOA-Gebühren. Diese Annehmlichkeiten stehen allen HOA-Mitgliedern zur Verfügung und können Folgendes umfassen:

Landschaftsgestaltung

Parkplätze

Schwimmbäder

Tennisplätze

Partyräume

Schneeräumung

Bestimmte Versorgungsleistungen und Müllabfuhr können durch HOA-Gebühren abgedeckt sein.

Für einige symbolisieren HOAs Selbstverwaltung und Demokratie. Dieser Glaube könnte auf der Idee beruhen, dass die besten Leute, um eine Gemeinschaft zu verwalten, diejenigen sind, die darin leben, anstatt eines Vermieters, der nicht auf dem Grundstück wohnt.

Nachteile

Ein Nachteil einer HOA sind die hohen Kosten der Verbandsgebühren. Dies kann für einige potenzielle Käufer abschreckend wirken. Die HOA-Regeln und -Vorschriften können auch für einige Hausbesitzer, die die Freiheit haben möchten, ihre Immobilien individuell zu gestalten, unvernünftig, willkürlich oder zu restriktiv erscheinen.

HOA-Vorstandsmitglieder sind in der Regel Freiwillige und möglicherweise nicht in Immobilien, Finanzen oder Gruppenführung geschult. HOA-Führungskräfte müssen sich auf Instandhaltung und Verbesserungen einigen, was zu Konflikten zwischen Mitgliedern führen kann.

Gemeinschaftsregeln festlegen und durchsetzen

Immobilienwerte schützen

Dienstleistungen, Annehmlichkeiten und Einrichtungen bereitstellen

Selbstverwaltung anbieten

Gebühren, Beiträge und Umlagen erheben

Restriktive Vorschriften beibehalten

Ineffizient arbeiten

Kann amateurhaft oder unfähig geführt werden

Beispiel aus der Praxis: HOA-Herausforderungen meistern

Einzelne Hausbesitzer können mit ihren HOAs in Konflikt geraten. Ein besonders heikles Thema betrifft die Installation von Solarpaneelen. HOA-Vorstände mögen sie oft nicht, aus Angst, dass sie die Immobilienwerte beeinträchtigen. In 23 Bundesstaaten ist es ihnen erlaubt, Hausbesitzern zu verbieten, sie an ihren Wohnhäusern anzubringen.4

Ein Elektroingenieur mit Wohnsitz in Blaine, Minnesota, beantragte im Jahr 2020 die Genehmigung, Solarpaneele an seinem Haus anzubringen. Die HOA lehnte seinen Vorschlag im Oktober desselben Jahres ab, mit der Begründung ästhetischer Bedenken, da die Paneele von der Straße aus zu sichtbar waren. Die HOA verwies auch auf das Fehlen etablierter Richtlinien für Dach-Solaranlagen in den Satzungen des Verbands.4

Der Elektroingenieur schloss sich einer Gruppe von Hausbesitzern und Solarbefürwortern an, die die Gesetzgeber von Minnesota baten, einen Gesetzentwurf zu unterstützen, der Hausbesitzervereinigungen erlauben würde, die Installation von Solarthermiepaneelen an Einfamilienhäusern zu regulieren, aber nicht zu verbieten. Im Frühjahr 2021 im Repräsentantenhaus von Minnesota eingebracht, war es einer von einer Reihe ähnlicher Gesetzesentwürfe, die nie verabschiedet wurden.5 4

Was deckt eine Hausbesitzervereinigung (HOA) ab?

Eine Hausbesitzervereinigung (HOA) ist eine Organisation, die mit der Verwaltung der Angelegenheiten einer von mehreren Parteien (z. B. einem Apartmentgebäude) besessenen Immobilienentwicklung beauftragt ist. HOAs sind für Aufgaben wie die Sicherstellung der Gebäudeinstandhaltung, die Entscheidung über größere Renovierungsprojekte und die Ausarbeitung und Durchsetzung der Gebäudesatzungen verantwortlich.

HOAs erheben von ihren Mitgliedern monatliche Gebühren zur Finanzierung ihres Betriebs, typischerweise im Bereich von 200 bis 400 Dollar pro Monat. Sie haben auch die Befugnis, die Satzungen der Gemeinschaft durchzusetzen, z. B. durch die Verhängung von Geldstrafen gegen Bewohner, die sich weigern, diese einzuhalten.

Was sind die Vor- und Nachteile der Zugehörigkeit zu einer HOA?

HOAs können einzelnen Eigentümern zugutekommen, indem sie notwendige Verwaltungsdienstleistungen bereitstellen. Ohne eine HOA müssten die Eigentümer eines Apartmentgebäudes untereinander koordinieren, um gemeinsame Probleme wie gebäudeweite Müllentsorgung, Gebäudereparaturen und Gemeinschaftsrichtlinien zu entscheiden. Dies könnte für die Bewohner sehr zeitaufwändig sein und zu Konflikten und Meinungsverschiedenheiten zwischen den Eigentümern führen.

HOAs können jedoch auch Probleme für Eigentümer schaffen, sofern ein Eigentümer mit den Gemeinschaftssatzungen oder Ausgabenentscheidungen der HOA nicht einverstanden ist.

Welche rechtlichen Befugnisse hat eine HOA?

Einzelne HOAs haben je nach ihrer Ausgestaltung unterschiedliche rechtliche Befugnisse. Sie haben jedoch in der Regel die rechtliche Befugnis, Gemeinschaftsrichtlinien zu erstellen und durchzusetzen, z. B. ob Rauchen, Haustiere oder Vermietungen im Gebäude erlaubt sind.

HOAs entscheiden auch über Budgets für das Gebäude und haben die Befugnis, monatliche oder einmalige Gebühren von ihren Mitgliedern zu erheben. HOAs können eine Reihe von Strafen verhängen, wenn ein Mitglied sich weigert, diese Gebühren zu zahlen oder die Gemeinschaftsrichtlinien einzuhalten. Diese Strafen können Geldstrafen, die Einschränkung von Gemeinschaftsprivilegien und in vielen Fällen sogar rechtliche Schritte umfassen.